Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дольщик и застройщик: как разрешать их споры о дефектах новостроек». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой. Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.
Срок действия гарантии
Действующий закон о долевом строительстве фиксирует минимальный срок гарантии, а застройщик в рамках договора долевого участия (ДДУ) может указать и больший.
Гарантийный срок на инженерное оборудование составляет минимум три года. В течение этого периода застройщик обязан устранять все неисправности водопроводной, газопроводной, канализационной, отопительной, вентиляционной систем и электрического оборудования за свой счет не только в общих пространствах, но и в квартире.
Для дольщиков объекта ремонт — бесплатный, правда, для этого часто нужно доказать, что проблема возникла не по вине собственника жилья. Если по ДДУ квартира приобретена с отделкой от застройщика, то вздувшийся пол, треснувшие стекла, отслоившиеся обои или кривые межкомнатные двери тоже подпадают под гарантию.
Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве. Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.
Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.
В настоящее время Арбитражный суд Петербурга и области рассматривает около двух десятков подобных споров между жильцами в лице товариществ собственников и застройщиками. Один из последних исков подан к ЗАО «ЮИТ Лентек» от имени ТСЖ «Северная жемчужина», созданного собственниками квартир в жилом доме на ул. Асафьева, 5, корп.1. Руководство товарищества требует отремонтировать несколько крылец дома, который сдали еще в 2008 году. Дело будет рассмотрено в суде в начале июля.
Чаще товарищества спорят с застройщиками и из-за более существенных дефектов. Так, в конце прошлого года ТСЖ «Союз» подало иск к ЗАО «Трест-36», требуя заделать трещины в кирпичной кладке дома на Звездной ул., 11, корп. 1, который сдали еще в конце 2006 года. Заседание по делу назначено на 27 мая.
Как поясняет юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Наталья Кузьмина, зачастую подобные споры разрешаются в пользу собственников – если, конечно, им удается доказать, что брак возник из-за нарушения технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов или других обязательных нормативов.
К примеру, месяц назад ТСЖ «Озеро Долгое» через суд обязало ЗАО «Ленстройтрест» заменить керамическую плитку в местах общего пользования, отремонтировать систему отопления и кровлю в доме на Богатырском, 32. Здание было сдано в эксплуатацию в мае 2006-го. Как выяснилось в ходе проведения судебной экспертизы, при возведении объекта были нарушены строительные нормы и правила, что впоследствии и привело к возникновению дефектов.
По словам старшего юриста компании «Качкин и Партнеры» Ирины Митиной, при рассмотрении таких дел суд всегда назначает экспертизу. По ее результатам и определяется причина появления дефектов общего имущества. В ряде случаев вина застройщиков не подтверждается – когда проблемы появляются из-за некачественной эксплуатации дома либо – естественного износа инженерных сетей. В пример можно привести недавнее дело против ЗАО «Строительный трест»: товарищество собственников, созданное в доме на Манчестерской, 10, требовало взыскать с компании 5 млн руб., потраченные на ремонт систем водоснабжения. Но, как выяснилось по результатам судебной экспертизы, трубы соответствовали всем необходимым стандартам и вышли из строя по причине их естественного износа. Судебный спор товарищество проиграло: более того, суд обязал ТСЖ возместить «Строительному тресту» расходы на оплату экспертизы.
Чтo зaпoмнить для пpиeмки квapтиpы в нoвocтpoйкe
- 3aпиcaтьcя нa ocмoтp квapтиpы нyжнo в тeчeниe 7 днeй пocлe пoлyчeния извeщeния oт зacтpoйщикa.
- Пocлe зaпиcи нa пpиeмкy нyжнo пpийти нa ocмoтp квapтиpы в тeчeниe 2 мecяцeв.
- Пpинимaть квapтиpy мoжнo caмocтoятeльнo или co cпeциaлиcтoм.
- Cпeциaлиcтa выбиpaют в cтpoитeльнoй фиpмe или нaнимaют чacтнoгo мacтepa.
