Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем застройщику грозит возведение объекта без разрешения?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разрешение на строительство является обязательным элементом установленного от имени и по поручению государства порядка осуществления строительства, оно выдается на основании Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 18.12.2006) (Российская газета. 2004. 30 декабря).
Практика показывает, что самовольные постройки могут быть легализованы и на них можно зарегистрировать права собственности, если они не нарушают требований строительных норм и интересов третьих лиц, а также соответствуют назначению земельного участка, на котором они были возведены.
В отношении строений, которые нарушают требования земельного участка может выноситься решение о легализации в случае, если по каким-либо причинам застройщик не знал и не мог знать о несоответствии его строения этим требованиям.
Самострой, который нарушает законные интересы граждан или строительные нормы в административном или судебном порядке, придется снести сооружение и выплатить административный штраф. От выплаты административного штрафа освобождается только самострой, который попадает под закон о «дачной амнистии».
Какие документы нужны для начала строительства
Понять людей, решивших расширить жилое пространство за счет пристройки или строительства времянки, можно, но даже факт приватизации земельного участка не дает право строиться незаконно. Чтобы не попасть в немилость государства и не потерять деньги, к тому же, перед началом любого строительства необходимо выполнить несколько несложных действий:
- оформить право собственности на участок (если вы этого не сделали ранее).
- создать проект будущего гаража или жилого флигеля и пройти согласование в соответствующих инстанциях.
- получить разрешающие документы, включая ордер на выполнение земельных работ и собственно разрешение на строительство.
Получив все необходимые документы, можно начинать строительство, при этом стоит помнить, что несоответствие проекту строительства также может быть расценено, как нарушение градостроительных норм. Следует также понимать, что на участке, предназначенном под ИЖС, нельзя строить многоквартирные дома, запрещено строиться на землях сельхозназначения, существуют и другие нарушения, о которых расскажут профессиональные юристы, получить консультацию которых крайне необходимо.
«Закон о самострое»: с 2021 года у россиян не будут отнимать земельные участки
В нашей стране достаточно популярное явление – застройка домов, зданий, офисов без разрешений и согласований с местной администрацией.
Вначале 2021 года все дачники были напуганы слухами, что у них отнимут земельные участки, а незаконно построенные здания и сооружения на них будут снесены!
Но Россияне поторопились с выводами, никто не собирается их лишать собственности.
Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
На самом деле вопрос об изменении в законодательстве градостроительства встал из-за повальной застройки на частных земельных участках многоэтажек, гостиниц и т.п. Для этого правительство разработало единые требования для всех индивидуальных застройщиков (ИЖС).
Доработка законопроекта была необходима по многим показаниям, одно из них: статья № 222 разрешала местной власти самостоятельно принимать решение о признании здания самовольной постройкой, даже в тех случаях когда строение являлось единственным жильем для граждан, эти здания были снесены.
С одной стороны есть положительные моменты – теперь на садовых участках не будут вырастать многоэтажки, магазины, гостиницы без разрешения администрации. Но с другой… теперь чтобы построить частный дом на собственном земельном участке потребуется немало времени сил и финансов для сбора всех разрешений и документов.
Какой объект можно считать незаконным
Согласно установленным 222-й статьей Гражданского кодекса РФ правилам, незаконным считается любое строение, возведенное без наличия разрешения на строительство, построенное с нарушениями градостроительных норм или на участке земли, предназначенном для иных целей.
Наличие одного из перечисленных признаков – повод для принятия конкретных мер, а чаще всего «самострои» решением суда «приговариваются» к сносу.
Чаще всего самовольно возводятся многоквартирные дома, а особенно страдают от этого Юг России и столичный регион. Получив разрешение на ИЖС, частные застройщики начинают многоэтажное строительство, нарушая градостроительные нормы. Они начинают активные продажи квартир, чем способствуют часто появлению новых обманутых дольщиков.
Это важно знать: Где хранится техническая документация на многоквартирный дом: перечень
Помимо многоквартирных объектов, «самостроями» считаются также самовольные пристройки и хозпостройки, построенные без согласования с архитектурой. В этом случае также вступают в силу положения 3-го пункта ФЗ «Об архитектурной деятельности», согласно которым за несогласованное строительство наступает ответственность, причем отвечать приходится, как физическому, так и юридическому лицу.
