Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Тема 11. Разрешение на ввод объектов в эксплуатацию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает качественно иной порядок ввода объекта в эксплуатацию в отличие от порядка, применяемого ранее в соответствии с подзаконными нормативными актами федеральных органов исполнительной власти и органов исполнительной власти субъектов Российской федерации.
Заключение о соответствии (ЗОС)
Заключением о соответствии (ЗОС) называется заключение органа строительного надзора о соответствии возведенного объекта требованиям проектной документации и техническим регламентам. Важным критерием для выдачи ЗОС является исполнение требования по энергетической эффективности и оснащению построенного здания или сооружения приборами учета использования энергетических ресурсов. В случаях, предусмотренных п. 9 ч. 3. ст. 55 ГрК РФ, для получения заключения также необходимо представить заключение государственного экологического контроля.
Выдача заключения о соответствии происходит только в том случае, когда в процессе строительства или реконструкции объекта не были нарушены требования технически норм и правил, а также иных правовых актов и проектной документации.
Современная нормативная база, регламентирующая вопрос
Основные понятия и нормы про разрешение на ввод объекта в эксплуатацию прописаны в статье 55 Градостроительного кодекса РФ. На данный момент используется его новая редакция от 7 марта 2017 года, принципиально поменявшая порядок ввода в эксплуатацию сооружения, поскольку ранее готовность сооружения подтверждалась актом Государственной комиссии. Также при принятии окончательного решения применяются нормы Постановления Правительства РФ № 441 и Положения о Государственном строительном надзоре в России.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – это официальный документ, который подтверждает полное завершение реконструкции или строительства капитальных объектов в соответствии с заранее утвержденной проектной документацией и согласием на строительство. Также удостоверяется соответствие данного объекта нормативным требованиям к выполнению такого рода работ на момент выдачи разрешения, проекту планировки (межевания) территории или права на использование земельного участка.
Чтобы оформить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в зависимости от вида сооруженного объекта застройщику нужно обратиться в орган, выдавший ему согласие на проведение строительства. К их числу могут относиться:
- исполнительный орган власти федерального уровня;
- орган местного самоуправления;
- исполнительный орган субъекта Российской Федерации;
- организацию по государственному управлению использования атомной энергии или разработки ядерных энергетических установок и ядерного оружия;
- Государственную корпорацию «Роскосмос».
Для того чтобы уполномоченный орган мог принять обоснованное решение про ввод в эксплуатацию зданий и сооружений, застройщику необходимо подать целый ряд документов:
- заявление (должно регистрироваться не более чем за 15 минут);
- согласие на осуществление строительных работ;
- правоустанавливающие документы относительно используемого земельного участка и его план или проект межевания;
- акт приемки соответствующего сооружения или здания;
- акт приемки работ по сбережению культурного наследия (в случае, когда СМР ведутся на памятниках истории или культуры);
- документы, подписанные осуществлявшим строительство лицом, о соответствии объекта (реконструированного или возведенного) техническим регламентам и техусловиям;
- подтверждение со стороны строительной организации, застройщика и представителем строительного контроля соответствия сооружения проектной документации, нормативным требованиям энергоэффективности и оснащенности приспособлениями учета энергоресурсов;
- схема расположения на выделенном земельном участке непосредственно объекта инженерных сетей;
- заключение органа Госстройнадзора о соответствии сооружения всем требованиям, указанным в проектной документации (если это предусмотрено) и экологического контроля (в некоторых случаях);
- договор страхования обязательного гражданской ответственности (необходим при вводе в эксплуатацию законченного строительством объекта повышенной опасности);
- технический план.
При необходимости получения более полной информации, Правительством могут устанавливаться дополнительные документы, кроме тех, которые перечислены в Градостроительном кодексе.
После подачи заявителем всех необходимых бумаг, уполномоченная инстанция обязана на протяжении 10 дней провести такие действия:
- проверить правильность оформления и соответствие действительности указанных в документах сведений;
- с выездом на место осмотреть возведенное сооружение и удостовериться в его соответствии проектной документации и требованиям дейсвующего законодательства;
- выдать разрешение на ввод в эксплуатацию сооружения или принять обоснованное решение об отказе.
