Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности сделок с коммерческой недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Распространённые ошибки
Разберём главные ошибки, которые совершают продавцы:
Бардак в документах. Не торопитесь выставить объект на продажу — сначала разберитесь со всеми бумагами: соберите документы на помещение и землю, перезаключите договоры с арендаторами, наведите порядок в договорах с поставщиками услуг. Недвижимость должна находиться на витрине с полностью собранным пакетом документов. Если подойти к этому безответственно, переговоры затянутся, покупатель окажется в подвешенном состоянии, а продавцу придётся лихорадочно собирать оставшиеся бумажки.
Плохое состояние. Никто не захочет покупать проблемы. Если в помещении сломалась вентиляция или посыпалась штукатурка, лучше заняться этими вопросами самостоятельно — и только потом пытаться продать объект.
Завышенная цена. Стоимость выше рыночной оттолкнёт потенциальных инвесторов. Чтобы объект не ждал своего нового владельца несколько лет, воспользуйтесь услугами оценщика — либо тщательно проанализируйте характеристики помещения с помощью критериев, о которых мы говорили выше.
Плохая презентация. Предпринимателей интересует не помещение, а доход. Опытные продавцы представляют помещение с точки зрения цифр — они акцентируют внимание на проходимости, доходности с одного метра, средней арендной ставке и других финансовых показателях. Если покупатель не увидит выгоду для себя, сделка не состоится.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Можно ли продать часть нежилого помещения
Подводные камни и предупреждения Общая долевая собственность нежилого помещения — что это такое? Общее имущество нежилых помещений наступает при приватизации или покупке объекта недвижимости, в данном случае коммерческой, несколькими совладельцами в долях, при этом размеры долей могут быть разными. Распоряжаться своей долей коммерческой недвижимости — значит продать, сдать внаем, подарить, передать в безвозмездное владение или ин. Без согласия собственников иных долей ни одно из этих действий осуществить не выйдет — таков закон.
Выплата зарплаты Вопрос Возможно, ли переоформить право собственности на часть нежилого помещения, фактически расположенное в подвале, право собственности, на которое имеет лицо и хочет продать часть этого помещения? Имеет ли значение, находятся эти помещения в многоквартирном доме или нежилом здании?
Продажа доли в нежилом помещении Поделиться: При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях п.
Правовые нюансы, касающиеся долевой недвижимости
Общее имущество владельцев, которые приобрели недвижимость в жилых многоквартирных домах или осуществили процесс приватизации, объединяется для коллективного использования не по желанию самих владельцев, а в силу закона. Иными словами, для этого не нужно подписывать договор на нежилое помещение и его покупку, проходить процедуру приватизации, соблюдая многочисленные условия. Право на использование общим имуществом возникает после регистрации права на жилое помещение.
Говоря проще, в момент перехода права собственности к лицу, изъявившему свою волю на жилую квартиру, субъект правоотношений становится обладателем конкретно обозначенных прав и на общее имущество. Иными словами, переход права собственности после момента свершения госрегистрации или приватизации нераздельно связан и с наделением новоиспеченного собственника долей в праве на эксплуатацию общей долевой собственности коллективного предназначения, что прописывают условия сделок с недвижимостью.
Кроме того, переход права собственности на квартиру после приватизации или свершения сделки купли-продажи означает, что новоиспеченному собственнику будет доступна та же самая доля на общее имущество, что и предыдущему владельцу, который заключил договор на продажу помещений. Размер долевой части не уменьшается и не увеличивается.
Можно ли продать свою долю
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Можно ли продать часть нежилого помещения
Подводные камни и предупреждения Общая долевая собственность нежилого помещения — что это такое? Общее имущество нежилых помещений наступает при приватизации или покупке объекта недвижимости, в данном случае коммерческой, несколькими совладельцами в долях, при этом размеры долей могут быть разными. Распоряжаться своей долей коммерческой недвижимости — значит продать, сдать внаем, подарить, передать в безвозмездное владение или ин. Без согласия собственников иных долей ни одно из этих действий осуществить не выйдет — таков закон.
Выплата зарплаты Вопрос Возможно, ли переоформить право собственности на часть нежилого помещения, фактически расположенное в подвале, право собственности, на которое имеет лицо и хочет продать часть этого помещения? Имеет ли значение, находятся эти помещения в многоквартирном доме или нежилом здании?
Продажа доли в нежилом помещении Поделиться: При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях п.
