Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно оформить договор дарения недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вопрос, как оформить дарственную на квартиру через МФЦ становится актуальным перед многими собственниками недвижимости, которые решили подарить жилую площадь кому-либо. Все хотят сделать это максимально просто, без больших очередей – самым легким способом можно считать возможность оформить дарственную через МФЦ. Но нужно иметь в виду, что сделать это дистанционно, на расстоянии – не получится, обе стороны сделки должны прийти в центр лично, с пакетом документов, чтобы выполнить оформление дарственной на квартиру через МФЦ. Обязательно с собой нужно взять паспорт – оригинал и сразу копию. Как приедете в центр, на входе нужно взять талончик на услугу по кадастровому учету, и ждать своей очереди. Когда она подойдет, чтобы решить вопрос как оформить дарственную на квартиру через МФЦ, нужно подать пакет готовых документов. Сотрудник центра некоторое время проверяет их, после вы получаете расписку о том, что услуга выполнена и вам нужно ожидать оформления всех бумаг.
Оформление дарственной на квартиру в МФЦ: пошаговая инструкция
Начнем с определения договора дарения, который можно считать сделкой, заключаемой одновременно с двух, сторона, одна из них принимает недвижимость безвозмездно, то есть в дар. Обе стороны должны присутствовать на всех этапах сделки. После устного обсуждения всех этапов нужно переходить к официальному оформлению документов через МФЦ. Пошаговое оформление договора о дарении должно следовать следующему алгоритму:
- Подготовить все необходимые бумаги для оформления.
- Записаться на прием в МФЦ и прийти на него. Это сделать можно живой очередью, по электронному талону, или записаться заранее через сайт, возможно позвонить в нужное вам отделение.
- Оплатить пошлину.
- Написать и принести специалисту в МФЦ заявление.
- Получить уведомление о получении специалистом документов.
Что может стать предметом дарения
Предметом дарения может быть любая вещь, движимое и недвижимое имущество: ценные бумаги, деньги, коллекции антиквариата, монет, книг, картин, жилье, доля в жилье, автомобиль, а также имущественные права. Кроме того, предметом сделки может стать освобождение от исполнения имущественной обязанности: к примеру, кредитор-даритель освобождает должника от долга.
Передача в дар может произойти сразу же или в оговоренный в договоре срок, при наступлении определенного момента или события. Например, человек решил переехать в другую страну и подарить свою коллекцию картин другу так, чтобы право собственности на неё перешло после определённой даты, например, даты выезда дарителя за границу.
Сделать это можно только через суд. Оспорить дарение квартиры после смерти дарителя чаще всего хотят дедушки, бабушки, супруги, наследники, братья, дяди, тети, племянники. Особенно если имущество могло достаться им по наследству, но по каким-то причинам было подарено одному из родственников или вообще чужому человеку.
Если имущество, на которое претендует истец, не имело к нему отношения при жизни дарителя (наследники не помогали с ремонтом жилья, его уборкой и поддержанием в хорошем состоянии, оплате коммунальных платежей), процедура оспаривания сделки дарения усложняется. Дело в том, что подобные операции совершаются добровольно, и, если кто-то из родственников решил отписать квартиру или дом постороннему, это его право, которое оспорить после смерти дарителя крайне сложно.
Когда сделка может быть признана ничтожной
Родственники или заинтересованные лица (кредиторы, налоговые или силовые органы) могут через суд доказать, что договор дарения недвижимости ничтожен. В юридической практике такие дела считаются сложными, и ни один юрист не даст гарантию успеха. Однако доказать ничтожность договора можно попробовать, к примеру, если сделка:
- Изначально оказалась мнимой. Например, даритель планировал сохранить жилье в своем владении и пользовании, а договор по сути фиктивный. Это нарушение закона, и совершается оно для того, чтобы дарителю скрыть свое финансовое положение или не допустить передачу имущества по наследству
- Притворна и скрывает другой договор. К примеру, предмет дарения якобы отдан безвозмездно, а на деле даритель получил деньги. Это тоже незаконно и делается, чтобы не платить госпошлину или налоги
- Квартира, дом, земельный участок на момент дарения находились под арестом
Moжнo ли ocпopить дapcтвeннyю нa дoм
Moжнo, в cyдeбнoм пopядкe. Oтcyдить дapcтвeннyю нa дoм мoжeт и caм дapитeль, и eгo зaкoнныe пpeдcтaвитeли либo нacлeдники в cлyчae cмepти дapитeля. Пpичин для oтмeны coглaшeния мнoгo, иx мoжнo ycлoвнo paздeлить нa тpи бoльшиe гpyппы:
- Cдeлкa зaключeнa c нapyшeниeм зaкoнoдaтeльcтвa, c цeлью мacкиpoвки дpyгoй cдeлки. Нaпpимep, ecли дoгoвop дapeния иcпoльзoвaли для пoкyпки, пpoдaжи, oбмeнa нeдвижимocти, чтoбы yйти oт нaлoгooблoжeния.
