Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Важно решить, для чего вы выбираете участок и какой у вас будет дом — для постоянного проживания круглый год или для временного пребывания на даче. «Если выбираете место для постоянного проживания, то первое, на что необходимо обратить внимание, это удаленность от большого населенного пункта или Москвы. Рекомендуется переезжать не далее 15–30 км от МКАД, если вы работаете в столице и часто там находитесь. Также крупный населенный пункт должен быть в пределах 3–7 км от места жительства, чтобы пользоваться всей инфраструктурой: магазины, аптеки, больницы, школы и т. д.», — отметил генеральный директор компании «Новая Земля» Игорь Капустин.
Приобрести участок можно у частного лица, девелопера или государства.
Покупка земли у частников сопровождается определенными рисками. Например, очeнь дeшeвo пpoдaютcя пpoблeмныe зeмли: формально они принадлежат продавцу, но по факту документов на них у него не осталось. Придется тратить нервы, силы, время и деньги на юриста, чтобы все восстановить. Продавец также может умолчать о различных ограничениях, наложенных на землю, что в итоге приведет к невозможности зарегистрировать право собственности на построенный дом. Спешка при заключении сделки может говорить о том, что продавец стремится избавиться от участка, на который претендует кто-то еще.
Приобретение земли у девелопера сопровождается меньшими рисками, но и тут не следует терять бдительность. Нередко бывает, что к дешевым участкам не предусмотрено подведение коммуникаций за счет компании. Поэтому стоит проверить технические условия, другие документы на землю и коммуникации, а также убедиться, что девелопер выполняет свои обязательства, например почитав в сети отзывы о компании или лично пообщавшись с их клиентами.
Чacтo пoкyпaтeли cтpeмятcя кyпить зeмлю в кpacивoм мecтe или пoближe к oзepy, нe зaдyмывaяcь o тoм, cмoгyт ли oни пocтpoить нa этoм yчacткe дoм, бyдyт ли тpyднocти c пoдъeздoм зимoй. Нo ecть нecкoлькo пpaвил, кoтopыe cильнo yпpocтят вaм жизнь:
- Бepитe yчacтoк c минимaльным yклoнoм. Bыpaвнивaниe пepeд зaклaдкoй фyндaмeнтa влeтит в кoпeeчкy — лyчшe, чтoбы зeмля этoгo нe тpeбoвaлa.
- Bыбиpaя зeмлю вoзлe вoдoeмa, пpoвepьтe, нe yпoлзeт ли зeмля вмecтe c вaшим дoмoм пpямo в peкy. Для этoгo мoжнo вызвaть cпeциaлиcтoв — гeoфизикoв и гидpoгeoлoгoв.
- Пoдбиpaйтe yчacтoк нyжнoгo paзмepa. Ecли вы пpимepнo пpeдcтaвляeтe, кaкoгo paзмepa бyдeт дoм, yчacтoк нe дoлжeн быть мeньшe oжидaeмoгo paзмepa дoмa. Cчитaйтe нe тoлькo в coткax, нo и в мeтpax. C pacчeтaми вaм пoмoгyт мapкшeйдepы или cтpoитeльныe кoмпaнии.
- Oцeнитe cocтoяниe кoммyникaций. К yчacткy дoлжнo быть лeгкo пpoexaть кpyглый гoд, ecли вaм этo вaжнo, a тaкжe нe дoлжнo быть пpoблeм c пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
- Oпpeдeлитecь, нa кaкoм paccтoянии oт гopoдa дoлжнa нaxoдитьcя зeмля.
Для полноценной эксплуатации дома потребуются как минимум снабжение водой и электроэнергией, наличие канализации, а в идеале еще и газа, подчеркнула заместитель генерального директора компании «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина. Она отметила, что подведение и подключение сетей — занятие сложное, трудозатратное и недешевое, поэтому лучше, чтобы они уже были на участке.
«На участке обязательно должно быть электричество, а если вы планируете строить большой дом (более 150 кв. м), то газ также необходим. Если же в ваших планах строительство дома менее 150 кв. м, то можно выбрать альтернативные варианты: электричество, газгольдеры и другие источники отопления в зимний период. Водопровод и канализация в большинстве случаев в загородных домах решается бурением скважины и установкой септика. Если вы приобретаете земельный участок для дачи, то участок должен быть хотя бы с возможностью подключения электричества, а септик и скважину можно установить самостоятельно», — отметил Капустин.