- Ecли пpиeмкy peшили дeлaть caмocтoятeльнo, пepeд ocмoтpoм нyжнo coбpaть вeщи, кoтopыe мoгyт пoнaдoбитьcя для пpoвepки квapтиpы. Eщe — пepeчитaть ДДУ.
- Дo ocмoтpa квapтиpы нe пoдпиcывaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.
- Нa ocмoтpe oбpaщaть внимaниe нa нeдoчeты вo двope и в пoдъeздe.
- Пpoвepять в квapтиpe нyжнo вce: oт oбщeй плoщaди дo двepнoгo глaзкa.
- Нa ocмoтpe нe тopoпитьcя, дaжe ecли пpeдcтaвитeль oт зacтpoйщикa пoдгoняeт.
- Bce нeдoчeты в квapтиpe внecти в aкт ocмoтpa.
- Ecли нaшли дeфeкты в квapтиpe, — дoгoвopитьcя o cpoкe иcпpaвлeний и зaпиcaтьcя нa пoвтopный ocмoтp.
- Ecли в квapтиpe вce xopoшo, пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.
Обнаружение недостатков во время приемки квартиры
В случае обнаружении недостатков непосредственно во время приемки квартиры, у вас имеется для варианта:
- Отложить подписания акта, потребовав полное устранение и повторную приемку недостатков застройщиком. Нужно учитывать, что ключи вы пока не получите, застройщик с огромной долей вероятности будет всяческим образом уходить от своей обязанности по устранению строительных недостатков и данный процесс может затянуться на очень долгий промежуток времени.
- Подписать АПП с условием устранения дефектов. Ключи вы получите сразу, но нужно будет приложить немалое количество усилий, чтобы застройщик добросовестно и в сроки устранил недостатки.
Сколько же длится судебный процесс и как быстро после подачи иска заявление примут?
Примерно в течение пяти дней с момента получения иска, суд рассмотрит вопрос о принятии искового заявления и вынесет определение о принятии его к производству, либо о возврате иска или об оставлении без движения. После принятия искового заявления суд назначает дату беседы (предварительного судебного заседания), это занимает от двух недель до месяца. Судебное разбирательство должно быть завершено до истечения двух месяцев со дня принятия заявления к производству, хотя практика показывается, что данный срок почти всегда увеличивается. Обычно судебный процесс, только в одной судебной инстанции, проходит в течение 3 месяцев. Важно помнить, что застройщик имеет право подать ходатайство о назначении судебной экспертизы, тогда судебное заседание будет отложено до получения результатов по ней.
Но будьте на чеку, при запросе судебной экспертизы застройщиком, застройщик может предложить или порекомендовать эксперта, который будет лояльно относится к нему, что не будет играть вам на руку. Такой специалист может рассчитать стоимость устранения ниже рыночной. Вы сами можете предложить суду независимого эксперта по вашему усмотрению.
Также существует вариант обжалования решения суда застройщиком или самим покупателем, тогда судебный процесс может затянуться ещё на 3-5 месяцев, так как будет присутствовать еще и суд апелляционной инстанции. Суд вправе провести предварительное заседание, либо перейти к рассмотрению дела по существу в первом заседании.
Но всё же в среднем дела о взыскании компенсации стоимости выявленных недостатков проходят, как правило, в трёх судебных заседаниях:
- беседа (предварительное судебное заседание). 30 дней.
- основное заседание, на котором назначается судебная экспертиза (если заявлено ходатайство ответчика). 30 дней.
- завершающее заседание — после судебной экспертизы. 3-4 месяца.
Что делать, если вы выявили дефекты и недостатки?
Не подписывать акт приема-передачи жилья. Вы должны добиться от застройщика устранения всех недоделок и дефектов. В некоторых ситуациях для оценки качества передаваемого жилья лучше привлечь специалистов (или заказать независимую экспертизу квартиры). По результатам осмотра все выявленные дефекты записываются в дефектную ведомость.
