Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Посуточная аренда квартир. Как устроен бизнес». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Советы о том, как правильно сдавать квартиру посуточно, обязательно содержат рекомендации по организации финансовой дисциплины. Арендодатель обязан платить налоги: неважно, будет он сдавать дом посуточно, квартиру или другую недвижимость на длительный срок.
Налоги при сдаче квартиры
Для физических лиц ставка налога на доход составляет 13%, индивидуальные предприниматели отчисляют в казну 6%. Самая низкая ставка у самозанятых — 4%, если за аренду платит физлицо, и 6% — если юрлицо. Если квартир несколько, то прежде, чем оформлять самозанятость, посчитайте, какой будет ожидаемая годовая выручка. Если более 2,4 млн рублей в год, нужно регистрировать ИП, так как возможный годовой доход самозанятого ограничивается именно это суммой и ни на рубль больше.
За неуплату налогов начисляется штраф, 20% от суммы задолженности. Если будет суд, есть риск, что обвинение докажет преднамеренное уклонение от уплаты налогов, тогда сумма штрафа поднимется до что уклонение от налогов было преднамеренным, сумма вырастет до 40%. Долг по налогам тоже придется погасить.
Требования, предъявляемые к краткосрочному жилью постояльцами – это уют, со вкусом оформленный интерьер, и самое важное — чистота. Поэтому, при необходимости, обновите ремонт или выполните отделку. А также следите за тем, чтобы в квартире было всегда идеально чисто.
Не менее важно оборудовать сдаваемую посуточно квартиру максимальным количеством благ цивилизации, это кухонная техника (плита, холодильник, чайник, микроволновая печь), видео и бытовая техника (стиральная машина, телевизор, кондиционер, фен, утюг), посуда, мебель, прочие удобства (постельное белье, полотенца, средства гигиены). Также, желательно, наличие в квартире кабельного или спутникового телевидения, интернета. В конечном счете, чем больше техники в квартире, тем потенциально больше арендная плата. Кроме необходимых вещей, ваши клиенты высоко оценят напитки в холодильнике, фрукты в корзине, пакетики чая и кофе возле чайника, набор каш, соль, перец, масло для готовки. Не станет лишней карта города и туристический путеводитель.
Знание своей целевой аудитории необходимо для успешного продвижения бизнеса. Квартиры посуточно пользуются спросом у абитуриентов, студентов-заочников на время сессий, спортсменов на время проведения соревнований или сборов. Также аренда квартир сроком до месяца востребована корпоративными клиентами – командировки, курсы повышения квалификации, семинары и конференции, а также сотрудниками, работающими вахтовым методом. Среднесрочный наем жилья иногда требуется пациентам клиник, их родственникам или сопровождающим лицам, а также местным жителям на время ремонта собственного жилья. И, пожалуй, самую многочисленную аудиторию составляют любители «ночных развлечений», то есть люди, желающие, что называется, «оттянуться» или желающие провести время наедине.
Так как договор краткосрочной аренды, документ призванный устранить многие ваши риски и потенциальные проблемы, подробнее остановлюсь на его стандартной форме. Итак, он должен включать в себя такие разделы:
-
Предмет договора. Указывается адрес и основные характеристики квартиры, а также прописывается срок аренды — проживание в течение определённого количества дней.
-
Стоимость аренды, причем как за один день, так и за весь срок.
-
Сумма залога и условия его возвращения нанимателю.
-
Порядок заселения, то есть время, заселения и время окончания аренды квартиры. Порядок передачи квартиры.
-
Права и обязанности. В этой части важно предусмотреть все ваши риски и порядок их устранения. Однако, отсутствие в договоре этого раздела полностью или частично, не лишает стороны их прав и не освобождает от обязанностей, так как все они всё равно закреплены в гражданском законодательстве.
-
Ответственность. Здесь необходимо указать что, в случае порчи чего-либо постоялец несет полную материальную ответственность и должен компенсировать стоимость испорченного имущества за свой счёт.
-
Реквизиты и подписи сторон.