Привлечение лица к административной ответственности за строительство без разрешения
Подготовка к этапу строительства объектов недвижимости занимает достаточное количество времени и требует больших вложений. По этой причине многие застройщики стараются нарушить нормы законодательства, надеясь на положительный исход. Но начинать производство строительно-монтажных работ без разрешения не стоит. Такая ситуация может привести к невозможности в будущем оформления права собственности на объект и необходимости сноса самозастроя. Но суровее всех санкции, предусмотренные Кодексом об административных правонарушениях. Согласно его нормам, виновное лицо могут привлечь к ответственности с назначением штрафа или вовсе приостановлением деятельности. Во втором случае правонарушителю грозят огромные убытки. При возведении объекта без разрешения на строительство штраф может быть различного размера в зависимости от статуса виновного лица. Для физических лиц его размер составляет от 2 до 5 000 рублей. Для должностных от 20 до 50 000 рублей. Индивидуальные предприниматели должны будут уплатить в доход бюджета сумму в том же размере одновременно с запретом осуществления предпринимательской деятельности на срок до 3 месяцев. Суровее всех штраф для компаний – от 500 000 рублей до 1 миллиона и приостановление деятельности фирмы на срок до 3 месяцев. Выполнять некоторые виды деятельности застройщик может без получения такого документа. Чтобы не терять время на сбор недостающих бумаг, следует проконсультироваться со специалистами. Привлечь к административной ответственности могут при выявлении следующих нарушений:
- реконструкция объектов недвижимости культурного значения
- возведение без учета целевого использования земли. К примеру, строительство жилого дома на земле сельскохозяйственного назначения
- прокладка коммуникаций без согласования такой деятельности с государственными органами
- возобновление приостановленных надзорным органом строительных работ до устранения обнаруженных недостатков
- эксплуатация здания без разрешения
Отмена разрешения на строительство – это волевое действие уполномоченного органа по отзыву ранее выданного разрешения на строительство как выданного с нарушениями.
П. 1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусмотрена возможность отмены изданного муниципального правового акта в порядке самоконтроля. Так, в Постановлении от 06.07.2004 № 1424/04 Президиум ВАС РФ указал, что на основании рассматриваемой нормы уполномоченный орган вправе отменить ранее вынесенное им с нарушением предусмотренных законом процедур распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду для строительства. В дальнейшем этот подход был распространён арбитражными судами на иные ненормативные акты, в т. ч. и на разрешение на строительство.
Какие постройки нужно регистрировать?
Различают капитальные и некапитальные строения. Первые подлежат обязательной регистрации, а вторые нет. Капитальные постройки представлены объектами, которые имеют фундамент. Их нельзя переместить без ущерба конструкции.
До 4 августа 2018 года можно было построить гараж, садовый домик, пристройку и прочие некапитальные объекты без разрешения на строительство. Новые правила обязали регистрировать частные дома на участках под ИЖС – теперь вместо разрешения действует уведомительный порядок – в силу ст. 51.1 ГрК РФ.
Застройщик оформляет проект, технические документы и заявление. Их рассматривают в архитектурном отделе при администрации и дают «добро» на строительство дома.
Это касается многоэтажных домов, капитальных гаражей, объектов для предпринимательской деятельности и прочих сооружений.
Если строение не имеет фундамента, а представлено легкой и разборной конструкцией – разрешений и уведомлений не требуется.
Подробнее в статье «Можно ли сделать пристрой к дому без разрешения на строительство?»
Налоговые службы проводят регулярные рейды по садовым участкам. Цель таких рейдов – выявить незаконные постройки и привлечь нарушителей к ответственности. Сейчас активно внедряют аэрофотосъемку территорий СНТ. Квадрокоптеры летают по воздуху и обнаруживают объекты даже за самым высоким забором.
Пример:
Иванов и Петров – соседи по садовому участку. Оба оформили землю под ИЖС, оба живут в построенных жилых домах. Иванов имеет автомобиль и ему нужен гараж. Он нанимает бригаду строителей, оформляет проект и готовится к стройке. Учитывая, что гараж будет капитальным – Иванову нужно уведомить администрацию о строительстве.
Затем нужно поставить гараж на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности + уплачивать налог на недвижимость. В противном случае – штраф или снос постройки. Петрову гараж не нужен – ему нужен уличный туалет и небольшой сарайчик под инвентарь. Оба строения без фундамента. Право собственности на них оформлять не нужно. Строительство также не требует уведомления властей.
