Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС понизил требование дольщика, который вложился в 30 квартир». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.
Переход на эскроу—счета
Вероятнее всего, в скором времени долевое строительство в том виде, как мы его знали, перестанет существовать. Планируется узаконить строительство жилья с привлечением долевых инвесторов (будущих жильцов) с применением эскроу-счетов. По расчетам Правительства к 2022 году 95% сделок по ДДУ будут осуществляться именно таким образом.
Принцип эскроу-счетов хорошо известен тем, кто часто делает покупки через интернет. Покупатель оплачивает покупку, но продавец получает доступ к счету лишь после того, как покупатель подтвердит, что товар получен и его качество удовлетворительное.
Так и в долевом строительстве. Застройщик получит оплату лишь после того, как сдаст дом и передаст права собственности на квартиры дольщикам.
Безусловно, это снизит риски дольщиков. Но главную выгоду получат не они, а банки. Использование эскроу-счетов существенно повысит цены на жилье по ДДУ, поскольку девелоперы не смогут использовать средства долевых инвесторов для строительства, и вынуждены будут брать кредиты. Но зато государству будет легче следить за тем, чтобы застройщики не обманывали долевых инвесторов и не использовали их средства нецелевым образом.
С 2022 года существует новое правило: «Одна строительная компания одно разрешение на долевое строительство = один счет». Причем счета разрешено открывать лишь в ограниченном количестве банков, которые государство специально уполномочило для ведения такой деятельности. Средства дольщиков, поступившие на эскроу-счет, будут заморожены до момента сдачи готового здания в эксплуатацию. Кроме того, они обязательно страхуются в АСВ – агентстве по страхованию вкладов.
Все вместе это означает, что в настоящее время дольщик просто не может потерять вложенные в долевое строительство средства. Их обязательно вернут в случае банкротства застройщика. Максимальная сумма, подлежащая страховке – 10 миллионов рублей.
Последствия перехода на проектное финансирование
Самое главное положительное последствие – стопроцентная безопасность долевого инвестирования в жилье. Средства, вложенные в проектное финансирование у «дольщика» никто не сможет украсть. И это, безусловно, хорошо.
Другое дело, что участие в строительном процесс банка полностью уничтожает единственный плюс долевого строительства, ради которого, люди, собственно, и были готовы рисковать деньгами. Квартира, построенная при помощи долевого строительства, обходилась примерно на 30% дешевле купленной обычным путем у застройщика. Теперь этой привлекательной разницы не будет.
Ликвидация долевого строительства, скорее всего, вытеснит с рынка мелкие строительные компании – им будет просто «не потянуть» процент банковских кредитов, Может, это и к лучшему. Поскольку именно на мелких застройщиков приходилась львиная доля банкротств, умноживших армию «обманутых дольщиков».
Надеемся, нам это удалось, и после прочтения статья каждый долевой инвестор стал лучше понимать, как ему действовать в случае, если застройщик стоит на пороге банкротства. Или уже инициировал процедуру. Подытожим основные рекомендации:
- В первую очередь определите, на что вы можете рассчитывать – на получение квартиры или на возврат средств. Если здание достроено или построено не менее, чем на 75%, вы можете подать ходатайство о признании вашего права собственности на жилое или нежилое помещение
- Как можно быстрее подайте финансовому управляющему заявление о включении в реестр должников.
- Если строительство находится на начальной стадии, а ваш договор ДДУ застрахован, обратитесь к страховщику. Квартиру вы не получите все равно, так что верните хотя бы деньги.
- Дополнительно вы можете подать в арбитражный суд требование возмещения ущерба – разницы между тем, сколько вы заплатили и ценой готовой квартиры. Вероятность, что вы его получите, невелика (средств на это может просто не хватить), но она есть. Требования дольщиков о возмещении ущерба вносятся в реестр четвертой очереди – всех кредиторов банкрота.
- Если вы брали ипотеку, чтобы заключить ДДУ – продолжайте аккуратно платить по кредиту. Попытка прекратить выплаты на основании банкротства застройщика принесет вам только вред.
- Обратитесь в органы местной власти, чтобы вас внести в реестр обманутых дольщиков. Это может оказаться полезным.
Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику?
Самый актуальный вопрос, волнующий физлиц в случае банкротства застройщика при долевом строительстве — «что делать и как действовать дольщику в проблемной ситуации»? Главное правило — не паниковать и тщательно продумать стратегию дальнейшего поведения.