Понял, что субаренда мне больше не подходит
Я стал одновременно работать по субаренде и по модели управления, поэтому всем новым собственникам предлагал выбор, даже если квартира была в нужном мне районе. На агентский договор соглашался не каждый: кто-то не хотел разбираться в новых схемах работы, а кто-то предпочитал стабильную прибыль, которой не может похвастаться модель управления.
Сначала я относился к этому с пониманием, но быстро столкнулся с проблемой: всю заработанную прибыль надо было вкладывать в ежемесячную оплату квартир на субаренде. Получилось так, что на этой модели я перестал выходить на чистую прибыль, так как она вся уходила в оснащение и запуск новых квартир.
Чем больше становилось квартир в субаренде, тем больше оборотных средств мне нужно было иметь на начало месяца. Например, для оплаты 30 квартир по 20 000 рублей на начало каждого месяца мне нужно иметь 600 тысяч рублей. Я отдавал их собственникам и только потом начинал отрабатывать, сдавая квартиры посуточно. Допустим, за квартиру нужно платить первого числа, она стоит 20 тысяч рублей, сутки — 2 тысячи рублей. Сначала я из кассы достаю 20 тысяч и отдаю собственнику, потом эти 20 тысяч в течение 10 дней возвращаются в кассу, и только потом я начинаю зарабатывать.
В итоге у меня сформировались три причины, по которым я больше не хотел работать с субарендой:
- Цикличность. В субаренде всегда есть промежуток времени, когда компания сидит без денег. Чем больше компания, тем тяжелее держать необходимую сумму в обороте.
- Зависимость от спроса. В периоды низкого спроса на субаренде работа выходит либо в ноль, либо в минус — ведь собственнику надо заплатить в любом случае.
- Противостояние собственника и агентства. В модели субаренды собственник — противник в другом углу ринга. Задача агентства — опустить его по цене, чтобы заработать больше. А контрзадача собственника — сдать квартиру дороже и переложить на агентство максимум расходов.
Модель управления решала эти проблемы. Собственник становится моим партнёром: мы вместе заинтересованы в результате и делим потери из-за сезонности. Так мы не боремся друг с другом и работать гораздо комфортнее. Это стало главной причиной перехода на управление.
Особенности и возможные проблемы
Решив строить бизнес на сдаче квартир посуточно, следует понимать, что могут возникнуть определенные риски.
К ним можно отнести такие моменты:
- Порча имущества. Испорченным может оказаться не только имущество, находящееся в квартире, но и сама жилплощадь. Никто не застрахован от пожаров и затоплений.
- Возможные конфликты и неурядицы с соседями. В большинстве жилых домов, в которых сдаются квартиры посуточно в качестве бизнеса, отличная слышимость. Поэтому если квартиранты решат послушать громкую музыку, соседям это может не понравиться, и все претензии будут предъявляться к хозяину жилья. Хорошо, если тот, кто строит бизнес, и является собственником. Хуже, если квартира сдается в субаренду.
Помимо рисков, существуют бытовые проблемы, которые придется решать именно тому, кто развивает идею бизнеса по сдаче квартиры посуточно. К бытовым трудностям можно отнести:
- уборка помещения после освобождения жильцами;
- стирка постельного белья, штор, чистка ковров;
- прием звонков от клиентов (если квартира сдается посуточно и в ночное время, нужно быть готовыми, что звонок может раздаться среди ночи);
- регулирование вопросов с соседями либо с различными инстанциями, например, с ЖЭКом, участковым;
- решение проблемы с выселением постояльцев, если они грубо нарушают режим пребывания и пользования помещением.
Во избежание возможных проблем с постояльцами следует подписывать договор с указанием всех необходимых условий о сроках аренды, цене и, главное, – ответственности за нанесение ущерба имуществу.
Если мы говорим о построении бизнеса, а не о работе «ради работы», то следует решить вопрос с наемными работниками. Если в вашем распоряжении 2 – 3 квартиры, то еще как-то можно управиться в одиночку. А если вы работаете с 5-ю и более квартирами, одному уже никак не управиться.
Представьте картину: вы нашли клиента, едете показывать ему квартиру. Пока вы договариваетесь, вам идет звонок от второго клиента – вы отвлекаетесь на разговор. В это время третий клиент съезжает с квартиры, на которую уже есть другой клиент, и вам необходимо срочно навести порядок в квартире и т. д. и т. п.
