Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС соединил земельный участок и объект недвижимости на нем». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Капитальному строению необходима государственная регистрация. Владелец дома или сооружения получает документы, подтверждающие его право собственности на объект. В них прописывают основные характеристики, адрес, площадь, цель использования, соответствие нормативам СНиП и другое. В капитальном объекте уже есть необходимые коммуникации (вода, газ, тепло- и электроснабжение).
Комментарий к ст. 130 ГК РФ
1. Одной из наиболее важных классификаций вещей является деление вещей на движимые и недвижимые. Гражданский кодекс РФ в новой редакции комментируемой статьи также предусматривает такое деление вещей. Таким образом, согласно комментируемой статье все вещи делятся на недвижимые и движимые. Различие в правовом режиме движимых и недвижимых вещей заключается в том, что оформление перехода прав на последние требует государственной регистрации в соответствующих государственных органах.
Отличительной особенностью недвижимости является ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и, соответственно, понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.
Следует отметить, что в п. 1 комментируемой статьи ГК помимо термина «недвижимые вещи» также используется термин «недвижимое имущество». Представляется, что в данном случае речь идет об ошибке, которая вновь повторяется в ГК. Как известно, понятие «имущество» — это более широкое понятие по сравнению с понятием «вещи», поскольку включает в себя, помимо вещей, также и имущественные права. Указанное обстоятельство дает основание некоторым юристам утверждать, что «под понятием недвижимости, употребляемым в комментируемой статье, необходимо понимать недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные права на данные вещи». Объясняется это следующим образом. Использование вещей лицами, не являющимися собственниками, возможно только путем предоставления им собственником соответствующих вещных прав. И потому объектами гражданских прав на пользование чужими вещами являются не вещи как таковые, а лишь права на их использование .
———————————
Гражданское право / Под ред. В.П. Мозолина. М., 2003. Ч. 1. С. 212.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:
1) объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, недра и т.д.);
2) объекты, которые прочно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению (здания, сооружения и т.д.);
3) объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда и т.д.), несмотря на то, что вопрос о правомерности отнесения последних к недвижимости ставился давно, никакие изменения не были внесены в комментируемую статью ГК.
В качестве основополагающего признака недвижимости законодатель оставил наличие прочной связи с землей. Между тем применение этого признака на практике в настоящее время может вызвать значительные трудности. Следует иметь в виду, что многие здания и сооружения в принципе могут перемещаться с одного участка на другой, сохраняя при этом свою целостность и назначение (однако как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы только в том случае, если неразрывная физическая связь с землей возникнет заново). Например, деревянные дома (срубы) в сельской местности довольно часто переносят с одного места на другое в разобранном виде. При этом нужно отметить, что современные технологии позволяют переместить с места на место любые здания или сооружения без причинения серьезного ущерба.
Как и ранее, критерии прочной связи с землей и несоразмерного ущерба законодательно не установлены. Это будет вызывать определенные сложности, поскольку, исходя из формального толкования этих критериев, к недвижимости можно отнести такие объекты, как заборы, скамейки и т.д. Соответственно, права на них должны быть зарегистрированы, что может вызвать технические трудности.
Выделяются в качестве самостоятельных объектов гражданских прав такие виды недвижимого имущества, как жилые и нежилые помещения, однако базовое, легальное определение понятия помещения в ГК не дано.
В действующих правовых актах легальное определение помещения содержится в следующих правовых актах. Так, Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» определяет помещение как часть объема здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями (ст. 2). Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещения — это объекты, входящие в состав зданий и сооружений.
Особыми видами недвижимого имущества как по ранее действовавшему, так и по новому законодательству являются морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Иногда применительно к ним используется такое понятие, как условная недвижимость , или, как ее еще называют, недвижимость в силу закона.
———————————
Эрделевский А.М. Государственная регистрация ипотеки // Закон. 2002. N 10. С. 40.
Понятие и виды упомянутых транспортных средств, рассматриваемых в качестве недвижимости, раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. В транспортных уставах и кодексах также указывается, на какие транспортные средства регистрируются права, и устанавливается порядок их регистрации.