В ней же указываются сроки устранения недостатков. Они устанавливаются по договорённости владельца жилья и представителя застройщика. Как только сроки выйдут, владелец договаривается с представителем застройщика о новом осмотре, если при новом осмотре все выявленные недостатки устранены и нет новых, то владелец расписывается в акте приема-передачи жилья и получает ключи. В противном случае составляется новая ведомость.
Какой-либо определенной формы дефектной ведомости нет, есть специальный журнал, вы также можете выписать дефекты в отдельный смотровой лист. Что касается сроков, даже если вы вдруг забыли указать сроки, то на вашей стороне закон “О защите прав потребителей “, согласно которому все указанные вами дефекты и недостатки должны быть устранены в течение 45 дней.
Нарушение требований закона дает вам право требовать от застройщика 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки. Это требование распространяется как на людей, покупающих жилье по договору купли-продажи, так и на тех, кто приобретал жилье по договору ДДУ.
Единственное, на что стоит обратить внимание – при покупке квартиры по договору ДДУ дольщик может потребовать соответствующую компенсацию только после расторжения договора ДДУ.
Важно! Согласно российскому законодательству, на любые новостройки действует трехлетняя гарантия, в течение этого времени все недостатки, выявленные владельцами жилья, устраняются за счет застройщика.
Вам нужен ремонт?
Как зафиксировать дефекты
Если покупатель недоволен состоянием квартиры, он не должен подписывать акт приема-передачи. Все обнаруженные при осмотре недостатки нужно занести в акт осмотра. Он составляется в двух экземплярах. Один из них передается представителю строительной компании, а другой остается у покупателя. Сроки исправления недочетов также стоит обязательно закрепить документально. Помимо этого, можно делать фотографии и производить видеосъемку квартиры. При необходимости фото- и видеоматериалы можно использовать в качестве доказательств в суде.
После того как дефекты зафиксированы, необходимо направить девелоперу письменное уведомление с требованием устранить недостатки. Строительная компания должна устранить проблемы в срок, указанный в смотровом листе, или в течение трех месяцев. Иногда бывает, что компания-застройщик не спешит решать вопрос, и оговоренные в ДДУ сроки передачи недвижимости затягиваются. В таком случае собственник квартиры может обратиться в суд с требованием взыскать неустойку и выплатить компенсацию.
Стоит понимать, что чем раньше обнаружен строительный брак, тем проще будет добиться его устранения. Поэтому не стоит спешить, а тем более подписывать акт приемки без предварительного осмотра квартиры.
Если застройщик отказывается рассматривать претензии, покупатель может обратиться в независимую строительно-техническую экспертизу. Это поможет установить причину проблемы и подтвердить, что выявленные недостатки возникли по вине застройщика. Например, из-за нарушения строительных и технических регламентов.
Если подходить к вопросу максимально серьезно, то лучше уже на первый осмотр квартиры отправляться со специалистом. Он визуально оценит квартиру и, в частности, определит, насколько она соответствует описанию в договоре долевого участия. Сами покупатели редко подробно изучают ДДУ, а застройщики этим пользуются.
«Приемка всегда проходит быстро, но спешить в таких вопросах нельзя и лучше довериться специалисту. Мы сталкивались с такими случаями, когда в договоре долевого участия могло быть прописано, что потолок в квартире окрашенный и оштукатуренный. По факту же оказывался натяжной, и застройщик даже преподносил это как подарок для новоселов. Но натяжной потолок — это дешевле и менее трудозатратно, чем выравнивание и окрашивание. То есть мы имели дело с явным удешевлением застройки, но покупатели и подумать не могли об этом. Плюс за натяжным потолком можно скрыть столько дефектов, что если при экспертизе его снять, то наверняка удастся насчитать немалую сумму компенсации», — говорит Вячеслав Круглов.
Так сколько можно получить за некачественную отделку квартиры?
Всё зависит от площади жилья, но в среднем в однокомнатной квартире от 30 до 50 квадратных метров можно насчитать недостатков на 120 тысяч рублей. «Двушка» — это уже около 160 тысяч рублей, а трехкомнатная квартира — до 200 тысяч. Однако нужно отталкиваться от того, какой застройщик возводил дом.