И таких мелких суетных дел может быть с десяток — другой в день. Голова будет идти кругом, что скажется на качестве работы и количестве клиентов. Поэтому с ростом количества заказов следует подумать о найме горничной для уборки квартир и менеджера по работе с клиентами. Уборщице можно платить только процент от сделанной работы, не оформляя её в штат (чтобы не платить страховые отчисления).
У вас в таком случае появляется много времени, которое можно потратить на поиск новых квартир, на решение бухгалтерских и юридических вопросов, на рекламу услуг, на контроль работы персонала. Появится время и на личную жизнь, а дело будет приносить удовольствие.
Хочу купить жилье, чтобы сдавать в краткосрочную аренду. С чего начать?
У тех, кто только планирует приобрести жилье для профессиональной сдачи в аренду, есть большое преимущество: еще на этапе выбора объекта можно подобрать максимально привлекательный для потенциальных клиентов вариант. Здесь опять же нужно тщательно подойти к выбору локации: будет ли это туристический центр в городе, домик около красивого пляжа или даже шале рядом горнолыжным курортом.
Ознакомьтесь с расположенными рядом транспортными узлами, определите, близко ли к вашей будущей недвижимости находятся культурные достопримечательности, пляжи, торговые центры. Позаботьтесь о качественном ремонте в квартире или доме и добавьте изюминку в ваш интерьер, чтобы туристы надолго запомнили свое пребывание у вас.
Одной из важных тенденций в туристической недвижимости считается развитие сегмента люкс.
Бизнес на посуточной сдаче квартир: в чем тонкости
Как правило, каждый раз арендовать новое жильё на несколько часов или на сутки менее выгодно, чем снимать его на постоянной основе: например, в Москве можно найти варианты за 20 000 рублей в месяц, то есть за 667 рублей в день, тогда как цены на посуточную аренду редко бывают ниже 1500-1700 рублей. Именно за счёт такой разницы зарабатывает на жизнь уже немало бизнесменов. Однако в этом деле есть свои подводные камни, поэтому сдача квартир посуточно как бизнес подойдёт только тем, кто умеет договариваться с людьми и не впадёт в уныние, не сумев найти клиентов в первые дни работы. Облегчить старт и сохранить уверенность в своих силах поможет качественный бизнес план на старте, с множеством вариантов которого Вы можете ознакомится, и при желании купить в нашем каталоге. Перед тем как разбираться в тонкостях, поговорим о том, кому такое предприятие удастся с большей вероятностью.
Документы чтобы сдать квартиру официально
Без осмотра помещения и правоустанавливающих документов на жилье заключить договор не удастся. Подобные сделки при длительной аренде случаются крайне редко. Зато владельцам жилья, решившим официально сдавать квартиру посуточно с документами, такие предложения через интернет-ресурсы поступают часто.
Рекомендуемая статья: Как подтвердить первоначальный взнос по ипотеке
Теперь рассмотрим, какие нужны документы, чтобы сдать квартиру официально по всем правилам. При осмотре жилья потенциальный квартирант вправе запросить:
- паспорт собственника жилья, если документ подписывается в его присутствии;
- выписку ЕГРН, которая удостоверяет, что именно он является собственником квартиры;
- кадастровый паспорт на объект найма;
- последние квитанции без долга по коммунальным платежам.
Легкий ли бизнес — субаренда?
Мой знакомый, когда слышал, сколько мне звонило клиентов, и я их просто опускал потому, что были заняты квартиры, всегда говорил: расширяйся, ты просто упускаешь клиентов. Другой мой знакомый говорил, что я получаю деньги на халяву. А друг, который рассказал все секреты этого дела говорил, что это не очень хороший хлопотный бизнес и требует большой ответственности и внимания.
Совет: Схему постуточной аренды можно здорово усовершенстовать, не отдавая деньги собственнику, а взяв квартиру в ипотеку. В этом случае квартира достанется вам бонусом. Узнать, одобрит ли вам банк ипотеку, можно, пройдя этот короткий онлайн-тест.
В общем, у каждого свое мнение на этот счет, лично мне это дело очень нравилось, если сравнивать с тем, чем я занимался до этого — просто расставлял бутылки с пивом в магазине, а тут вы все время общаетесь с людьми, узнаете что то новое и т. п.