- Пopoки вoли — ecли cдeлкa былa coвepшeнa пoд дaвлeниeм, в бeзвыxoднoм пoлoжeнии дapитeля, c иcпoльзoвaниeм oбмaнa.
- Пopoки cyбъeктa, или coвepшeниe cдeлки лицoм, нe имeющим нa этo пpaвa — нaпpимep, ecли дapитeль нe являeтcя coбcтвeнникoм или нe пoлyчил paзpeшeниe cyпpyгa пpи coвмecтнoй coбcтвeннocти.
Документы для оформления договора дарения
Для оформления договора дарения (дарственной) нужны будут следующие документы:
-
Паспорт дарителя и одаряемого для подтверждения личности;
-
Выписка из ЕГРН или свидетельство, подтверждающее право собственности;
-
Акт приема-передачи недвижимости. По закону акт не нужен, но с ним удастся в будущем обойти проблемы. Акт составляют после оформления сделки и передачи недвижимости собственнику;
-
Техпаспорт на жилую площадь. Он понадобится, если дарится не состоящая на учете кадастра приватизированная собственность.
Налог при дарении квартиры
Выплата налогов по сделке дарения для физических лиц не ведется, но лишь при условии близкородственной связи дарителя и одаряемого (Налоговый кодекс, ст.217, п.18.1). Правом совершения необлагаемой налогом сделки дарения недвижимости обладают лица, состоящие в следующих родственных связях:
- муж, жена;
- дети (также усыновленные);
- отец, мать;
- бабушка, дедушка;
- внуки;
- сестры, братья (также сводные – один общий родитель).
По разъяснению Минфина (письмо за №03-04-05/4896 от 29.01.2018 г.) близкое родство дарителя и одаряемого требуется подтвердить документально.
В случае дарения квартиры дальнему родственнику либо постороннему лицу, последний (одаряемый) обязан выплатить 13% НДФЛ. Если же одаряемый не является гражданином Российской Федерации (нерезидент РФ), налоговая ставка для него 30% (Налоговый кодекс, ст.224, п.3).
При отсутствии близкородственной связи между дарителем квартиры и одаряемым ею рациональнее проводить сделку договором купли-продажи. Иначе размер налога будет попросту больше (Налоговый кодекс, ст.217.1, п.5):
- при не указании в договоре дарения стоимости даримой квартиры рыночной стоимостью признается ее кадастровая оценка;
- при указании стоимости даримой квартиры налогообложение сделки дарения происходит путем сравнения договорной цены с оценкой кадастра, помноженной на 0,7 (корректирующих коэффициент).
Дарственный договор: В каких случаях он не действует?
Дарственная будет признана нелегитимной, если:
- не соблюдены законодательные нормативы при заключении договора;
- цели сделки противоречат законодательству;
- дарственная заключается только «для вида» и не подразумевает под собой передачу имущества от дарителя к одаряемому;
- сделка имеет притворный характер. То есть если дарственный договор заключают взамен другого документа, к примеру, подтверждающего куплю-продажу. Так как при получении в дар имущества от людей, с которыми одаряемый состоит в близком родстве, ему не нужно платить госпошлину, некоторые граждане, стараясь воспользоваться данным преимуществом, заключают дарственный договор вместо необходимой купли-продажи.
- даритель недееспособен, а соответственно он не может в полной мере распоряжаться личным имуществом.
- даритель находится в нестабильном психоэмоциональном состоянии, а значит не может нести ответственность за свои поступки.