В каких случаях в разрешении может быть отказано
Подача требуемого перечня документации не является сама по себе гарантией того, что решение органов власти будет положительным. В выдаче разрешения на ведение недвижимости в эксплуатацию может быть отказано, однако отказ обязательно должен быть аргументирован и оформлен официально. Причинами негативного вывода могут быть такие обстоятельства:
- неполный комплект документов, поданный застройщиком;
- выявленное несоответствие при возведении здания утвержденным строительным требованиям и нормам;
- расхождения с требованиями, закрепленными в разрешении на проведение строительных работ;
- разногласия между проектной документацией и реально возведенной конструкцией или зданием (эта норма не касается индивидуальных жилых домов);
- нецелевое использование участка земли, который выделен под реализацию конкретного проекта.
Общие положения о приемке строительного объекта в эксплуатацию
После завершения строительства любой объект должен пройти проверку на соответствие нормам и получить заключение приемочной комиссии. Только после этого он может быть введен в эксплуатацию в установленном порядке.
Строительный объект обязан отвечать техническим условиям, проектной документации и всем нормативным требованиям. Необходимо учитывать те документы, которые имели юридическую силу на момент передачи проекта заказчиком подрядчику.
Введенные в действие за время строительства новые нормативные требования будут предъявлены к вводимому объекту в случае, если его эксплуатация несет риск для жизни и здоровья людей. Решение о необходимости соответствия строительного объекта новым нормам принимается надзорной инстанцией. При возникновении каких-либо споров решение остается за органом исполнительном власти, который принял новые требования.
Заказчик предъявляет к приемке и вводу в эксплуатацию объект инвестору, который в свою очередь обязан назначить приемочную комиссию в течение 15 дней после получения заявки или дать обоснованный отказ. Приемочная комиссия может принять только законченный проект и при наличии всех соответствующих документов. После выполнения этих процедур инвестор может ввести сооружение в эксплуатацию.
Порядок ввода недвижимости в эксплуатацию
Порядок мероприятий ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства выглядит таким образом.
- Подача документов. Заявление и пакет сопроводительных документов передаются в цифровом виде через сайт госуслуг.
- Проверка. Подтверждается правильность оформления и полнота пакета документов.
- Осмотр. Сотрудники надзорных органов проводят проверку сооружения, направленную на подтверждение соответствия характеристик здания значениям, прописанным в проекте и остальных документах.
- Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Если к зданию претензий нет, оформляется утвержденный документ.
Время ввода зданий в эксплуатацию — от 15 дней.
Перечень требований к частям
- наличие на одном земельном участке;
- возможность независимого использования.
Письмо Росреестра от 22.10.2021 г. № 14-15043/21 дополняет, что этапы должны быть предусмотрены утвержденной проектной документацией.
Исходя из этого, мы понимаем, когда может быть отказано во вводе в эксплуатацию. В частности, не допускается:
- нахождение на разных участках;
- наличие общих помещений, коммуникаций, которые не позволяют эксплуатировать ОКС автономно;
- разрешение получено для возведения здания полностью, без разбивки на очереди. Последний пункт наиболее важен, т.к. встречается в большинстве случаев при отказе.
Приведем пример ситуации, когда оформить разрешение на часть объекта не получится. В администрации было согласовано строительство 2-этажного офисного центра, без разделения на этапы. После строительства 1-го этажа из-за финансовых проблем застройщик решил ввести эту часть здания, а потом, когда ситуация нормализуется второй этаж. Законом такая схема запрещена.
Сроки и стоимость предоставления услуги
В целом, после принятия документов и ходатайства застройщика разрешение оформляется в течение 10 суток при отсутствии неточностей и замечаний у регистрационного органа. Посещать отделение Гостройнадзора для получения ответа представителю застройщика не нужно. Документ отсылается по почте или направляется в электронном виде через портал Госуслуг.
Имея на руках разрешительный документ, застройщик вправе поставить нежилое строение на кадастровый учёт, а затем зарегистрировать на него в установленном порядке право собственности.