Один мой знакомый из города Барнаул взял в банке кредит 50.000 рублей, снял 2 квартиры и на данный момент активно занимается субарендой.
Интересно попробовать, но страшно потерять деньги? Попробуйте начать с субаренды комнат в трехкомнатной квартире!
Какой сделать ремонт и сколько стоит обстановка
Всё зависит от квартиры и целевой аудитории — если собираетесь привлекать богатых европейских туристов, то придется выделяться среди конкурентов. Для массового сегмента подойдет добротный ремонт из современных материалов.
Обставляют квартиру недорогой, но прочной мебелью — новую ищите в IKEA, подержанную на Avito. Вот список:
- Спальное место — на это арендаторы обращают внимание в первую очередь. Ищите двухспальный диван или кровать, подержанный вариант стоит 5-10 тысяч. Если возьмете шириной от 140 см и длинной от 220 см, клиентов будет больше — у вас будут селиться высокие люди, которым сложнее найти комфортное спальное место.
- Место для хранения вещей — для эконом-класса достаточно шкафа или прихожей. Подержанный шкаф стоит порядка 5-10 тысяч, но придется оплачивать расходы на перевозку. В магазине прихожую можно найти за 10 тысяч, а полноценный шкаф — за 20-30 тысяч.
- Минимальный набор для кухни — небольшой гарнитур для хранения посуды, пару табуретов, маленький стол. В недорогих однокомнатных квартирах или в студиях обеденный стол заменяют на журнальный столик. Если искать с рук, всё вместе стоит 5-10 тысяч. В магазине — от 20-30 тысяч.
Какие подводные камни имеет бизнес квартиры посуточно?
- Как правило, при подписании договора аренды, у съемщиков берут паспортные данные – просят сделать ксерокопию или просто фотографируют странички (при краткосрочной аренде).
Но законодательство гласит, что делать это запрещено.
А если принимать другой, менее важный документ, риск оказаться обманутым или с поврежденным имуществом возрастает еще больше. - Чтобы заслужить хорошую репутацию и иметь регулярный поток клиентов, вам постоянно нужно вкладываться.
В уборку, стирку, улучшение жилищных условий и решение различных проблем.
Это нужно учитывать еще при принятии решения о сдаче квадратных метров. - Тяжело контролировать то, насколько прилично будут вести себя жильцы.
Шумная «гулянка» может обернуться проблемами с соседями и дополнительными затратами на уборку и даже ремонт.
Вообще, жильцы старых домов обычно довольно критично настроены к квартирам, в которых постоянно появляются новые люди.
Это особенно опасно, если вы сдаете жилье в аренду на не совсем законных обстоятельствах. - Если вы решили не прибегать к услугам агентства-посредника, вероятность простоя квартиры увеличивается.
Но даже риелтор, которому вы будете платить в среднем 20% комиссии, — это не гарантия регулярного притока жильцов.
Дополнительно придется давать рекламу, а это еще одна статья расходов. - Самый крупный подводный камень – это риск мошенничества.
Разумеется, он существует в любой сфере.
Но при сдаче жилья в аренду особенно высокий.
Тем не менее не стоит ориентироваться на худшие ситуации.
Достаточно сохранять бдительность и осторожность.
Актуальность бизнеса по сдаче квартиры посуточно
Было время, когда бабушки стояли на вокзале и трясли ключами, зазывая постояльцев. Сейчас есть интернет, вся информация там. Весь бизнес переходит во всемирную сеть. Больше нет необходимости ловить жильцов на станциях и в аэропортах. Советы, как сдать квартиру посуточно, будут рассмотрены далее в статье.
- Посуточная аренда аппартаментов — самый динамично развивающийся вид бизнеса. Развитие интернета позволяет вести бизнес из любой точки мира.
- Низкий порог входа и быстрая окупаемость до 100% в месяц.
- Люди все больше выбирают аппартаменты, дома, комнаты, чем гостиницы.
- Низкие издержки по сравнению с гостиницами.
- Возможность применения посуточной аренды в собственной или арендованной недвижимости.
- Окупаемость инвестиций от 1 месяца.