- дарственный договор заключен обманным путем. К примеру, если даритель думал, что заключает не сделку дарения, а договор купли-продажи.
- дарственная заключена под страхом за свою жизнь либо в результате психического или физического насилия.
Все вышеперечисленные ситуации приводят к признанию дарственного договора недействительным. В некоторых случаях сделка является нелегитимной сама по себе, в остальных же, ее недействительность будет необходимо доказывать через суд.
Что делать, если собственнические права уже зарегистрированы в Росреестре
Можно ли отметить дарственный договор после регистрации права собственности одаряемого в Росреестре? Да, данная процедура возможна.
Для расторжения сделки следует собрать пакет документов, состоящий из:
- отказного заявления;
- дарственного договора;
- согласительного документа, подтверждающего отказ одаряемого от принятия подарка;
- паспортов обеих сторон сделки;
- доверенности, если один из участников договора отправил вместо себя свое доверенное лицо;
- выписки из ЕГРП;
- согласительного документа на отказ от всех лиц, заинтересованных в сделке;
- квитанции об оплате государственной пошлины;
- бумаг на даримое имущество.
Перечисленные документы следует подать в Росреестр, где специалисты проведут процедуру оформления отказа от дара. Также необходимо учитывать нюансы расторжения договора. К примеру, от супруга/супруги одаряемого в обязательном порядке необходимо получить согласие на отказ от подаренного имущества.
Что должно быть в договоре дарения квартиры?
Договор должен содержать существенную информацию: паспортные данные обеих сторон, адрес, кадастровый номер, общую площадь и технические характеристики квартиры (жилого дома или другого объекта недвижимости). Обязательно следует указать, что даритель безвозмездно передает недвижимость одаряемому — в этом суть сделки. Отдельно нужно указать, что квартира никому не продана и не подарена, не находится в залоге и не имеет иных обременений.
После этого пропишите в договоре условия сделки, например, кто несет расходы, связанные с регистрацией перехода права собственности на квартиру (обычно это делает одаряемый), и условия аннулирования договора (к примеру, если получатель недобросовестно обращается с подарком, портит имущество в квартире или подвергает его риску). Некоторые включают сюда пункт о том, что, если даритель пережил получателя, квартира возвращается к дарителю.
Как вернуть подаренную квартиру по добровольному согласию
Можно ли отменить уже подписанный договор дарения на квартиру, зависит от желания сторон. Если и даритель, и одаряемый готовы расторгнуть сделку, то это не проблема. Получатель подарка также может отказаться от дара без указания причин в одностороннем порядке. Однако ему предстоит возместить ущерб. Даритель может отменить процедуру дарения только при наличии особых обстоятельств, указанных выше.
Вернуть подаренную квартиру при наличии согласия всех участников сделки можно двумя способами:
- Передарить недвижимость обратно непосредственно дарителю.
- Заключить соглашение об отмене дарения квартиры.
Возможна ли ситуация, когда вернуть недвижимость нельзя?
Самой распространенной причиной по отказу в отмене дарственной является смена собственника квартиры. Если одаряемый уже воспользовался своим правом распоряжаться квартирой (передарил ее, продал и пр.), вернуть недвижимость дарителю будет очень сложно.
Соглашение о расторжении дарственной не должно иметь двухзначных трактовок или условностей. В противном случае Росреестр имеет право отказать в регистрации документов.
Суд вправе отказать дарителю или одаряемому при отсутствии оснований (веских доказательств) для отмены соглашения. Если суд первой инстанции отказывает истцу, то при наличии веских доказательств стоит искать правду в судах высших инстанций, подавая апелляцию.
За дарителем закон оставляет право отмены дарственной, дабы защитить его интересы в случае злостной неблагодарности получателя дара. Но одного желания «насолить» одаряемому для отмены договора будет недостаточно.
При обоюдном согласии на расторжение договора проблем с отменой дарственной не возникает. Но судебная практика показывает, что случаи достижения компромисса в вопросах с недвижимостью очень редки.
- Дарственная и договор дарения – это одно и то же.
- Договор дарения – это не устная договоренность, а юридически оформленный документ.
- Дарственная – это лишь одна из разновидностей передачи прав на собственность другому человеку. К другим вариантам относится договор купли-продажи, завещание или наследование.