Впервые в качестве недвижимых вещей рассматриваются предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Где можно вести капитальное строительство
Подбор территории под строительство зависит от вида и целевого назначения земельного участка. Так, земли распределяются под сельское хозяйство, транспортную инфраструктуру, бизнес, промышленное производство, жилую постройку, возведение общественных и культурных объектов.
На одном участке разрешается несколько видов деятельности. Допускается строить капитальное строение на любой площади согласно его цели, но при условии, что нет ограничений по проценту застройки, сохранению зелёных насаждений. Исключением являются земли заповедников, лесов, выполняющие средообразующие функции. На них капитальное строительство запрещено либо разрешено при строгом соблюдении установленных правил.
Документы для кадастрового учета
Пакет документов при постановке недвижимости будет различным в зависимости от того, какой объект вы регистрируете — земельный участок, дом, машино-место или другое сооружение.
Для постановки дома на кадастровый учет потребуется заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план и межевой план участка, если он ранее не был размежеван. Составляют их кадастровые инженеры. Цена зависит от местоположения и площади объекта, в среднем цены начинаются от 8 тыс. руб. за участок 6 соток либо маленький домик до сотен тысяч рублей за «дворец» или большой массив земли, говорит адвокат Московской коллегии адвокатов ГРАД Наталья Тарасова. По ее словам, для перепланировки, перестройки или реконструкции дома также потребуется кадастровый инженер. На руках у вас должно быть заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план.
Понятие и особенности земельного участка как объекта недвижимости
Потребность в оценке развивается очень быстро. Этому способствует и расширение залогово-кредитных отношений, и совершенствование земельного налогообложения.
Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию.
Указанные выше обстоятельства предопределяют актуальность и значимость изучения и анализа методики оценки рыночной стоимости земельных участков, что и предопределило практическую значимость темы дипломной работы.
Вопросам рыночной стоимости земельных участков в современной научной литературе уделено немало внимания. Так, в частности в работах таких авторов как: В. М. Джухи, В. Д. Киреева, Л.И. Кошкина, С. В. Грибовского, О.Е.Медведевой, П.В. Касьянова, М.М. Соловьева и другие., детально исследованы экономические и правовые основы оценки рыночной стоимости земельных участков, рассмотрены основные методы оценки и их эффективность. Однако особенности оценки региональной земельных участков в трудах указанных авторов недостаточно исследованы, что и предопределяет актуальность исследуемой проблематики.
Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:
— земля не является результатом предшествующего труда;
— пространственно ограничена;
— незаменима другими средствами производства;
— обладает постоянством местоположения;
— неизнашиваема при правильном использовании;
— территориально разнокачественна;
— характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;
— обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;
— практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.
Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению [3].
Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:
— внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;
— внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи.
В Земельном кодексе РФ (ред. от 28.12.2013) содержится следующее определение земельного участка: «Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки» [3].
Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:
— различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);
— требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;
— принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Главный элемент земельных отношений — земельная собственность.
В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.
Стоимость прав аренды — это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.
Таким образом, земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
Оценка земельного участка обладает рядом особенностей. Первая особенность связана с разнообразием видов земель, различностью в их правовом регулировании. Земельным кодексом РФ земли России подразделены на семь видов в соответствии с их основным назначением.
Общая площадь территории Российской Федерации — 1,7 млрд. га, из них:
— земли сельскохозяйственных предприятий — 667,7 млрд. га;
— земли населенных пунктов (сел, поселков, городов) — 38,6 млрд. га;
— земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны — 17,6 млрд. га;
— земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения — 27,3 млрд. га;
— земли лесного фонда — 838,0 млрд. га;
— земли водного фонда — 19,4 млрд. га;
— земли запаса — 100,6 млрд. га.
Приведенная классификация земель основана на критерии их основного назначения. Право перевода из одного вида в другой принадлежит законодательным органам субъектов Российской Федерации. Этот момент принципиальной важности необходимо принимать во внимание в процессе оценки стоимости земельных участков, учитывая их особенности.
Первая из них заключается в том, что наряду с основным назначением земельных участков им присущи и другие, сопутствующие функции. А потому природные ресурсы, земельные площади имеют многообразные полезные свойства. Рынок расширяет возможности их более точного учета, что отражается в рыночной оценке стоимости. Владелец должен иметь представления и знания о комплексной оценке своего земельного капитала.