По смыслу статьи 201.1 ФЗ «О банкротстве», арбитражный управляющий предупреждает граждан об инициировании процедуры наблюдения или об открытии конкурсного производства посредством размещения объявления в издании «Коммерсантъ». Дольщик должен предъявить свои требования к строительной компании в течение:
- 1 месяца, если инициирована процедура наблюдения;
- 2 месяцев, если открыто конкурсное производство.
Гражданин вправе выдвинуть следующие требования при банкротстве застройщика:
- О возврате денег по ДДУ и возмещении реального ущерба, причиненного строительной фирмой в связи с неисполнением ее обязательств. Помимо этого, субъект может потребовать возврата денег по контракту, признанному судом незаключенным или недействительным.
- О предоставлении жилья в собственность.
Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи
Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.
Где получить информацию о банкротстве застройщика?
В случаях с застройщиками нужно всегда быть «на чеку». Если дольщику кажется, что что-то идет не так, то лучше лишний раз перестраховаться и проверить информацию — не находится ли застройщик в процессе банкротства. Чем раньше эту информацию получит дольщик, тем больше шансов спасти свои деньги и квартиру.
По закону конкурсный управляющий обязан направлять кредиторам (которыми и являются дольщики) уведомления о банкротстве. Однако далеко не всегда участники долевого строительства узнают о процедуре таким образом. И дело не всегда в плохой работе управляющего, иногда у него просто может не быть списка всех дольщиков или он может быть не полным.
Проверить информацию можно самостоятельно, не дожидаясь письма от управляющего. Для этого есть ряд онлайн-сервисов.
Может ли участник долевого строительства заявить требование о неустойке?
По договору долевого строительства обязательством участника является выплата денежных средств в установленный договором срок. В то же время как обязательство застройщика по договору — сдача объекта строительства в срок.
Так, при нарушении той или другой стороной взятого на себя по договору обязательства, такая сторона обязана выплатить второй неустойку. В случае, когда сдача объекта затягивается, а срок, установленный договором уже нарушен, дольщик вправе требовать с застройщика выплаты за каждый день такой просрочки неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Чтобы получить выплату, участник долевого строительства должен обратиться в суд. В судебную инстанцию подается заявление с расчетом и требованием выплаты компенсации дольщику. По итогу рассмотрения заявления судья выносит решение, на основании которого дольщик может инициировать принудительное взыскание через приставов.
Если застройщик вступает в процедуру банкротства, сумма неустойки, установленная решением суда, включается в реестр требований кредиторов.
Способы передачи жилья
Получить жилье, если компания-застройщик банкротится, можно несколькими способами:
- Предъявить требования о признании права собственности на уже готовый объект. Этот вариант возможен, если объект готов и достроен, а до начала банкротства был подписан акт приемки-передачи, что случается редко.
- Инициировать завершение строительства недостроенного дома своими силами, для чего создается жилищно-строительный кооператив. Важно: земля, на которой находится недостроенный дом, как и он сам, должна принадлежать застройщику, чтобы ЖСК мог завершить строительство.
- Достроить объект может новая компания, принявшая на себя обязательства прежней либо Фонд посредством привлечения подрядчиков. Для этого Фонд должен принять решение о целесообразности такого строительства после экспертизы. Дольщику необходимо включить в реестр требование по передаче жилого помещения или иного объекта долевого строительства.
Каков правовой статус апартаментов?
Согласно российскому законодательству, апартаменты не обладают отдельным правовым статусом. Хотя эти помещения по характеристикам и удобствам практически не уступают квартирам и часто используются для постоянного проживания, формально они считаются нежилыми помещениями. Как правило, по документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они выглядят как обычные многоквартирные дома.
Ключевое отличие апартаментов от квартир в том, что
Часто недобросовестные застройщики продают апартаменты под видом квартир (в рекламных объявлениях они иногда фигурируют как «апартаменты в жилых комплексах»). Поэтому если вы планируете купить именно квартиру, внимательно следите за тем, чтобы в договоре
Что получит дольщик при банкротстве застройщика?
При этом у дольщиков есть право выбора. В зависимости от того, что они хотят получить в итоге: деньги или квартиру, — они должны подать заявление о включении в один из двух реестров кредиторов. Если участник строительства не готов ждать достройки дома и хочет получить денежную выплату, ему нужно подать заявление о включении в реестр денежных требований. Дольщики, которым нужна квартира, подают заявление о включении в реестр требований жилых помещений.
Те дольщики, что не успели подать заявление в установленный срок, могут попытаться продлить его в суде. Это возможно, если причина, по которой документы не были поданы конкурсному управляющему, является уважительной. Например, участник строительства не получил письма управляющего со сроками подачи документов, поэтому не смог их вовремя предоставить.