За рассмотрение надзорным органом заявления и документов и выдачу разрешения на ввод ОКС в эксплуатацию платить госпошлину в доход государства не нужно.
Но в целом застройщику придётся оплатить услуги специалистов, оформляющих тех.документацию. Чтобы не заниматься по несколько раз оформлением нужных документов, не тратить дополнительные деньги и наверняка получить необходимое разрешение, обращайтесь как можно раньше за помощью в нашу инжиниринговую компанию ООО «ГеоГлобал». Мы поможем подготовить любые документы и начать эксплуатацию возведённого объекта в установленные проектной и разрешительной документацией сроки.
Ввод частного дома в эксплуатацию: подготовка объекта к осмотру комиссией
До момента вызова комиссии на осмотр возведенного объекта ИЖС, должны быть выполнены в полном объеме следующие работы:
- строительно-монтажные;
- инженерно-коммуникационные с заключением договоров на дальнейшее обслуживание;
- благоустройство придомовой территории;
- выполнены необходимые обмеры специалистами БТИ.
Примечательно, что при осмотре объекта приемной комиссией, в доме может быть не завершена до конца внутренняя отделка, однако основные коммуникации должны быть проведены в обязательном порядке.
Перед подачей заявления и вызова комиссии для осуществления контроля качества проведенных строительных работ и соответствие возведенного объекта ИЖС нормам госстандартов, важно, чтобы дом отвечал следующим запросам:
- Требования к жилому помещению в общем:
- объект ИЖС обязательно должен иметь окна и двери;
- внутри должна быть выполнена, как минимум, черновая отделка, что является необходимым для обмера площади комнат специалистами БТИ;
- высота потолков в цокольном этаже должна быть не более 2,1 метра, иначе комиссией это помещение может быть признано первым этажом дома, которое также должно иметь внутреннюю отделку;
Важно! Ввод жилого индивидуального дома в эксплуатацию можно осуществить поэтажно, однако, при согласовании каждого этажа отдельно потребуется выполнение поэтапно всех действий в полном объеме (т.е. вызов комиссии, проверка объекта, ожидание разрешения и другое).
- Требования к ограждениям, полам и потолкам:
- в жилых помещениях обязательно должен быть пол, независимо от того, деревянное это покрытие или бетонное;
- желательно, чтобы в помещениях кухни и ванной половое покрытие было выполнено согласно проекту;
- потолки должны иметь, как минимум, чистовую отделку;
- все лестничные марши и защитные ограждения (к примеру, на балконе), предусмотренные проектом, должны находиться на своих местах.
- Требования к отоплению и электроснабжению:
- наличие системы отопления в жилом доме является обязательным требованием, неисполнение которого может стать основанием для признания объекта непригодным для проживания;
- внутри дома должны проходить трубы отопления, подсоединенные к котлу для обогрева;
- тоже самое касается и сетей электроснабжения: электропроводка должна быть разведена по дому, розетки и выключатели должны быть установлены и подключены в соответствии с проектом.
Уведомление об окончании строительства
В срок за 2-4 недели до момента окончания строительства застройщик должен уведомить дольщика, что строительство окончено и он готов к передаче ключей. Такое уведомление происходит заказным письмом по почте или лично в руки, под расписку. Электронные способы уведомления (смс-рассылка, звонки) в расчет не берутся. Это может быть только как дополнительная функция для удобства дольщика.
После того как извещение получено, в течение 7 дней, дольщик должен встретиться с застройщиком для совершения передачи квартиры. В каждом договоре этот срок индивидуален, проверьте его в момент получения уведомления.
Если у вас в данный момент нет возможности участвовать в приемке квартиры, то через два месяца у застройщика появится возможность составить акт в одностороннем порядке. В случае развития ситуации по такому сценарию, вы уже не сможете предъявить какие-либо претензии по качеству выполненных работ застройщику, так как будет считаться, что квартира принята.