Вторая — их ограниченность в пространстве. Местоположение земель является одним из главных факторов, предопределяющих полезность, ценность, рыночную стоимость участков.
Третья особенность обусловлена не перемещаемостью земельного капитала. Однако возможны изменения в экономической, социальной и культурной инфраструктуре региона, изменения экологической обстановки. Спрогнозировать эти изменения очень важно при проведении оценки стоимости земельного участка. Оценка исходит не из прошлых выгод, а из предстоящих, будущих.
Четвертая особенность вытекает из сезонности функционирования земли. Осенью предложений больше, а спрос меньше по сравнению с весной, летом.
Пятая — обусловлена национальным фактором в многонациональном государстве, в Конституции которого записано: «Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории» (ст.9, п.1). Этот пункт определяет приоритетность граждан коренной национальности в приобретении земельных участков.
Шестая особенность связана с политическими и идеологическими противоречиями и борьбой вокруг частной собственности на землю и ее гражданским оборотом.
С учетом отмеченных особенностей в России формируется рынок земельного капитала с его тремя сегментами, расширяется гражданский оборот земельных участков в городской и особенно сельской местности:
— арендный сегмент в городах;
— купля-продажа в пригородах;
— земельные паи (доли) в реорганизуемых колхозах и совхозах.
Комментарий к статье 261 Гражданского Кодекса РФ
1. Гражданское (см. коммент. к ст. 2) и земельное (ст. 3 Земельного кодекса) законодательство признает в качестве объекта соответствующих отношений обособленный, самостоятельный индивидуализированный земельный участок: в качестве объекта права собственности, других вещных прав и сделок с землей — в гражданских отношениях; в качестве части поверхности земли (в т.ч. поверхностный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, — в земельных отношениях.
Земельный кодекс (ст. 25) связывает возникновение прав на участок (ст. 15 — 19, 20 — 24) с основаниями, установленными гражданским законодательством (ст. 8 ГК) применительно к природному объекту, имеющему естественное происхождение.
Земельный участок занимает особое положение среди объектов гражданских прав: с его свойствами связано деление вещей на движимые и недвижимые, исходя из признака наличия или отсутствия фундаментальной связи с землей (см. коммент. к ст. 130).
Земля — важнейшая в числе объектов недвижимости. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый государственный реестр прав) все разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимости, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом с информацией об этом участке.
Прежде чем земельный участок станет объектом права собственности в гражданских правоотношениях, он должен быть индивидуализирован в земельных правоотношениях — определены цель его использования, размер (площадь) и границы (местоположение), его кадастровый номер. ГК отсылает к земельному законодательству, предусматривающему условия и порядок формирования земельного участка, проведение работ по его формированию. Эти отношения урегулированы: Земельным кодексом, Федеральным законом от 18.06.2001 N 78-ФЗ «О землеустройстве» (СЗ РФ, 2001, N 26, ст. 2582), Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (СЗ РФ, 2000, N 2, ст. 149), Правилами кадастрового деления территории Российской Федерации и Правилами присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 N 660 (СЗ РФ, 2000, N 37, ст. 3726). Ведется государственный кадастр особо охраняемых территорий, о порядке ведения см. Постановление Правительства РФ от 19.10.96 N 1249 (СЗ РФ, 1996, N 44, ст. 5014).
По земельному законодательству земельный участок может быть сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом. Он делим на части (если это технически и нормативно возможно), каждая из которых после раздела либо также образует самостоятельный участок, либо остается в границах прежнего земельного участка. При этом разрешенное пользование может осуществляться без перевода участка в состав земель иной категории, хотя допускаются и исключения (т.е. должно сохраняться прежнее целевое назначение).
Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков зависят от целей их использования и устанавливаются соответственно федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в зависимости от принадлежности земельного участка к той или иной форме собственности, либо в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной и проектной документацией.
Установление территориальных границ земельного участка на местности выполняется землеустроительной службой и проводится в обязательном порядке при: предоставлении или изъятии земельных участков; изменении их границ и определении границ ограниченных в использовании частей земельных участков; перераспределении уже используемых земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства; выявлении нарушенных земель и в других случаях, названных в Федеральном законе «О землеустройстве» (ст. 3).