Кадастровая стоимость в роли налогооблагаемой базы
При продаже физическим лицом нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, данная льгота не действует. В этом случае, НДФЛ по ставке 13% облагается весь доход от продажи.
Известно, что по доходам от продажи имущества, находившегося в собственности не менее 3 лет, физические лица освобождены от уплаты НДФЛ.
Разъяснения Минфина — это не нормативный документ. Их давали не этому предпринимателю и ссылаться на них нельзя. Законодатели в основном вводят эту инициативу с целью поддержки как малоимущих, так и среднестатистических семей для улучшения жилищных условий.
Продать жилье без налога позволит российским семьям сэкономить эти средства на ремонт или погашение процентов по ипотеки.
Есть коммерческое помещение, оно сдается в аренду по договору, через рег. палату, соответственно платится налог 6% по УСН. В следующем году будет 5 лет после покупки этого помещения (покупка в 2016 г.). Покупалось это помещение на физ.лицо.
Планирую это помещение продать, ИП мне не нужно будет.
Налоговый кодекс РФ предусматривает несколько вариантов вычета. Чтобы им воспользоваться, нужно документально подтвердить расходы на покупку квартиры.
Аналогично решается вопрос при продаже гражданином нежилого помещения, ранее сдаваемого систематически в аренду.
Еще одним законодательным новшеством является минимальная стоимость, за которую имущество можно продать. Это позволяет минимизировать случаи, когда сумма продажи умышленно занижается с целью избежать налогообложения.
Согласно ст. 228 НК РФ физическому лицу следует самостоятельно исчислить и уплатить сумму НДФЛ, а также представить в налоговый орган по месту учета декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст.
229 НК РФ, Письмо МФ РФ от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365).
Продажа нежилого помещения приравнивается к получению физическим лицом дополнительного вида дохода. Это приводит к необходимости подачи в налоговую службу декларации 3-НДФЛ и уплаты налога на доходы, ставка которого равняется 13%.
При этом отметим, что само понятие «предпринимательская деятельность» в Налоговом кодексе РФ не раскрывается. Согласно ст. 2 ГК РФ под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли.
Продажа нежилого помещения приравнивается к получению дохода несмотря на то, что его целью может стать заинтересованность владельца в приобретении другой недвижимости.
Требуется ли регистрация?
Регистрация нужна обязательно, так как посредством регистрационной процедуры в Государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о новом собственнике, которому перешли права на нежилое здание или помещение. Регистрация может проводиться:
- в территориальном органе Росреестра;
- в МФЦ «Мои документы».
Непосредственно регистрация проводится Росреестром, МФЦ исполняет лишь функцию приёма и выдачи документации.
Предварительно уплачивается пошлина, которая составляет:
- 2 тысячи рублей для физических лиц;
- 22 тысячи рублей – для юридических.
Документы подаются сторонами в окошко регистратору. Если они обращаются совместно, то процедура сокращается до 10 дней. При обращении по отдельности она длится в пределах месяца. Регистратор принимает документы под расписку и назначает дату повторного визита.
В назначенный день стороны подходят к регистратору и получают на руки:
- Продавец: договор купли продажи с отметкой о регистрации сделки.
- Покупатель: ДКП с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН о праве собственности на приобретённый объект.
После получения покупателем обозначенных документов сделка считается завершённой, новый собственник вправе беспрепятственно владеть нежилой недвижимостью в соответствии с её целевым назначением.
Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию
В гражданском обороте недвижимости купля-продажа нежилых зданий и помещений занимает существенное место. Офисы, склады, производственные или торговые площадки, как объекты коммерческой недвижимости, могут выступать как выгодный инвестиционный проект для вложения свободных денег.
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)
Юридическое оформление подобных сделок требует грамотного подхода и должной тщательности. Перед тем, как продать нежилое помещение, следует проанализировать все возможные риски и учесть возможные варианты налогообложения.
Для каждого вида коммерческой недвижимости, предлагаемой к продаже, существует ряд особенностей при оформлении сделки. Это может быть дополнительная техническая или разрешительная документация, возможность подключения к коммуникациям, необходимость перепланировок или физический раздел нежилого здания на отдельные доли.
При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.
В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости:
- возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
- вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
- риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
- риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
- возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.