- Нельзя однозначно сказать, что лучше – дарственная или, например, завещание. Все зависит от конкретной ситуации.
- Дарение — это безвозмездная сделка. Даритель не может попросить у одаряемого оплату или встречную услугу.
- При дарении имеет значение не только желание владельца подарить квартиру, но и желание одаряемого получить ее в собственность.
Образец отказа от договора дарения
Для отмены письменного договора дарения квартиры рекомендуем воспользоваться образцом заявления об отказе от дара, подготовленным специалистами нашего сайта.
Степанову Андрею Ивановичу (даритель),
проживающий по адресу
г. Москва, ул. Балтийская, д. 1, кв. 6
от Алексеева Ивана Николаевича (одаряемый),
проживающего по адресу
г. Москва, ул. Балчуг, д. 16, кв. 56
Заявление об отказе от дара
«24» января 2022 года между Степановым Андреем Ивановичем (даритель) и Алексеевым Иваном Николаевичем (одаряемый) был заключен договор дарения, согласно которому дарителем безвозмездно передавалась в собственность одаряемого квартира, кадастровый номер 50:27:00204416:100, площадью 105 кв.м., по адресу Московская область, Подольский, г. Москва, поселение Рязанское, д. Рязаново, д. 30, кв. 56.
В соответствии с п. 1 ст. 573 Гражданского кодекса Российской Федерации одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.
В соответствии с вышеизложенным и руководствуясь п. 1 ст. 573 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявитель отказывается от дара в виде квартиры, кадастровый номер 50:27:00204416:100, площадью 105 кв.м., по адресу Московская область, Подольский, г. Москва, поселение Рязанское, д. Рязаново, д. 30, кв. 56, обещанного по договору дарения от 24.01.2022 года.
Отмена дарения: как вернуть подаренную квартиру?
Итак, как вернуть подаренную квартиру обратно дарителю? По общему правилу, легитимная дарственная не подлежит отмене, а подаренное имущество не может быть возвращено прежнему собственнику. Такое правило действует в целях защиты прав собственника, которым после регистрации дарственной становится одаренное лицо. Так что возвращается такое жильё строго при определённых случаях.
Законодательство предусматривает некоторые случаи, когда вернуть дарственную, в том числе и жильё, можно. Хотя, как признаёт большинство специалистов, отвечая на вопрос можно ли вернуть квартиру после дарения, осуществить это довольно сложно. Но при грамотном подходе можно добиться успеха.
Главное, определиться с причинами, при наличии которых дарственную на квартиру возможно будет отменить. Можно ли вернуть подаренную квартиру?
Законодательство к перечню таких оснований относит следующие обстоятельства:
- Когда одаренное лицо пытается лишить жизни лицо, подарившее квартиру, либо лишить жизни одного из членов семьи подарившего лица, то по заявлению этого лица сделка подлежит отмене. Если же в результате действий одаренного лица, направленных на убийство дарителя, тот погибает, то правомочие требования такой отмены передаётся членам его семьи.
- Даритель вправе через суд требовать отмены дарственной, если новый собственник каким-либо образом причиняет вред подаренной квартире. Для этого в суде необходимо предъявить доказательства ущерба, причинённого жилищу.
- Если дарителем выступала предпринимательская структура, в том числе индивидуальный предприниматель, то любое заинтересованное лицо может в судебном порядке потребовать отмены дарственной, если она нарушает права иных лиц на подаренную квартиру либо общее имущество предпринимательской структуры, в том числе и интересы кредиторов.
- Если в самой дарственной указан пункт, согласно которому жильё возвращается дарителю, когда одаряемый человек погибает раньше его, то при смерти одаряемого лица соглашение автоматически отменяется. Подобный пункт дарственной не подлежит оспариванию, одновременно ограничивая права одаряемого лица на продажу или повторное дарение квартиры третьим лицам.
Гражданское законодательство закрепляет право одаренного лица, согласно которому фактический возврат имущества осуществляется лишь в том случае, если оно сохранилось в натуре.
То есть, если даритель своевременно не заявит свои права в суде и не потребует отмены дарственной по причине причинения ущерба квартире либо иным образом её уничтожения, то он потеряет квартиру в любом случае.