Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Управление эксплуатацией жилого фонда что это значит?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Напоминаем, что согласно п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ товарищество собственников жилья или недвижимости может быть создано собственниками в нескольких МКД, расположенных по соседству. Это допускается, если данные МКД расположены на земельных участках с общей границей, в пределах которых имеются инженерные сети или другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования владельцами помещений в этих домах.
2.3.1. Организация текущего ремонта жилых зданий должна производиться в соответствии с Техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий и Техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий. Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда или подрядными организациями.
2.3.2. Продолжительность текущего ремонта следует определять по нормам на каждый вид ремонтных работ конструкций и оборудования.
Для предварительных плановых расчетов допускается принимать укрупненные нормативы согласно рекомендуемому приложению № 12.
Сроки проведения текущего ремонта, качество его выполнения и размер оплаты устанавливаются в договорах на обслуживание.
2.3.3. Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в приложении № 5.
2.3.4. Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.
2.3.5. Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы инженерного отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения), находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, должен осуществляться силами этих предприятий.
2.3.6. Опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, должна быть согласована с собственником жилищного фонда, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию жилищного фонда в установленные сроки.
2.3.7. В зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).
2.3.8. Затраты на текущий ремонт и техническое обслуживание должны осуществляться по смете эксплуатационных расходов.
Средние затраты на текущий ремонт жилищного фонда по району (городу) должны, как правило, планироваться в пределах 0,75-1,0% восстановительной стоимости домов.
2.3.9. Проведенный текущий ремонт жилого дома и его качество подлежит приемке комиссией в составе: представителей собственников жилищного фонда и организации по обслуживанию жилищного фонда.
2.4.1. Планирование капитального ремонт жилищного фонда следует осуществлять в соответствии с Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, ВСН 58-88 (р) и Инструкцией о порядке разработки перспективных и годовых планов капитального ремонта жилищного фонда.
2.4.2. При капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения минимального энергопотребления. Перечень работ, проводящихся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда, приведен в приложении № 6.
2.4.3. Капитальный ремонт в домах, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, а также строениях, подлежащих сносу в течение ближайших 10 лет: допускается производить капитальный ремонт в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок.
2.4.4. Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта жилых зданий должны устанавливаться по нормам продолжительности капитального ремонта жилых и общественных зданий и объектов городского хозяйства.
2.4.5. Порядок разработки, объем и характер проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий, а также сроки выдачи ее подрядной организации должны устанавливаться в соответствии с Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий, ВСН 55-87(р) и ВСН 89(р) (Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования).
Отметим также, что решение о создании подобного ТСЖ принимается в каждом МКД отдельно. Решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовало не менее 2/3 голосов от 100% собственников помещений в МКД.
ТСЖ, которое не соответствует указанным требованиям, должно быть реорганизовано до 1 июля 2020 года (ст.5.1 ФЗ №189 от 29.12.2004), если члены товарищества из числа собственников помещений в МКД на общем собрании не избрали другой способ управления такими домами.
Вопросы применения и судебная практика
С постановлением 170 связаны многочисленные проблемы и споры. В соответствии с указаниями ФЗ-184 от 27.12.2002 «О техническом регулировании», акты органов исполнительной власти имеют рекомендательное значение. Аналогичная норма содержится в п. 2.3 ст. 161 ЖК. Постановление 170 не утверждалось Правительством, оно принято госкомитетом. Получается, что акт Госстроя не носит обязательного характера, хотя в преамбуле к тексту указано, что нормы «являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов РФ, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления».
Однако контролирующие инстанции продолжают ссылаться на постановление 170. Дело в том, что ни Правила 491, ни Минимальный перечень не содержат таких подробностей, как акт Госстроя.
В августе 2017 года Минстрой готовил другой проект, который должен был отменить акт № 170. Но этого не произошло.
Здесь вы можете скачать постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. (действующая редакция): документ был предоставлен справочно-правовой системой «Консультант-Плюс».