В процессе территориального землеустройства: а) образуются новые и упорядочиваются существующие участки земли, в частности, в целях устранения недостатков (чересполосицы, вклинивания, изломанности в их расположении), совершения сделок с земельными участками; б) выполняются работы по их межеванию.
В результате землеустроительных работ составляется карта (план) земельного участка, которая является основой для нанесения его границ на соответствующую дежурную кадастровую карту (план), и заводится землеустроительное дело, включающее землеустроительную документацию по каждому участку.
Земельные участки подлежат государственному кадастровому учету независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования участка, формируемого и учитываемого в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Земельному участку присваивается кадастровый номер, который состоит из: а) кадастрового номера кадастрового квартала (он представляет наименьшую единицу кадастрового деления территории, на которую открывается самостоятельный раздел государственного реестра земель и ведется дежурная кадастровая карта (план); б) номера земельного участка в этом квартале. Сведения землеустройства и государственного земельного кадастра носят открытый характер. Эти работы выполняются службами по ведению государственного земельного кадастра.
2. Право на земельный участок требует признания и подтверждения со стороны государства (см. коммент. к ст. 213). С этой целью правообладатель, стороны договора (или уполномоченные ими на это лица) представляют вместе с заявлением правоустанавливающие документы, отвечающие требованиям, установленным Законом о регистрации прав на недвижимость, в орган, осуществляющий такую регистрацию (см. коммент. к ст. 131).
Фактом государственной регистрации прав фиксируется возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на земельный участок, что становится единственным доказательством существования собственности и других вещных прав (ст. 216). При несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и в правоустанавливающем документе приоритет имеет последний. Если это несоответствие возникает в результате технической ошибки в записях, она исправляется. Если же есть основания полагать, что ее исправление может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей либо третьих лиц, ошибка исправляется по судебному решению (ст. 12, 21 Закона о регистрации прав на недвижимость).
Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на земельный участок, данные об этом участке и сведения о правообладателях. На земельный участок заводится дело, которое включает в себя все соответствующие правоустанавливающие документы и является неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав. Другая его составляющая — книга учета документов, где фиксируются данные о: принятых на регистрацию документах о земельном участке, его правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав и об иных документах.
Идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру (см. п. 1 коммент. к комментируемой статье). Поэтому обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются надлежаще удостоверенные план земельного участка, план участка недр и (или) план здания, строения, сооружения (если они находятся на земельном участке) с указанием их кадастрового номера. Кадастровый план земельного участка не требуется, если он ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость).
Имущество — это что такое? Определение и виды имущества: движимое и недвижимое, государственное, муниципальное, организаций и физических лиц
Частная собственность классифицируется на собственность физических лиц и юридических. Первая представляет собой форму, при которой результаты производства и средства принадлежат физическим лицам. К частной собственности физического лица может относиться любое имущество, кроме того, которое по закону исключается из права частной собственности, стоимость и количество которого не ограничиваются (кроме некоторых установленных случаев). Юридическими лицами, выступающими в качестве субъектов права собственности, могут быть любые коммерческие и некоммерческие организации – ассоциации, благотворительные фонды, религиозные организации, хозяйственные товарищества, потребительские кооперативы, союзы и т. д. Исключения составляют государственные, муниципальные предприятия и учреждения, финансируемые собственником. Имущество организации – это любые движимые и недвижимые вещи, которые любое коммерческое или некоммерческое предприятие использует в своей производственной или иных видах деятельности. Это могут быть оборудование, земельные участки, деньги, здания, сырье, продукция и пр. В РФ движимое и недвижимое имущество организации признается объектом налогообложения. При этом налоговая база высчитывается как среднегодовая стоимость материальных ценностей и начисляется в соответствии с данными бухгалтерского учета предприятия. По итогам налогового периода, равного одному календарному году, должна быть предоставлена декларация на имущество от каждой организации.
Что такое недвижимое имущество
Для отнесения вещи к недвижимости следует руководствоваться наличием у неё характерных признаков:
- Крепкая связь с землёй. Находится на её поверхности или в земной коре.
- Возведена для длительного периода эксплуатации.
- Имеет индивидуальные материальные характеристики.