«Конечно, есть застройщики, которые ответственно подходят к делу, имеют хороший контроль качества. Но и у таких компаний в квартирах может быть дефектов на 70-90 тысяч рублей, а это тоже существенные деньги», — говорит Вячеслав.
Важно и то, к какому классу относится жилье. В экономе, который строится массово и быстро, как правило, куда больше строительных дефектов. Покупатели жилья комфорт-класса не так часто сталкиваются с серьезными проблемами, однако даже самая дорогая квартира не бывает без недостатков.
Отчасти размер компенсации зависит и от того, какой стандарт применяется застройщиком. Многие компании идут на ухищрения и прописывают собственные стандарты качества отделки. И если по ГОСТу и СНиПам отклонение стены не может быть более 2-3 мм, то по стандартам компании — уже, например, не более 10 мм. Уложиться в такие параметры проще, но и это не всегда удается строителям.
Законодательные требования к застройщику
Действующее законодательство обязывает строительную компанию в точности соблюдать все технические нормы и регламенты. Это требование прямо прописано в ст. 7 Федерального закон 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
Физлицо-заказчик строительных услуг также находится под защитой закона «О защите прав потребителя» (ФЗ №2300-1 от 07.02.1992, ст. 29: Права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы).
Таким образом, любое отклонение от ГОСТов, СНиПов и прочих нормативных документов признается строительным браком и дает право потребителю требовать:
- безвозмездного устранения недостатков;
- пропорционального уменьшения цены;
- возмещения расходов, понесенных при устранении недостатков своими силами или третьими лицами.
Потребитель даже имеет право отказаться от выполнения договора, если выявленные недостатки окажутся неустранимыми или весьма существенными (например, меньшая площадь или измененная планировка квартиры).
Важно понимать, что как и в случае любого другого товара, на квартиру предоставляется гарантия.
Согласно ч. 5 ст. 7 Закона о долевом строительстве гарантийный срок устанавливается договором и должен быть минимум на пять лет.
В остальных случаях гарантийный срок указывается в договоре с застройщиком. Важно, чтобы в документе были детально прописаны условия данной гарантии и ответственность застройщика.
- Если дефект возник после начала эксплуатации квартиры (сломанные двери, оторванные обои), будет весьма трудно доказать, что вы приняли жилье в таком виде. Гарантия на такие случаи не распространяется.
- Если недочет может быть расценен как брак строителей, застройщик должен устранить недочет или выплатить компенсацию. Допустим, что вы подписали акт в соответствии с ДДУ, и только спустя некоторый промежуток времени обнаружили, что стены кривые и промерзают с приходом зимы. Такой дефект не может возникнуть вследствие ненадлежащей эксплуатации жилья после подписания акта.
- Не редки случаи, когда спустя 1-3 года после сдачи жилья по стенам начинают появляться трещины, вследствие чего может повредиться отделка и мебель. Многие застройщики утверждают, что это нормальное явление, обусловленное усадкой дома. Рекомендуется обратиться к экспертам в строительной отрасли. Если подобный брак недопустим по строительным нормам, вы имеете полное право потребовать его устранения. Можно также потребовать у застройщика компенсации расходов на отделку и закупленные материалы.
Даже при истечении гарантийного срока суд встанет на сторону владельца жилья, если будет установлено, что изначально существовали факторы, которые привели к возникновению дефекта, то есть до того, как квартира была передана дольщику. Так, например, если произошло обрушение перекрытий вследствие несоблюдения нормативов или неверных инженерных расчетов. В таких случаях вы имеете полное право на получение компенсации с застройщика.
Обращение в суд для возмещения компенсации
Если застройщик нарушил установленные сроки устранения зафиксированных в акте приема-передачи дефектов, тогда дольщик может принудить его провести работы по их устранению через суд. Такое право предусмотрено по ч. 6 ст. 7 Закона о долевом строительстве.
Если застройщик откажется выполнять указанные требования во внесудебном порядке, участник долевого строительства может просто предъявить иск в суд.