Незадолго перед сдачей дома перепроверьте, что у застройщика есть ваш актуальный почтовый адрес, чтобы письмо дошло до получателя, потому что, если вы не получите вовремя письмо, не примете участия в приемке, то квартиру могут принять без вас.
Возведение МКД контролируется государством через органы Государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН/ГСН). Экспертиза проектной документации, согласование разрешений на строительство, непосредственный контроль работ, а также экспертная оценка результата – все это находится в ведении ГАСН.
Независимая экспертиза ГАСН предшествует приему новостройки:
- компания-застройщик уведомляет ГАСН о завершении строительства;
- формируется государственная комиссия из представителей застройщика, СЭС, Госпожнадзора, Стройнадзора, экологов, отдела архитектуры муниципалитета;
- эксперты выезжают на осмотр объекта (срок – семь дней после получения информации от застройщика);
- подписываются акты соответствия дома проектной документации, итоговой проверки.
Термин применяется со времен СССР. Так, он встречается в п. 71 «Положения по бухгалтерскому учету основных средств (фондов) государственных, кооперативных (кроме колхозов) и общественных предприятий и организаций» (утв. письмом Минфина СССР от 07.05.1976 N 30):
«По незаконченным или неоформленным актами приемки объектам капитального строительства или их частям, но находящимся в эксплуатации у тех организаций, которым они будут переданы в основные средства (фонды), амортизация начисляется в общем порядке — с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию, без соответствующего отражения в учете суммы износа по этим основным средствам (фондам).»
Термин применялся в первых редакция Положения о бухгалтерском учете и отчетности в Российской Федерации, утв. Приказ Минфина РФ от 20.03.1992 N 10. Например, в п. 37:
«Объекты капитального строительства, находящиеся во временной эксплуатации, до ввода их в постоянную эксплуатацию не включаются в состав основных средств. В бухгалтерском учете и отчетности затраты по этим объектам отражаются как незавершенные капитальные вложения.»
Термин введен в налоговый кодекс России с 1 января 2002 года в связи с принятием главы 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ федеральным законом от 06.08.2001 N 110-ФЗ (ст. 13).
Что делать, если дом введен в эксплуатацию, а передача жилья затягивается?
Если срок передачи истек, а фактически жилье не получено, у дольщика возникают все основания, чтобы взыскать с нарушителя неустойку по 214-ФЗ. Законом предусмотрен как досудебный, так и судебный порядок. При этом не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ. Без направления претензии нельзя получить штраф по статье 13 закона «О защите прав потребителей», который взыскивается с застройщика в связи с неудовлетворением требований граждан в добровольном порядке.
В начале стоит попробовать решить вопрос мирно, без привлечения судебных органов. Для этого направьте претензию застройщику в виде ценного письма с описью вложения с требованием выплатить неустойку. Этот документ послужит дополнительным аргументом в пользу дольщика.
Каков порядок ввода в эксплуатацию временных зданий и сооружений?
Процесс подразумевает изучение как документов, так и непосредственно сооруженного объекта.
Далее ввод жилья в эксплуатацию предполагает подготовку следующего перечня документов:
Затем нужно обратиться в ГАСИ с соответствующим заявлением для его регистрации.
Можно лично предоставить инспекции заявление и все сопутствующие документы, либо отправить весь пакет заказным письмом. Сотрудники государственного органа проверят полученные документы, и в течение 10-дневного срока предоставят разрешение на ввод объекта в эксплуатацию либо откажут в этом.
Если данный документ получен, объект уже будет считаться введенным в эксплуатацию. На основании сертификата осуществляется оформление прав собственности на объект. Заказчику данный документ предоставляется в единичном экземпляре.
Важный момент, который необходимо учитывать, чтобы без осложнений ввести дом в эксплуатацию – цена. Оформление практически всех документов связано с уплатой определенных сборов. Услуги сторонних компаний, в том числе БТИ, также оплачиваются, согласно определенным ставкам. Стоимость зависит от массы факторов и, прежде всего, специфики объекта. Выдача сертификата также предполагает отдельную оплату. Так, если вводится сооружение, относящееся к 4-й категории сложности, необходимо уплатить сумму в размере 4,6 минимальных зарплат. Для построек 5-й категории данная сумма составляет 5,2 минимальных зарплат.