В пакет документов, который необходимо направить конкурсному управляющему, для того чтобы дольщика включили в реестр, входят:
договор долевого участия или договор уступки права требования,
документы, подтверждающие оплату по договору (приходно-кассовые ордера, платежные поручения),
копия паспорта.
Их нужно принести лично в специальный офис для приема документов или отправить на адрес конкурсного управляющего по почте заказным письмом с описью вложения. Конкурсный управляющий обязан в течение 30 дней изучить документы и вынести решение, включать дольщика в реестр или нет. Участник строительства узнает о принятом решении, получив по почте уведомление.
Нюансы выставления требований дольщиком
Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов. Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.
Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.
Почему застройщика могут признать банкротом?
Все довольно просто: если у компании нет финансов, чтобы выполнить свои обязательства, она может обанкротиться. Банкротом могут признать только через суд – причем инициировать процесс может как сам застройщик, так и сторонние организации – к примеру, поставщики, подрядчики, дольщики, налоговики. Чаще всего иск о банкротстве подает банковское учреждение – происходит это в связи с тем, что девелопер перестает вносить платежи по своему кредиту.
Банкротство не наступает в один день. Процесс занимает несколько месяцев (а иногда и лет) и состоит из нескольких основополагающих этапов. Прежде всего, оценивается финансовое состояние компании – в некоторых случаях принимается решение об ее финансовом оздоровлении, но иногда эта процедура отклоняется (как правило, если финансовое состояние совсем на плохом уровне). Во втором случае открывают конкурсное производство, назначают управляющего – это лицо определяет список кредиторов и выстраивает их в очередь по степени важности возврата сумм.
Для погашения задолженностей имущество девелопера уходит «с молотка»: как правило, распродажа активов занимает около 10-12 месяцев, но, если имущества мало, на его реализацию может уйти меньше времени.
Если же управляющий определяет, что застройщик может вернуть себе платежеспособность и вновь стать самостоятельной юридической единицей, продолжить достраивать дом, он обращается к кредиторам – они имеют право обратиться с данным прошением в судебные инстанции. Тогда генеральный директор девелоперской компании предстает перед судом.
Дольщики, которые приобрели квартиру на собственные средства, попадают на третье место в очереди (первое и второе делят подрядчики и сотрудники компании, не получившие заработную плату). Те же, кто привлекал средства банка, попадают на следующую строку листа ожидания. Однако и это еще не всё – средства, которые будут переданы в рамках возмещения, прежде всего поступят банку. Велик риск как потерять деньги, внесенные в качестве первоначального взноса, так и лишится средств, выплаченных по ипотеке в процессе строительства жилого комплекса.
Чтобы получить причитающееся, дольщик должен требовать возмещения полной суммы – как выплат по ДДУ, так и процентов по кредиту, которые он успел выплатить. Главное – обосновать свои требования в суде.
Что важно: вы должны сразу определить, какой вариант для вас более выгодный – получить компенсацию или настаивать на достройке дома. Иногда второй вариант – гораздо более выгодный. Ведь если квартира будет достроена, вы сможете продать ее гораздо дороже, чем она была приобретена. Но для этого вы должны быть уверены, что объект будет достроен в ближайшие годы.
Дольщики, выбравшие возврат денежных средств, должны написать отказ от участия в ДДУ. Затем они попадают в реестр требований кредиторов. В этом документе указаны сведения о лицах, перед которыми у компании есть невыполненные обязательства. Реестр формируется 3 месяца, начиная со дня, когда застройщик объявлен разорившимся. Дольщику важно попасть в данный список, для этого ему следует подать соответствующее заявление конкурсному управляющему.
Заявление необходимо подать не позже, чем через два месяца после получения уведомления о разорении застройщика. При этом не важно, закрыт реестр или нет – суд все равно рассмотрит обращение. Однако в таком случае вероятность возврата денег крайне мала, так как требования по «опоздавшим» заявлениям выполняются в последнюю очередь.
Заявление о включении в реестр составляется в свободной форме, вместе с ним необходимо предоставить копии нескольких документов:
- Договор долевого участия. Важно, что он должен пройти регистрацию в Росреестре, иначе заявление не будет принято.
- Документы, подтверждающие оплату.
- Решение суда, если таковое имеется.
- Паспорт участника долевого строительства.
Застройщик стал банкротом
Даже в условиях существования юридической и государственной защиты договоров долевого участия в строительстве все еще есть случаи банкротства застройщиков.
Договора эскроу считаются одним из самых действенных способов нивелировать риски дольщиков. Аналогичный вид договоров предусмотрен не только в нашей стране. В США также обычно используются эскроу счета при покупке не только недвижимости, но и предметов роскоши: яхт, предметов искусства.