Мнение о рекомендательном характере Правил эксплуатации жилфонда
Некоторые считают, что Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда носят рекомендательный характер, если их исполнение не закреплено в договоре управления. Такая позиция основывается на письмах Минрегионразвития РФ:
Письмо от 14.10.2008 № 26084-СК/14: «Услуги и работы, предусмотренные утвержденными Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, являются обязательными для управляющей или подрядной организации только в случае указания на них в договоре. В других случаях указанные правила в соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» имеют рекомендательный характер».
Письмо от 15 октября 2010 г. № 10992 – 08/ИП-ОГ: «В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера, за исключением случаев, установленных статьей 5 Федерального закона. Таким образом, правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, могут рассматриваться как акт рекомендательного характера, принятый после вступления в силу Федерального закона».
Эти письма старые, и редкая практика судов, которые считали подобным образом, такая же древняя. Например, решение Арбитражного суда Кировской области по делу № А28 – 129/2009 – 2/18 от 28 января 2009 года.
Как классифицируются объекты
В правилах и нормах тех эксплуатации указывается, что под жилищным фондом понимаются все жилые помещения. На их включение в эту категорию не влияет действующая в их отношении форма собственности.
В такой фонд входят непосредственно жилые дома и квартиры, а также; специализированные, включая:
- гостиницы-приюты;
- общежития;
- объекты маневренного фонда;
- помещения, предназначающиеся для беженцев и вынужденных поселенцев с целью из временного размещения;
- дома, рассчитанные на одиноких людей преклонного возраста;
- интернаты для людей с инвалидностью и ветеранов;
- помещения служебного назначения.
Список не закрытый, так последним пунктом в нем приведены прочие помещения в иных зданиях, которые могут использоваться для проживания.
Также жилищный фонд подразделяется на:
| Частный | В том числе это помещения, относимые к собственности частных лиц, включая:
Возведенные собственными силами:
|
| Государственный | Фонд ведомственного назначения, которым распоряжается непосредственно государство, а от его лица — предприятия на праве хозяйственного ведения либо учреждения по оперативному управлению, при этом такие юридические лица контролируются центральной властью; Площади, которые находятся во владении субъектов Федерации, а непосредственно — тех же организаций, что и в предыдущем пункте, но управляемых властями регионального уровня; Фонд муниципалитетов, рассматриваемый как отдельный пункт, так как эти органы не включаются в госсистему, в том числе:
|
| Общественный | То есть жилье, принадлежащее организациям |
Статья10 Специальные требования к техническому обслуживанию общего имущества.
- Состав работ и сроки их выполнения отражаются в плане-графике, который составляется на неделю, месяц и год.
- Для управления и контроля за техническим состоянием общего имущества создаются объединенные диспетчерские службы (ОДС) или районные диспетчерские службы (РДС) на микрорайоны или группы многоквартирный домов. Для каждой ОДС устанавливается перечень многоквартирный домов диспетчеризации и контролируемых параметров инженерного оборудования.
- Средства автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования, средства связи, контрольно-измерительные приборы (КИП) и счетчики должны устанавливаться специализированной организацией, и обеспечивать соответственно поддержание заданных режимов работы инженерного оборудования, своевременную подачу сигналов о нарушениях режимов работы или аварий, проводить измерение параметров работы оборудования для визуального или автоматического контроля его работы, надежную связь пользователей с диспетчерской службой, а также диспетчерской службы со службами по специальному техническому обслуживанию.
- Обслуживающие организации, объединенные диспетчерской службой (ОДС) должны вести в специальном разделе паспорта многоквартирный дома учет заявок на оперативное устранение неисправностей многоквартирный дома и повреждений инженерного оборудования, контролировать по срокам и качеству выполнения.
- Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться в день их поступления, не позднее чем на следующий день должно быть организовано их устранение. В тех случаях, когда для устранения неисправностей требуется длительное время или запчасти, которых в данный момент нет в наличии, необходимо о принятых решениях сообщить пользователю (заявителю). Аналогичные меры должны быть приняты и по заявкам, полученным по телефону или через систему диспетчерской связи.
- Аварийные заявки устраняются в сроки, установленные действующим Федеральным законодательством. Заявки, связанные с обеспечением безопасности, устраняются в срочном порядке.
- Организация и продолжительность текущего ремонта определяются в соответствии с действующим Федеральным законодательством в области текущего ремонта жилых зданий.
- Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.
- Текущий ремонт инженерного оборудования (системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения), осуществляется силами специализированных организаций.
- Требования при техническом обслуживании многоквартирных домов, подготовленных к капитальному ремонту:
Статья 24 Специальные требования к наружному освещению проездов и тротуаров на используемой прилегающей территории
- Включение наружных осветительных установок, в том числе сигнальных огней на высотных (выше 50 м) многоквартирный домах, следует проводить в вечерние сумерки при снижении естественной освещенности до 20 лк, а отключение — в утренние сумерки при естественной освещенности до 10 лк.
- Переключение освещения транспортных тоннелей с дневного на ночной режим и обратно следует проводить при достижении естественной освещенности 100 лк.
- Доля действующих светильников, работающих в вечернем и ночном режимах, должна составлять не менее 95%. При этом не допускается расположение неработающих светильников подряд, один за другим.
- Допускается частичное (до 50%) отключение наружного освещения в ночное время в случае, когда интенсивность перемещения пешеходов по территории многоквартирный дома менее 40 чел/ч и транспортных средств менее 50 ед/ч. При наличии ограждения территории многоквартирный дома, препятствующего проникновению третьих лиц допускается частичное (до 95%) отключение наружного освещения в ночное время.
- Отказы в работе наружных осветительных установок, связанные с обрывом электрических проводов или повреждением опор, следует устранять немедленно после обнаружения.
- Многоквартирные дома должны быть оборудованы системами контроля, управления, сигнализации и противоаварийной автоматической защиты процессов эксплуатации многоквартирный домов в такой мере, которая обеспечивает минимально необходимый и достаточный уровень безопасности в соответствии с требованиями настоящего Стандарта.
- Установленные системы контроля, управления и противоаварийной автоматической защиты, а также системы связи и оповещения об авариях по надежности, быстродействию, допустимой погрешности измерительных систем, исполнению и другим техническим характеристикам должны соответствовать требованиям специальных технических регламентов с учетом особенностей конструкции элементов многоквартирного дома, использованных материалов, технологических процессов эксплуатации и классификации опасных зон, входящих в многоквартирный дом.
- Системы противоаварийной автоматической защиты с учетом категории опасности многоквартирный домов комплектуются приборами контроля параметров с временем опроса датчиков не более 2 секунд.
- Системы противоаварийной автоматической защиты многоквартирных домов и ее элементов должны отвечать требованиям по эксплуатации, обслуживанию и ремонту в течение всего межремонтного цикла защищаемого многоквартирный дома исходя из условий обеспечения его безопасного функционирования.
2.3.1. Организация текущего ремонта жилых зданий должна производиться в соответствии с техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий и техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий. Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда подрядными организациями.
2.3.2. Продолжительность текущего ремонта следует определять по нормам на каждый вид ремонтных работ конструкций и оборудования.
Для предварительных плановых расчетов допускается принимать укрупненные нормативы согласно рекомендуемому приложению № 6.
2.3.3. Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в приложении № 7.
2.3.4. Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.
2.3.5. Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения), находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.
2.3.6. Опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, разрабатывается и согласовывается с собственником жилищного фонда, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию жилищного фонда в установленные сроки.
2.3.7. В зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).
2.3.8. Проведенный текущий ремонт жилого дома подлежит приемке комиссией в составе: представителей собственников жилищного фонда и организации по обслуживанию жилищного фонда.
4.1.1. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить:
нормируемый температурно-влажностный режим подвалов и техподполий;
исправное состояние фундаментов и стен подвалов зданий;
устранение повреждений фундаментов и стен подвалов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития;
предотвращения сырости и замачивания грунтов оснований и фундаментов и конструкций подвалов и техподполий;
работоспособное состояние внутридомовых и наружных дренажей.
4.1.2. Инженерно-технические работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны знать проектные характеристики и нормативные требования к основаниям зданий и сооружений, прочностные характеристики и глубину заложения фундаментов, несущую способность грунтов оснований, уровень грунтовых вод и глубину промерзания.