Промышленные здания и сооружения
К категории производственных относятся объекты, цена которых превышает 5 миллионов грн., а численность рабочих мест — не менее 50. Особенность зданий данной группы заключается в том, что нужно выполнить пусконаладочные работы и оформить специальную документацию. К последней относится разрешение от Госгорнадзора, декларация службы по чрезвычайным ситуациям, заключение санэпидемслужбы. Также требуется проведение специфической проверки.
Чтобы провести проверку, предварительно необходимо сформировать специальную комиссионную группу. Она должна состоять из представителей подрядчиков, организации-проектировщика, государственной архитектурно-строительной, санитарно-эпидемиологической службы и ГСЧС. Кроме того, среди членов комиссии должны присутствовать представители органов, специализирующихся на безопасности в промышленности, охране труда и энергонадзоре.
Рабочая комиссия, в первую очередь, должна проверить следующие документы, представленные подрядчиком:
- проектная документация;
- документация по всем материалам, техническим средствам, конструкциям и т. д.;
- данные, относительно фирм, принимавших участие в процессе возведения объекта.
По завершении работы выдается акт готовности объекта.
Заключение
Резюмируя, обозначим основные стадии, которые необходимо пройти, чтобы провести введение в эксплуатацию частного дома или другого объекта:
- Получить от подрядчика уведомление о том, что строительство завершилось. Обязательно в письменной форме.
- Провести техинвентаризацию.
- Подготовить акт выполненных работ.
- Осуществить заключительную проверку.
- Собрать требуемый пакет документов.
- Обратиться в ГАСИ с соответствующим заявлением.
- Получить сертификат.
Действующее законодательство позволяет также вводить в эксплуатацию те здания, в рамках строительства которых еще не завершена внутренняя либо наружная отделка, не доведено до конца обустройство прилегающей территории. Но, это актуально исключительно для сооружений, принимающихся в 1-м и 4-м кварталах, когда незавершенность работ объясняется неподходящими погодными условиями.
Порядок ввода в эксплуатацию зданий и сооружений
25 «Налог на прибыль» НК РФ создание таких резервов не предусмотрено и в первоначальную стоимость объекта основных средств можно включить только фактически понесенные затраты, эти специалисты настаивают на списании таких расходов за счет средств, не уменьшающих налогооблагаемую прибыль.
На наш взгляд, руководствуясь этими рекомендациями, бухгалтер в дальнейшем может столкнуться с неблагоприятными последствиями. При проверке налоговый инспектор может предъявить претензии по налогу на имущество. Ведь первоначальная стоимость здания сформирована не точно, так как на счет 01 зачислены не только фактические расходы по строительству, но и некая плановая цифра резерва. Кроме того, нет уверенности в том, что инспектор, обнаружив во время проверки акты приемки от подрядчика смонтированной системы видеонаблюдения, но не найдя такого объекта на счете 01, опять же не предъявит организации претензий о занижении налога на имущество.
Также неясно, как применить налоговый вычет по НДС со стоимости работ по монтажу, если налог был предъявлен подрядчиком до 1 января 2006 г.? Пункт 5 ст. 172 НК РФ (в ред. до принятия Федерального закона от 22.07.2005 N 119-ФЗ) устанавливал, что вычеты производятся по мере постановки на учет соответствующих объектов завершенного капитального строительства (основных средств) с момента начала начисления амортизации в налоговом учете. Получается, что если расходы организация спишет за счет средств, не уменьшающих налогооблагаемую базу, то и вычет по НДС невозможен.
И, наконец, почему организация не может учесть расходы на создание системы видеонаблюдения для целей налогообложения прибыли? При условии документального подтверждения расходов (смета, договор, акты сдачи-приемки выполненных работ) они могут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль, так как их экономическая обоснованность очевидна, ведь они произведены в целях обеспечения безопасности и сохранности имущества. Получается, что проблема лишь в том, чтобы найти правильный вариант их списания.