Общий смысл в том, что участвует третья сторона – банк, который открывает счета эскроу, принимает деньги от покупателя и выдает обязанному по договору лицу только в случае выполнения обязательств. Еще этот вид счетов называют счетом условного депонирования.
Особенности счетов эскроу по договорам долевого участия
— Деньги вносятся в банк, который соответствует критериям, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 (ч. 1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ)
- — Арест, списание и иные транзакции по счету, вытекающие из обязательств дольщика или застройщика перед третьими лицами не допускаются.
- — Проценты не начисляются.
- — Стороны по договору ДДУ не имеют право распоряжаться деньгами на счете (если иное не прописано в договоре).
- Деньги перечисляются бенефициару (застройщику) только после предъявления разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Итак, мы видим, что таким образом все стороны застрахованы от неблагоприятных последствий. Но и от банкротства никто не застрахован. А также есть случаи, когда застройщик уже достроил дом и готов его сдать в эксплуатацию, но в суд подали третьи лица, чьи интересы нарушены фактором застройки территории.
- Надеемся на скорое разрешение их вопросов, искренне желаем успехов и скорейшего заселения.
- Итак, при банкротстве застройщика в действие вступает закон № 218 ФЗ о Фонде защиты прав граждан — участников долевого строительства и его действиях, как регулятора в этой ситуации.
- О Фонде. Его полномочия и обязанности
Согласно этому закону существует компенсационный Фонд с обособленным учетом. Фонд может финансировать незавершенное строительство. В таком случае к нему переходят права на незавершенные объекты застройщика и земельные участки.
Также, если установлен факт нарушения земельного законодательства на одном участке, Фонд может принять решение о строительстве на другом участке. Тогда и разработка проекта и все согласования начнутся заново, но уже от имени Фонда.
Фонд может привлекать деньги от граждан, но уже без счетов эскроу, и выступать самостоятельно в качестве застройщика. Денежные средства привлекаются в уполномоченный банк в сфере жилищного строительства – Банк ДОМ.РФ.
Фонд ведет реестр проблемных объектов, с которыми можно ознакомиться на официальном сайте.
Застройщики вносят обязательный взнос в Фонд в размере 1,2% от каждого заключенного договора за 3 дня до регистрации договора ДДУ. Средства учитываются на номинальном счете, на который не может быть обращено взыскание по долгам самого Фонда.
У дольщиков есть несколько вариантов, по которым может развиваться сценарий
Возврат денег
Ст. 13 ФЗ № 218 регулирует выплату возмещений в случае банкротства. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.
Сумма определяется по следующему правилу. Произведение общей площади помещений не более 120 м.кв. и рыночной стоимости одного квадратного метра на рынке первички, но не менее уплаченной цены по договору. Привлекается аккредитованный оценщик для определения рыночной стоимости.
- Если лицо приобрело право требования после банкротства, то оно не имеет право на возмещение.
- Когда Фонд принимает решение о выплате денег, банк в течении 10 дней с момента получения документов от Фонда перечисляет деньги дольщикам.
- Завершение строительства
Как было сказано выше, Фонд может принять решение о завершении строительства, если посчитает это целесообразным. Для этого необходимо будет фактически исследовать объект, провести строительную экспертизу. После принятия решения Фонд в течение 3 дней размещает эту информацию у себя на сайте.
- Решение о нецелесообразности может быть принято по следующим основаниям:
- Застройщик не юрлицо
- Застройщик не имел прав на землю
Застройщик не имел права строить (нет лицензии и т.п.)
- Договор с использованием счетов эскроу представлен на регистрацию после 1 июля 2018 года.
- Строительство иного объекта
- Если нарушается земельное законодательство или права третьих лиц, Фонд может принять решение построить новые объекты недвижимости на других участках, где дольщики получат равноценное жилье.
- С уважением к людям и законам, ваш Юрист24.
II. Обращение с требованием к страховщику
Если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства участник строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы в размере включенного в реестр требований застройщика денежного требования.
При этом наступление страхового случая подтверждается, в частности, решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
Порядок и условия выплаты в этом случае определяются правилами страхования (ч. 1, 4, 8 ст. 15.2 Закона N 214-ФЗ).
При получении участником строительства по требованию (части требования), включенному в реестр требований кредиторов, страховой выплаты, произведенной страховщиком, конкурсный управляющий уменьшает размер такого требования на сумму произведенной выплаты по заявлению участника строительства, получившего такую выплату, или лица, осуществившего такую выплату (п. 1.2 ст. 201.9 Закона N 127-ФЗ).