За отсутствие регистрации туалета и сарая Петрову не грозят никакие санкции.
Рекомендуем почитать «Как узаконить самовольную реконструкцию жилого дома?»
Ответственность за незаконное строительство
Человек, построивший дом незаконно, должен понимать, что сносить его он может по собственному желанию или по решению суда.
Рекомендации администрации и всевозможные предписания чиновников не являются поводом для сноса.
Решение суда выполнять придется. Помимо сноса незаконного строения, суд может назначить штраф, размер которого может отличаться:
- если нарушение было допущено физическим лицом и не имеет серьезных последствий, то сумма штрафа составит 2-5 тыс. рублей.
- индивидуальные предприниматели и ответственные сотрудники будут наказаны штрафом в размере 20-50 тыс. рублей.
- юридическое лицо может быть оштрафовано судом на сумму от 500 тысяч до 1 млн. рублей.
Стоит отметить, что суд, вынося решение о сносе, должен учитывать все обстоятельства дела. В первую очередь, судьи должны уточнить, была ли попытка узаконить «самострой». Для этого ответчик должен был подать соответствующее заявление и дождаться решения уполномоченного органа. Если чиновники игнорировали заявление, суд может стать на сторону ответчика, а если был получен отказ в получении разрешения, иск о признании строения незаконным чаще всего удовлетворяется. Помните, что вы имеете право на апелляцию, а помочь в этом вопросе могут профессиональные юристы.
Что считается незаконным строительством?
Согласно 222 ст. ГК РФ под самовольным строительством подразумевается
строительство любого сооружения (здания) на территории, не предназначенной для этого, без получения на то законных прав, с нарушением общепринятых правил градостроения.
Признать постройку незаконной могут если есть хотя бы одно из нарушений
- отсутствует разрешение на строительство;
- постройка не соответствует основному назначению земельного участка;
- при возведении сооружения были нарушены строительные нормы;
- строительство ведется на участке без предварительного получения права на владение им.
Если будет доказано, что возведенное здание или сооружение действительно является незаконной постройкой, то на него нельзя будет получить право собственности. Это означает, что якобы собственник этого сооружения, который потратил на него собственные средства, не сможет распоряжаться им в полной мере, а тем более – осуществлять с ним любые сделки (сдать в аренду, продать и т.д.).
Для чего нужно разрешение на строительство и где его получить
Кроме того такую постройку нельзя оформить в собственность, а значит, нельзя будет ей распорядиться: продать, поменять, подарить. Однако 3-я часть указанной статьи всё же предусматривает возможность узаконить новострой через судебное решение, если совпадут сразу все условия:
Рекомендуем прочесть: Что Делать Если Электросчетчик Разломали И Украли
Одним из результатов работы городских дум и районных законодательных собраний является разработка и утверждение генплана территории. Это означает, что в таком документе, как «Генеральный план застройки» все территории поделены. В плане указано, где запланировано строительство жилых домов, какая этажность при этом допустима.
Какие постройки нужно регистрировать?
Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Различают капитальные и некапитальные строения. Первые подлежат обязательной регистрации, а вторые нет. Капитальные постройки представлены объектами, которые имеют фундамент. Их нельзя переместить без ущерба конструкции.
До 4 августа 2020 года можно было построить гараж, садовый домик, пристройку и прочие некапитальные объекты без разрешения на строительство. Новые правила обязали регистрировать частные дома на участках под ИЖС – теперь вместо разрешения действует уведомительный порядок – в силу ст. 51.1 ГрК РФ.
Налоговые службы проводят регулярные рейды по садовым участкам. Цель таких рейдов – выявить незаконные постройки и привлечь нарушителей к ответственности. Сейчас активно внедряют аэрофотосъемку территорий СНТ. Квадрокоптеры летают по воздуху и обнаруживают объекты даже за самым высоким забором.
Иванов и Петров – соседи по садовому участку. Оба оформили землю под ИЖС, оба живут в построенных жилых домах.
Иванов имеет автомобиль и ему нужен гараж. Он нанимает бригаду строителей, оформляет проект и готовится к стройке.
Учитывая, что гараж будет капитальным – Иванову нужно уведомить администрацию о строительстве. Затем нужно поставить гараж на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности + уплачивать налог на недвижимость.