От расположения участка будет зависеть комфорт проживания на нем. От чего нужно отталкиваться, выбирая район:
-
Удаленность от города. Если вы работаете удаленно или не собираетесь часто посещать свой участок, то переплачивать за близость к городу не обязательно. Но выбирая участок для переезда на ПМЖ с постоянной нуждой ездить в город, расстояние играет роль. Например, от наших коттеджных поселков можно доехать до центра Тюмени всего за 20 минут.
-
Инфраструктура вокруг. Обязательно оцените благоустройство: что есть в поселке, какие поселки есть рядом, есть ли остановка общественного транспорта и прочее. Самым комфортным вариантом для проживания будет коттеджный поселок. В большинстве случаев он изначально уже обладает базовой инфраструктурой для жизни и готовыми необходимыми коммуникациями.
-
Экология. К изучению обстановки также относится и отслеживание загрязняющих объектов вокруг (фабрики, фермы, мусорные полигоны). Все это напрямую повлияет на чистоту воздуха, земли, грунтовых вод. Не поленитесь также заглянуть в муниципальный генеральный план района — там вы сможете узнать не только о существующих объектах, но и том, какое строительство запланировано.
-
Соседи. Перед покупкой участка неплохо было бы познакомиться с людьми, которые будут проживать рядом с вами.
Лес, поле, вода и комары
Исходя из опыта просмотров, Алексей отмечает, что в радиусе 20 км от Минска найти живописный участок по адекватной цене практически нереально. Редкий случай, когда участок граничит с лесом — гарантированно на такой лот поступит много заявлений и случится ажиотаж.
— Если нужен лес и виды из окна, надо уезжать подальше от цивилизации. В 40 км от МКАД таких участков хватает. Тогда логично рассматривать аукционы не в Минском, а, например, в Логойском или Молодечненском районах. Там конкуренция за землю слабее, а цены ощутимо ниже, — объясняет специалист.
Если участок на высокой позиции, с видом на бескрайние поля — это симпатично. Но приготовьтесь к запахам удобрений. Близость речки, озера или водохранилища — на первый взгляд, безусловный плюс. Но не всегда.
— Однажды вечером мы с женой приехали в Батуринку и были атакованы тучами злобных комаров. Поэтому прежде чем купить участок, стоит побывать там и утром, и вечером. И самому, и с женой. На некоторые вещи без супруги я никогда не обратил бы внимания, — отмечает Алексей.
Итак, лишь знание всех вышеуказанных основ позволит достичь достаточного знания по теме, как правильно купить участок земли в собственность. Не нужно надеяться на добросовестность продавца, на компетентность регистратора – всегда важно самому знать, как действовать и на что нужно обратить внимание в том или ином случае. Ведь в случае допущения ошибки, даже по вине других людей, именно Вам придется терпеть последствия и нести расходы на их устранение.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – зачем существует деление земельных наделов на ИЖС и прочие – это упрощает или усложняет жизнь среднестатистического гражданина? |
Риски при сделках с землей
Таких рисков много – можно купить землю, заложенную в банке, столкнуться с внезапно появившимися наследниками или арестом имущества. Участок может иметь размеры, не совпадающие с указанными в документе, а под землей внезапно обнаружатся «чужие» коммуникации. Рисков очень много, поэтому для оформления сделки не помешает помощь юриста по недвижимости.
Не пропустите новые статьи!
Переходим к возможности освоения потенциального участка. Т.е. нужно разобраться с возможностями подключения к энергоисточникам (основные — электричество и газ, а так же водоснабжение и канализация) и перспективами их строительства:
Наличие выделенных лимитов по коммуникациям на данную территорию – так как потенциальный покупатель не всегда знает, какую документацию нужно запросить у продавца, то удовлетворяются ответом, что «электроэнергию мы будем получать вот от той линии, а газ запитаем от этой вот трубы». Что бы не попасть впросак нужно запросить перечень документов перечисленный далее (смотри Резюме).
Долевое (финансовое) участие собственников земли в строительстве необходимых коммуникаций – помимо наличия лимитов важным вопросом остаются финансовые затраты на строительство коммуникаций. Следует уточнить стоимость строительства общих коммуникаций (если они ещё не построены) и во сколько это обойдётся, т.к. бывают случаи, когда эта стоимость значительно превышает стоимость земли и влияет на стоимость строительства дома.
Участок без коммуникаций это не очень веселый случай, конечно, в век технологических прорывов все можно сделать автономно (например, купить бензогенератор), но сразу стоит посчитать, в какую копеечку это вылезет. А теперь более подробно о том, что же еще нужно знать о коммуникациях до покупки земельного участка под застройку.
На какие моменты обратить внимание при покупке земли под ИЖС?