- Не может быть перемещена без разрушения хотя бы части имущества, существенно влияющего на его стоимость.
Как правило, недвижимость обладает следующими типичными свойствами:
- Приносит долговременную пользу владельцам жилья, или используется для ведения бизнеса.
- При желании собственника передаётся в долгосрочную аренду или ипотеку.
- Прочно устанавливается, сооружается на земле, за исключением стихийных бедствий и войн не подлежит быстрому уничтожению или перемещению на другое место.
Является ли земельный участок объектом недвижимости
Обременения — это право иных лиц не недвижимость, включающее право на залоги, аренду, сервитуты, ограничения, обязательства по договору, право удержания имущества, решение суда об аресте имущества, передачу прав и другие установле нные законодательством права, налагаемые на недвижимость (18). При экономической оценке земельного участка обременения часто понимают в узком смысле, как объем работ, который необходимо выполнить в физическом и/или стоимостном выражении, чтобы подготовить земельный участок под строительство или и ное разрешенное пользование.
Если мы рассмотрим определение государственного кадастра недвижимости, то увидим, что ГКН является систематизированным сводом сведений о различных объектах кадастрового учёта, в том числе об учтенном недвижимом имуществе. 1) К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Участок земли — это имущество недвижимое, некая территория определенной площади и статуса, имеющая конкретное месторасположение и назначение. Образование участка соответствует статье 11.2 в ЗК РФ, который также регламентирует создание искусственных земельных участков.
Участки бывают:
- Делимыми – при разделении сохраняет свои основные свойства, образуя отдельный самостоятельный участок. Ранее мы упоминали о том, как разделить ЗУ на 2 и более участка. Ознакомиться с этим материалом можно в этой статье. Также вы можете узнать, как разделить общую долевую собственность на ЗУ в другой нашей статье.
- Неделимыми, теряющими свои свойства в случае разделения.
Является ли ЗУ недвижимым имуществом? Земельный участок является вещью или недвижимостью. Это согласовывается со статьей 130 ГК РФ. К нему относятся любые дома, сооружения, прилегающие на его земле без возможности перемещения.
ГК РФ Статья 130. Недвижимые и движимые вещи
- К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
- Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Чтобы получить статус недвижимого имущества необходимо оформить ЗУ в собственность: зарегистрировать земельный надел в ЕГРН и присвоить ему уникальный кадастровый номер.
Относится ли земельный участок к недвижимому имуществу
Так, Закон о недрах признает объектом государственной собственности недра в целом как часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов, и простирающегося до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, в пределах территории Российской Федерации, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны.
На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации — далее ГК РФ (ст.
130) определяется, что к недвижимым вещам [5] — (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Является ли земельный участок объектом основных средств
И продолжение: в отношении объектов основных средств предусмотрено включение понесенных организацией затрат по приобретению, сооружению, доставке и доведению до состояния, в котором эти объекты пригодны для использования, в расходы, связанные с производством и реализацией, только путем начисления сумм амортизации. Отсутствие в гл. 25 НК РФ норм об учете в составе расходов затрат на приобретение земельных участков путем начисления сумм амортизации лишает общество возможности уменьшить налоговую базу по налогу на прибыль на соответствующие суммы.
Однако в силу п. 2 ст. 256 НК РФ земля и иные объекты природопользования вода, недра и другие природные ресурсы) наряду с материально-производственными запасами, товарами, объектами незавершенного капитального строительства, ценными бумагами, финансовыми инструментами срочных сделок не подлежат амортизации. Следовательно, по мнению автора, земельные участки не являются амортизируемым имуществом. Означает ли это, что их не следует считать и основными средствами? Ответ неоднозначен в силу наличия неопределенности в нормах Налогового кодекса. В то же время среди судей есть мнение о том, что земельные участки, приобретенные в производственных целях, относятся к основным средствам, не подлежащим амортизации Постановления ФАС СЗО от 16.10.2012 по делу N А05-9110/2011, от 30.03.2012 по делу N А13-1127/2011). На такой же позиции, по сути, настаивает и Президиум ВАС РФ см. Постановление от 14.03.2006 N 14231/05).