В противном случае – штраф или снос постройки. Петрову гараж не нужен – ему нужен уличный туалет и небольшой сарайчик под инвентарь.
Оба строения без фундамента. Право собственности на них оформлять не нужно.
Строительство также не требует уведомления властей. За отсутствие регистрации туалета и сарая Петрову не грозят никакие санкции.
Нарушения миграционного законодательства РФ
Штрафы, которые может получить работодатель за нарушение миграционного законодательства:
- За работу без патента или за приём на работу мигранта, у которого нет на руках разрешения на работу. В обоих случаях рабочая деятельность будет незаконной (нелегальной), а работодатель получит штраф за то, что нанял мигранта без патента (разрешения).
- За работу гражданина из другой страны, когда документы у него уже просрочены. Следить за датами, до которых действительны документы иностранца, тоже должен работодатель. Если срок подходит к концу, необходимо позаботиться о продолжении действия или получении нового документа.
- Работа мигранта не по профессии также грозит штрафом работодателю. Если иностранец принят на работу, но при этом в патенте или разрешении его профессия звучит по-другому, это повод для взыскания средств с его работодателя. Такая работа приравнивается к нелегальной.
Штрафы во всех случаях, перечисленных выше, выпишут и индивидуальному предпринимателю, и организации (юрлицу), которые нанимали иностранца на работу:
- физлица уплатят от 5 до 7 тысяч рублей за нелегалов на работе;
- для должностного лица денежное взыскание будет более внушительным — от 35 до 70 тысяч рублей;
- юрлицу назначат штраф в сумме от 400 тысяч до одного миллиона рублей, при этом вдобавок могут приостановить деятельность компании на срок от 14 до 90 суток.
Также в этом сегменте есть и другие штрафы:
- за так называемое привлечение иностранцев к работе — если работодатель не имеет на руках спецразрешения на подобные действия, но всё же берёт на работу мигрантов, инспекция вправе выписать денежное взыскание на физлицо, должностное лицо или же на юрлицо;
- за неуведомление — когда работодатель не сообщил в МВД о том, что нанял на работу иностранца или же уволил его, или же сделал это невовремя (позже срока).
В перечисленных случаях в качестве наказания должностное лицо заплатит от 35 до 70 тысяч рублей, юридическое — от 400 тысяч до 1 миллиона рублей с приостановкой деятельности компании (фирмы) от 14 до 90 суток. Физлицо в таком случае заплатит от 5 до 7 тысяч рублей.
Проверку осуществляет МВД, по её результатам всегда составляется акт. В этом документе инспекция обязана зафиксировать все подробности и нюансы, а сам документ носит название «Акт проверки». Он разделён на две основные части:
- в первой обычно указывают технические моменты и данные о работодателе — реквизиты, юридический адрес, дату и время проверки;
- во второй находится вся подробная информация по поводу предмета проверки, найденных нарушений, также описаны факты, доказательства — всё, что выявила инспекция в ходе проверки.
Важно: в акте прописываются все санкции, которые были наложены на нарушителя или нарушителей.
Акт — документ, который сразу же пишется в двух экземплярах. Один из них получает на руки нарушитель (работодатель), а второй остаётся в МВД и подшивается к делу. Как правило, представитель компании обязан расписаться в получении акта.
Этот документ станет основным, если нарушитель захочет оспорить наложенные на него штрафные санкции в суде.
Штрафы за незаконное использование самостроя и за невыполнение решения суда:
- для физических лиц – 2-5 тыс. рублей;
- для индивидуальных предпринимателей – 25-50 тыс. рублей или временное приостановление коммерческой деятельности
- для юридических лиц – 100-300 тыс. рублей или временное приостановление деятельности по решению суда сроком до 3-х месяцев.
Данный Законопроект предусматривает случаи, когда суд вправе изъять земельный участок, на котором были возведены несанкционированные здания и сооружения:
- нецелевое использование данного земельного участка (например, строительство промышленных сооружений на сельскохозяйственной земле, тем самым нарушая плодородие почвы);
- в процессе деятельности нанесение вреда экологии и окружающей среде;
- неисполнение предписаний суда о приведений в норму возведенных сооружений;
Из этого следует, что государство не намеренно повально отбирать у граждан земельные участки и их дома, эта мера является крайней – при не соблюдении всех предписаний суда.