Покупая земельный участок для дальнейшего его использования под строительство, вам необходимо получить у продавца следующие документы и ознакомится с ними. В первую очередь это свидетельство о праве собственности, посмотрите на назначение земли в данной документации (ИЖС, сельхоз назначение). В том случае, если категория земель не соответствует вашим планам по строительству, категорию можно поменять, но помните, что это возможно не всегда.
Сверьте соответствие кадастрового плана участка площади размерам предоставленного. Бывает так, что продавец провел самозахват территории, имеет документацию на 12 соток, но при этом он незаконно использует гектар поля.
Если покупка осуществляется у лица, не являющегося владельцем, изучите доверенность на право представления интересов собственника участка с правом его реализации. В ином случае сделка может быть оспорена.
Нужно также, чтобы у вас было согласие супруга (или супруги) продавца на сделку, если владелец состоит в браке.
Что необходимо проверить?
1. Чтобы не получить вместе с землей головную боль, следует внимательно ознакомиться с документами о собственности, это необходимо:
- для выяснения, является ли лицо собственником на самом деле;
- для того, чтобы знать, что участок земли не находится в аресте или обременении.
Для выяснения этих обстоятельств потребуется изучить выписку из ЕГРН на конкретный интересующий надел.
Заказ выписки из ЕГРН в виде электронного документа является самым удобным способом. Рекомендуем сервис на этой странице, присылает готовый документ в течение от нескольких минут до 3 часов. Документ имеет электронную подпись регистратора (ЭЦП), подтверждающую достоверность сведений, полученных из официального источника. Для получения выписки потребуется заплатить госпошлину в размере 250 рублей.
2. Дополнительно запросите у собственника межевой план и сверьте их с выпиской из ЕГРН. Межевание необходимо, чтобы точно знать границы участка и согласование их с соседями.
3. Если на ней планируется строительство жилого дома, необходимо иметь ИЖС. В садоводческих товариществах допустимо возводить дачные дома.
4. Помимо разрешения на ИЖС для участка, планируемого для строительства жилого дома, необходимо обратить внимание на инфраструктуру рядом с ним. Это наличие проезда, удаленность от дорог, наличие коммуникаций вблизи надела.
Если право на участок не установлено, лучше воздержаться от сделки, поскольку могут возникнуть проблемы с ее оформлением. Это может быть не только трудности с межеванием, но и наличие обременений, непогашенный долг по налогу и т.д.
Проверку документов можно доверить юристу, тогда вы сможете получить от него:
- полную историческую справку о возникновении прав и отчуждении;
- подтверждение факта межевания участка;
- наличие или отсутствие обременений или ограничений на землю, а также арестов и претензий третьих лиц;
- имеются ли на продаваемой земле объекты ведения хозяйственной деятельности (утилизация отходов, добыча ресурсов и т.д.)
Если Вы выбрали этот вариант, то обратитесь к нашему юрист-консультанту.
Процедура оформления покупки земельного участка под ИЖС
Земельный надел, как уже упоминалось выше, возможно приобрести путем составления договора купли-продажи с частным владельцем или через проведение аукциона на землю, если владельцем является государство.
Учтите, что в любом случае необходимо соблюдать основные правила осуществления сделки по приобретению земельного участка:
- Потенциальный покупатель должен определиться с конкретным участком, который желает приобрести в собственность;
- При выборе земельного надела для осуществления ИЖС обратите внимание на категорию земельного участка. Чтобы не получить отказ в продаже земли под индивидуальное жилье, необходимо приобретать землю, относящуюся к категории земель поселения;
- Осуществить подготовку и сбор всех необходимых бумаг и документов относительно участка земли: если покупка осуществляется у муниципалитета и у земельного надела еще нет кадастрового паспорта, необходимо его оформить, если нет межевания, то необходимо его осуществить;
- При осуществлении приобретения земли у государства, необходимо подать заявку в администрацию поселения на приобретение конкретного участка земли, затем получить информацию о дате проведения торгов;
- Согласовать все условия договора купли-продажи, определить размер стоимости земельного участка и форму оплаты, установить сроки и порядок оплаты;
- После получения на руки дубликатов проекта договора купли-продажи обе стороны сделки имеют право осуществлять проверку документов в течение тридцати суток, затем договор должен быть подписан или аннулирован;
- После осуществления сделки и передачи денег новый собственник должен зарегистрировать свое право собственности на землю в Росреестре, получить на руки свидетельство на право собственности.
Знайте, что при составлении конкретного договора на приобретение земли могут понадобиться различные документы и выписки из государственных служб, поэтому заранее планируйте время на их получение.
Что следует изучить и проверить?