Рост посуточной аренды обеспечивается благодаря:
- 1 млрд путешественников в год.
- Это количество увеличивается на 5,5% в год.
- Через 10 лет количество удвоится.
- Меняется и культура путешествий, они становятся более нестандартными. Люди ищут более уникальный опыт/места (+45% за прошлый год).
- В ближайшие 5 лет количество путешественников, считающих себя исследователями (не туристами) увеличится на 1,8 млрд.
- Компании, в том числе крупные корпорации и холдинги предпочитают снимать в частном секторе для своих командированных сотрудников вместо отелей.
Доходная недвижимость для краткосрочной аренды может быть разного происхождения и прибыль будет отличаться:
- В собственности. Досталась по наследству. Идеальный, самый простой вариант. Для Москвы средняя долгосрочная аренда однушки 30 000 рублей. Анализируя сайты по сдаче квартир посуточно, временное жилье в нужном районе, хорошим ремонтом можно найти за 2500 – 3000 руб/ночь. При заселении на 20 дней в месяц, получается 50 000 — 60 000 р. Будут дополнительные расходы на рекламу, уборку, мелкий ремонт, страховку (по желанию).
- Субаренда. Прибыль получается на разнице съема и сдачи примерно вдвое меньше. Наиболее доступный и распространенный способ начать зарабатывать, если нет собственной недвижимости. В этом случае нужны средства на первый месяц аренды. Вернутся они могут через 10-15 дней. Но усилий приложить придется больше.
- Покупка. Приобретать элитное жилье не имеет смысла. Окупаемость такого объекта — 50 лет. Комфорт, бизнес, средний эконом в ликвидном месте через 7 лет выйдет на рентабельность. Ипотека, потребительский тоже вариант со своими сложностями, ответственностью, связанными с заемными деньгами и необходимостью документов для банка — 2НДФЛ или справку с места работы по форме банка, подтверждающую доход, деньги на первоначальный взнос, в случае с ипотекой 30 — 50%.
Оформление деятельности по сдаче жилья в аренду
Нужно ли регистрировать ИП? Это один из основных организационных вопросов, с которым сталкиваются те, кто решил заняться арендным бизнесом. Сложность в том, что закон не даёт чёткого ответа, то есть в теории никто не мешает вам сдавать квартиры в качестве физического лица.
Но что, если доход, который вы получаете от сдачи жилья, стал постоянным и систематичным? По сути, это уже полноценный бизнес, который должен быть соответствующим образом оформлен.
Эксперты советуют тем, кто сдаёт сразу несколько объектов недвижимости и имеет отлаженную схему работы, всё же перестраховаться и зарегистрироваться в качестве ИП. Да, это добавит вам «бумажной» работы, но вместе с тем даст огромное преимущество. Работая как ИП, в случае конфликта вы сможете документально подтвердить любые претензии к постояльцам. Кроме того, пока индивидуальный предприниматель вносит выплаты в Пенсионный Фонд, его трудовой стаж растёт, что немаловажно для тех, кто решил сделать арендный бизнес своим основным видом деятельности.
Львиная часть путешественников ищет предложения для ночлега в сети Интернет. Создание собственного сайта обязательно. На нем должны быть качественные фото квартиры, описание условий и преимуществ. Обязательно укажите суточную стоимость аренды, адрес и расположение на карте города. О бронировании можно договариваться по телефону. Размещайте объявления на любых площадках – туристических платформах, популярных досках объявлений, городских форумах. Чем больше ваше присутствие в сети, тем выше шансы выйти на максимальную загруженность.
Сотрудничайте со службами такси. Если у вас есть знакомые водители, предложите им свои визитки. Приезжие часто просят совета относительно выгодной возможности снять квартиру именно у таксистов.
Не стоит отказываться и от классических объявлений на тумбах в оживленных местах, возле стоянок такси, остановок общественного транспорта, вокзалов, автостанций и аэропортов. Они принесут вам около 30% клиентов.
Очень важен безупречный сервис. Выезжая в другой город по делам или на отдых, люди часто советуются со знакомыми, читают отзывы и ищут рекомендации относительно того или иного варианта временного проживания. По протекции приходит очень много клиентов.