Является ли земельный участок объектом недвижимости
К ним относятся территории, занятые месторождениями полезных ископаемых, ценными (в том числе и охраняемыми) экосистемами, лесными, охотничьими, сельскохозяйственными и иными угодьями. При определении стоимости земли и природных ресурсов объектами оценки могут являться не только земля и природные ресурсы, рассматриваемые в качестве вещи, находящейся в собственности, но и иные вещные и обязательственные права на землю.
Также документ придется обновить после перепланировки, чтобы зафиксировать все внесенные изменения. Нужен паспорт и при выселении жильца из помещения принудительно через суд, а также при въезде в новостройку. для физических лиц в бумажной форме — 200 рублей; для физических лиц в электронной форме — 150 рублей; для юридических лиц в бумажной форме — 600 рублей; для юридических лиц в электронной форме — 300 рублей. Вид объекта недвижимости и его назначение (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); Кадастровый номер и дата его внесения в ГКН; Адрес объекта недвижимости; Описание местоположения границ, если объектом недвижимости является земельный участок; Площадь, этаж; Сведения о вещных правах и об их правообладателях; Сведения об арестах, ограничениях, обременениях на объект недвижимости, если имеются; Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости; Год ввода в эксплуатацию; Сведения о прекращении существования объекта недвижимости, если таковое имеет место быть. Любое физическое или юридическое лицо может заказать кадастровый паспорт объекта недвижимости.
Понятие и различия движимого и недвижимого имущества необходимо раскрыть для того, чтобы впредь не возникало путаницы. Начнем с определений.
Итак, недвижимым называют то имущество, что связано с землей. Характерной чертой является то, что его нельзя перенести с места на место, не причинив вреда. В виде исключения недвижимым имуществом называют космические корабли и морские суда.
Движимое имущество — это такое имущество, которое не относится к недвижимому. Отличительной чертой этого вида является то, что на него не требуется утверждение прав. Сюда можно отнести ценные бумаги, деньги и прочее.
Как вы видите, формулировки общие, и конкретных данных не имеют. По этой причине часто возникают вопросы о том, как платить налог за тот или иной объект.
Куда относится сооружение
Часто люди не понимают, куда относится сооружение под генераторы: к движимому или недвижимому имуществу. Стоит разобрать этот момент, чтобы проблем больше не возникало.
Если сооружение не имеет под собой капитального фундамента и состоит из разборного каркаса, то, скорее всего, его отнесут к движимому имуществу. Это обусловлено трактовкой закона. Напомним, что недвижимым имуществом является то, которое нельзя перенести на другое место без ущерба. В случаях с временными конструкциями вреда им не будет от перемещения в другое место, и функции их останутся прежними.
Получается, что если у строения есть фундамент, то оно считается недвижимым. А вот сооружение под генераторы — движимое или недвижимое имущество? В случае отсутствия капитального фундамента объект причисляется к движимому имуществу.
Правовые проблемы понятия земельного участка в действующем отечественном законодательстве
В настоящее время определение земельного участка отсутствует в гражданском законодательстве, однако его можно найти в Земельном кодексе РФ [1] (далее по тексту — ЗК РФ). Согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Из этого определения представляется возможным выделить несколько признаков рассматриваемого правового института.
Во-первых, если земельный участок определяется через категорию недвижимости, то ему присущи и все ее признаки (принадлежность к материальному миру, особые экономическая ценность и социальная значимость и др.), в том числе признак индивидуальной определенности, на который прямо ссылается законодатель.
Во-вторых, если речь идет о части земной поверхности, то логично предположить, что у земельного участка должны быть свои границы, благодаря которым один участок можно отделить от другого. При этом в ранее действующем земельном законодательстве указание на границы действительно присутствовало, но в настоящее время этот термин не упоминается, вместо него речь идет о «характеристиках». Исследователи в связи с этим высказывают несколько предположений, почему законодатель отказался от использования данной категории:
1) индивидуализация земельного участка предполагается возможной без установления его границ;
2) границы являются не единственным признаком, позволяющим выделить участок в качестве индивидуально-определенной вещи [2, с.151].