Уже приехав на осмотр участка, можно визуально оценить некоторые моменты. Например:
- качество дорог;
- заселенность района;
- близость магазинов, аптек, школы.
Ровный ландшафт участка позволит сразу же приступить к строительству. Если же имеются неровности, может потребоваться привезти грунт или прибегать к ухищрениям при возведении фундамента. В этом случае строительство дома подорожает.
Желательно определить состав грунта, поскольку от него зависит технология строительства. А покупая землю для садоводства, нужно искать плодородный грунт, либо готовиться привезти его прежде, чем сажать деревья.
Уровень грунтовых вод влияет на строительство и посадку растений, а также на возможность выкопать на участке колодец. Если грунтовые воды слишком глубоко, бурение скважины обойдется в слишком большую сумму.
Чрезмерно высокий уровень грунтовых вод повлечет за собой частый ремонт подвала и затопление участка и цокольного этажа во время весеннего паводка.
Земля может находиться в охранной зоне, в связи с чем могут быть запреты на строительство некоторых сооружений или проведение каких-то коммуникаций. Также может запрещаться вырубка редких деревьев или кустарников.
Есть еще множество нюансов, которые будет не лишним проверить:
- качество и вкус воды;
- наличие трещин в стенах дома;
- состояние трубопровода и электропроводки;
- присутствие стоячей воды в подвале;
- есть ли мокрые углы на стенах или пятна на потолке.
Особенности земель под индивидуальное жилищное строительство
На землях ИЖС можно строить собственный дом, который не должен быть больше трёх этажей. Официально прописаться в нём может только одна семья. Участок для ИЖС, как и любая форма собственности, имеет свои плюсы и минусы.
Преимущества:
- Владелец участка становится полноправным его владельцем и не зависит от садовых товариществ.
- Земли данного типа подразумевают возведение частного дома или коттеджа, соответственно имеют наибольшую рентабельность на рынке недвижимости.
- Государство старается поддерживать частное малоэтажное строительство, поэтому после покупки участка, можно воспользоваться одной из действующих программ по оказанию помощи.
- ИЖС предполагает наличие дорог и различных коммуникаций, за состоянием и работоспособностью которых следит государство.
- После приобретения участка, его новый собственник имеет право рассчитывать на налоговый вычет.
- Участок под ИЖС надёжным активом, поэтому большинство банков разрешают использовать его в качестве залога, при оформлении заявки на кредит.
Удаленность участка для строительства дома от города
Чтобы правильно выбрать участок для строительства дома, важно решить, насколько далеко от цивилизации он может находиться. Возможно, вы фрилансер, а ваши дети учатся удаленно, но даже в такой ситуации следует выбирать землю неподалеку от населенного пункта. Почему нельзя покупать участок далеко от города:
- будет проблематично закупаться продуктами питания и всем необходимым;
- если участок далеко от города, скорая помощь не сможет добраться до вас, поехать в больницу самостоятельно не всегда возможно;
- если произойдет чрезвычайная ситуация, пожарная машина либо газовая служба будут добираться до вас слишком долго;
- у вас не будет возможности культурно провести досуг, прогуляться по ТЦ, сходить в музей.
Без социума человеку трудно прожить, поскольку ему требуется ежедневное общение. Никто не захочет быть в абсолютном одиночестве, без близких, коллег и единомышленников. Учитывайте эти моменты, чтобы купить землю в подходящем месте. Помните, что, даже если вас все устраивает, но участок находится далеко от населенного пункта, не стоит покупать его: в противном случае через какое-то время вам станет одиноко в полной изоляции.
Удаленные от города дома подходят для временного проживания. Например, в таком коттедже вы можете находиться по выходным, приезжать, чтобы пожарить шашлык, рыбачить и собирать грибы. Однако, если вы планируете находиться в коттедже постоянно, следует выбирать землю, расположенную максимально близко к населенному пункту, рядом с крупным городом либо в области, где экологическая обстановка наиболее благоприятная.
Чтобы проживание было комфортным, какой участок выбрать для строительства дома? Важно, чтобы он был достаточно близко к населенному пункту, однако не располагался рядом с загруженной трассой либо мегаполисом. Наилучшее месторасположение удовлетворяет таким критериям:
- до компании, где вы работаете (либо до университета, где учитесь), можно доехать за 60 минут, важно, чтобы на дорогу вы не тратили более полутора часов;
- до детского садика, школы дорога занимает до 30 минут при условии, что вы ездите на личной машине, такси, электричке либо общественном транспорте;
- перенаселенные районы, загруженные автомагистрали, заводы и фабрики расположены достаточно далеко от вашего участка.