Причины отказа в выделении
Разделение строения, здания или помещения на отдельные части в некоторых случаях считается невозможным.
| № п/п | Причины для отказа |
|---|---|
| 1 | Архитектурные свойства строения (выделение может повредить конструкцию здания, например, нужно снести несущие стены) |
| 2 | Доля владения незначительна (нецелесообразно выделять слишком маленькое помещение) |
| 3 | Отсутствие у собственника выделяемой части интереса в совместной эксплуатации имущества |
Продажа доли в нежилом здании
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Можно продать и доли в праве собственности без их выдела. Но необходимо предупредить об этом других сособсвенников. ГК Статья 250. Преимущественное право покупки 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Как должен выглядеть договор безвозмездного пользования
Образцов составления договора много. Строгая форма законом не установлена. Участникам сделки рекомендуется оговаривать каждый пункт документа и включать лишь те положения, которые они сочтут необходимыми.
Общая структура ДБП:
- Преамбула. В этой части прописываются участники, их данные (по паспорту). Если участник — юридическое лицо, то указываются данные управляющего, на основании какого документа он имеет право подписи.
- Предмет договора. Здесь прописывается характеристика объекта (его тип, расположение, особенности и т. д.). Если это помещение, то указывается основание его принадлежности владельцу, кадастровый номер.
- Срок действия договора. Допустимы любые значения.
- Права и обязанности участников. Этот пункт ссудодатель и получатель должны оговорить как можно подробнее: прописать зоны ответственности, меры в случае нарушения и т.д. К этому пункту следует приложить балансовую стоимость имущества.
- Непредвиденные ситуации. Следует учесть влияние факторов, действие которых предотвратить невозможно, и определить порядок дальнейшего взаимодействия участников.
- Процесс передачи помещения в безвозмездное пользование. Рекомендуется использовать акт приема-передачи, в котором подробно расписывается состояние объекта.
- Условия расторжения договора. Если участники не установят их сами, то дело будет протекать по правилам, закрепленным в ГК РФ.
- Иные требования.
Дополнительно можно указать опись передаваемого имущества, акт приема-передачи, паспорт объекта, документы юридического лица, субъекта хозяйственной деятельности.
Классификация коммерческой недвижимости
Для удобства восприятия разделим коммерческие объекты на виды:
- Свободное назначение: это те, которые используются в сфере обслуживания. Например, рестораны, бары, кафетерии, фитнес-клубы, гостиницы.
- Торговые: магазины, супермаркеты.
- Офисные: помещения предназначены для работы предприятий, организаций, компаний.
- Индустриальная: в этих помещениях юридические лица и граждане занимаются производственной деятельностью. Это заводы, складские помещения.
- Социальные: поликлиники, детские сады, вокзалы, аэропорты.
Особенность коммерческой недвижимости состоит в том, что она редко продается. В основном, сдается в аренду. Стоимость сделок (купли-продажи, аренды) зависит от определенных факторов, к которым относятся:
- Район месторасположения помещений. В центре цена квадратного метра традиционно выше, чем в спальном районе.
- Проходимость. Если недвижимость находится на оживленной точке, то прибыль от реализации продукции торгового или производственного помещения повышается. Соответственно, от прибыли зависит и стоимость объекта недвижимости.
Но при определении цены на объект коммерческой недвижимости ключевую роль будет играть не только потенциальный доход. Если предприниматель решил приобрести в собственность помещение складского назначения, то его стоимость будет складываться не только по параметрам площади и места, но удобства располагающейся рядом инфраструктуры. Это наличие магистралей, подъездных путей.
Как продать квартиру под коммерческие цели?
Продать квартиру под коммерческую недвижимость можно 2-мя путями:
- Продать объект как он есть, т.е. продается жилая недвижимость. В дальнейшем новый владелец уже сам будет заниматься ее переводом в нежилой фонд.
- Собственник сам занимается переводом квартиры в нежилое помещение, а затем ее продает.
Справка! Перевод жилого помещения в нежилое занимает от 9 месяцев до 2-ух лет.
Квартиру можно перевести в нежилой фонд, только если:
- в ней никто не зарегистрирован;
- имеется отдельный вход или возможность его сделать;
- под квартирой не имеется никаких жилых помещений;
- она не арестована.
Если вести разговор о правилах эксплуатации такого имущества, то нужно заметить, что режим использования устанавливается и согласовывается в договоре о совместном использовании. В таком договоре обязательным пунктом указывается, что использование своей доли одним владельцем не может ограничивать права собственников других долей, находящихся в данном помещении.
Также в соглашении в обязательном порядке оговаривается, что находящееся в долевом владении общее имущество, такое как лестницы, коридоры и т.п. должно использоваться всеми собственниками, независимо от величины их долей, а создаваемые одними из владельцев ограничения по отношению к другим считаются незаконными.