Для искового заявления об устранении дефектов потребуется предоставление такой документации:
- претензии к застройщику в письменной форме с отметкой о вручении;
- акт о недостатках;
- результаты проведенной экспертизы.
По закону и мимо него
На самом деле все взаимоотношения между дольщиком и застройщиком регламентирует закон. Как рассказала Мария Фалёва, менеджер по связям с общественностью ЗАО «Сити-XXI век», приемка квартиры в построенном доме регулируется положениями подразделов 1 и 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ. Кроме этого защиту покупателю обеспечивает закон «О защите прав потребителей», а также ФЗ № 214 об участии в долевом строительстве, но в том случае, если квартира приобреталась по данной схеме.
Если застройщик продавал жилье по ФЗ № 214, то, согласно ч.2 ст. 8 этого закона, квартиры передаются дольщикам после того, как застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее предусмотренного договором срока, рассказывает Евгения Сердечная, руководитель департамента оформления недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». К этому времени дом должен получить почтовый адрес, а БТИ — произвести обмеры всех помещений – затем эти данные будут занесены в ведомость на квартиру, без которой невозможно оформление передаточного акта, дополняет Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер».
Перед тем как подписать передаточный акт или иной документ о передаче квартиры, участник долевого строительства должен осмотреть квартиру и заявить обо всех обнаруженных недостатках. Для этого застройщик создает комиссию, в которую входит сам дольщик, представитель застройщика, а также представитель товарищества собственников, если такое к моменту сдачи-приемки будет создано.
📝 Что будет относиться к дефектам
Данное понятие охарактеризовано в следующих ситуациях:
- Нередки случаи, когда в течение трех лет после ввода в эксплуатации по стене дома ползет трещина, самая маленькая из бед — повреждение отделки и утвари. Большая — угроза обрушения всего здания. Строители могут уверять, что такое явление — норма, появившееся вследствие усадки. На практике — как минимум повод обратиться за компенсацией за испорченную отделку. Нужно сказать, что имеют место трещины появившиеся по вине жильцов. К примеру, при бурении отверстий в несущей стене.
- Также стоит обратить внимание на подъезд — отсутствие элементов или плохое исполнение станут дополнением дефектного акта. Стены должны быть окрашены или оштукатурены. В холле — обязательное наличие почтовых ящиков. Кроме того, в доме должен находиться минимум 1 рабочий лифт.
- Участник обязательно должен получить квартиру с частичной отделкой штукатуркой, цементной стяжкой, установленными окнами и металлической входной дверью. Кроме того, сюда входит балконная дверь и пластиковые окна. К последним нужно проявить особое внимание — в частности наличию ручек и уплотнителей. Ручка должна держаться плотно и открываться без лишних усилий. Уплотнители — стоять в пазу и не болтаться. Стекла — без повреждений в виде царапин или трещин.
- Перед входом в квартиру нужно взять договор, а именно копию плана. По ней нужно сверить «прямоугольность» помещений. Форма не соответствует? Причина для проверки площади с учетом завала геометрии. Также не лишним будет проверить уровень стен пола и потолка, а также сравнить метраж. Недобор стены в 10 сантиметров в каждой комнате может привести к переплате за 1-2 квадратных метра. В случае с недвижимостью, это будет стоить несколько десятков тысяч рублей, которые можно вернуть. Также в этом случае стоит заострить внимание на потолке. Если его высота меньше 2.5 метров или указанной в ДДУ цифры, это явный признак нарушения.
- В кирпичном или панельном доме перекрытия выполняются из плит. Такая плита образует стык. Между ними не должно быть перепадов, сам потолок должен быть заделан раствором. Наличие перепада обяжет застройщика выравнять его.
Наличие розеток в плане дома предъявляет требования к их внешнему виду и характеристикам. Искры, нагрев и выпадение из коробки — повод для немедленного исправления. - Осмотр квартиры на первом и последнем этаже должен сопровождаться осмотром крыши и подвальных помещений. Не должно быть течей и подтоплений.