Относительно первого предположения отметим, что индивидуализация части земной поверхности без установления ее границ представляется невозможной. Исследователи указывают: «Как бы мы ни описывали часть земной поверхности, которую мы хотели бы рассматривать как земельный участок — используя средства геодезии, в порядке, предусмотренном для кадастрового учета, или методом словесного описания, мы всегда будем указывать на пределы (границы), в которых он расположен. Если же нам описать границы участка не удастся, то его индивидуализации не произойдет» [2, с.152]. С этим следует согласиться и отметить также, что в таком случае законодатель едва ли подразумевал полный отказ от категории «граница земельного участка», видимо, он просто не стал акцентировать на этом внимание, включив эту категорию в названные в норме «характеристики».
Со вторым тезисом предварительно можно согласиться, опираясь на положения Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» [3] (далее по тексту — ФЗ о госрегистрации). Согласно ст. 8 указанного закона в кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения о земельном участке как объекте недвижимости — вид, кадастровый номер, описание местоположения и площадь. К дополнительным сведениям относятся — кадастровая стоимость, сведения о лесах, водных объектах и иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, категория земель, к которой отнесен земельный участок, вид или виды разрешенного использования и некоторые другие характеристики.
Таким образом, характеристик, позволяющих определить часть земной поверхности «в качестве индивидуально определенной вещи» при первом приближении кажется довольно много, даже если не рассматривать дополнительные, которые могут быть присущи тому или иному участку факультативно. При этом вид объекта недвижимости рассматриваться как идентифицирующий признак не может, так как он присущ всем земельным участкам.
Относительно кадастрового номера исследователи, к примеру В. А. Алексеев, отмечают, что он тоже не может считаться таким признаком, потому что: «… специфика кадастрового номера состоит в том, что он не характеризует объект недвижимости как вещь (его нельзя найти на участке, в отличие от номера двигателя на автомобиле), а содержит отсылку к информационному ресурсу, в котором необходимую информацию о вещи можно получить» [2, с.153]. Аналогичная позиция встречается в трудах и других цивилистов, в частности, М. А. Рожковой [4] и Н. Ю. Чаплина [5]. И с этим подходом следует согласиться — кадастровый номер действительно не характеризует участок, он лишь помогает найти информацию о нем в государственном информационном ресурсе. Однако важно помнить, что согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Этот факт как раз подтверждается кадастровым номером, присвоенным участку. И несмотря на то, что с доктринальной точки зрения такой номер не характеризует участок, практическая сторона вопроса предписывает участникам сделок все-таки прописывать его в тексте соглашения. Показателен в этом вопросе судебный акт Ленинградского областного суда, который, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал, что в предварительном договоре купли-продажи земельного участка отсутствовали данные о его границах, а также его кадастровый номер «… что свидетельствует о несогласованности сторонами предмета договора, в связи с чем он признан незаключенным» [6].
С площадью земельного участка все тоже неоднозначно. Согласно п. 9 ст. 22 ФЗ о госрегистрации площадью земельного участка является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость. В таком случае очевидно, что во многих случаях площадь земельных участков, обозначенная просто как площадь геометрической фигуры без учета рельефа местности, может совпадать.
Следовательно, бесспорным остается только описание местоположения границ земельного участка. На это указывает и Алексеев В. А.: «… из характеристик земельного участка, вносимых в Росреестр, действительно уникальной является только местоположение его границ» [2, с.153]. Таким образом автор делает вывод, что законодатель отказался от упоминания категории «границы земельного участка» в ЗК РФ, чтобы уйти от вопросов о правилах их определения: «… на основании этой формулировки можно сделать вывод о том, что границы земельного участка — его обязательная характеристика, но порядок их определения не имеет правового значения. Если границы части земной поверхности определены с достаточной точностью любым субъектом гражданского права, то эта часть земной поверхности может рассматриваться как недвижимая вещь и становиться предметом гражданско-правовых отношений» [2, с.155]. С этим согласны и другие исследователи. В частности, Н. Ю. Чаплин в своей работе пишет: «Именно в силу своего местоположения, которое устанавливается его границами, земельный участок становится уникальной индивидуально-определенной вещью» [5, с.156]. С этой правовой позицией следует согласиться.
В качестве вывода Алексеев В. А. предлагает собственное определение земельного участка: «Это часть поверхности Земли в пределах замкнутого контура границ, а также находящиеся в этих границах поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, растения и все, что неразрывно связано с поверхностью участка, за исключением зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и самовольных построек» [2, с.156].