4.1.3. При появлении признаков неравномерных осадок фундаментов необходимо выполнить осмотр зданий, установить маяки на трещины, принять меры по выявлению причин деформации и их устранению. Исследование состояния грунтов, конструкции фундаментов и стен подвалов, как правило, производится специализированными организациями по договору.
Подвальные помещения должны быть сухими, чистыми, иметь освещение и вентиляцию.
Температура воздуха должна быть не ниже + 5 °С, относительная влажность воздуха — не выше 60 %.
4.1.4. Площадь продухов должна составлять примерно 1/400 площади пола техподполья или подвала; располагаются продухи на противоположных стенах для сквозного проветривания (не менее 2 продухов на каждой секции дома); желательно оборудовать продухи жалюзийными решетками.
С целью предохранения конструкций от появления конденсата и плесени, а также устранения затхлого запаха, необходимо организовывать регулярно сквозное проветривание, открыв все продухи, люки, двери в сухие и неморозные дни.
4.1.5. Стенки приямков должны быть не менее чем на 15 см выше уровня тротуара и отмостки; не допускаются щели в местах примыкания элементов приямков к стенам подвала; очистка мусора от снега производится не реже 1 раза в месяц; для удаления воды из приямков пол должен быть бетонным с уклоном не менее 0,03 от стен здания, в дальнем углу должно быть сделано водоотводящее устройство (труба); для защиты от дождя целесообразно устанавливать над ними откидные козырьки по согласованию с архитектором.
4.1.6. Отмостки и тротуары должны иметь поперечные уклоны от стен здания не менее 0,03. Поверхность отмостки, граничащей с проезжей частью, должна быть приподнята над ней на 15 см. Ширина отмостки устанавливается проектом (для Песчано-дерновые отмостки допускается заменять бетонными и асфальтовыми отмостками).
4.1.7. Просадки, щели и трещины, образовавшиеся в отмостках и тротуарах, необходимо заделывать материалами, аналогичными покрытию: битумом, асфальтом, мастикой или мятой глиной с предварительной расчисткой поврежденных мест и подсыпкой песком.
4.1.8. Горизонтальная противокапилярная гидроизоляция должна пересекать стену и внутреннюю штукатурку на одном уровне с подготовкой под пол 1-го этажа, но не менее чем на 15 см выше отмостки.
4.1.9. Следует обеспечить исправную, достаточную теплоизоляцию внутренних трубопроводов, стояков. Устранить протечки, утечки, закупорки, засоры, срывы гидравлических затворов, санитарных приборов и негерметичность стыковых соединений в системах канализации.
Обеспечить надежность и прочность крепления канализационных трубопроводов и выпусков, наличие пробок у прочисток и т.д.
4.1.10. Помещение водомерного узла должно быть защищено от проникновения грунтовых, талых и дождевых вод; содержаться в чистоте, иметь освещение; вход в помещение водомерного узла посторонних лиц не допускается.
4.1.11. Не допускаются зазоры в местах прохода всех трубопроводов через стены и фундаменты; мостики для перехода через коммуникации должны быть исправными.
Вводы инженерных коммуникаций в подвальные помещения через фундаменты и стены подвалов должны быть герметизированы и утеплены.
4.1.12. При капитальном ремонте дома следует заменять в технических подпольях земляные полы на полы с твердым покрытием. Поверхность пола должна быть с уклоном к трапу или специальному бетонному приямку для сбора воды. При появлении воды в приямке ее необходимо удалить и устранить причины поступления воды. При соответствующем технико-экономическом обосновании допускается устраивать внутридомовые дренажи.
4.1.13. У прочисток канализационных стояков в подвальных помещениях следует устраивать бетонные лотки для отвода воды в канализацию или приямок.
4.1.14. Входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись), двери должны быть утеплены, уплотнены и обиты с двух сторон кровельной сталью.
4.1.15. Не допускается:
подтопление подвалов и техподполий из-за неисправностей и утечек от инженерного оборудования;
захламлять и загрязнять подвальные помещения;
устанавливать в подвалах и техподпольях дополнительные фундаменты под оборудование, увеличивать высоту помещений за счет понижения отметки пола без утвержденного проекта;
рытье котлованов, траншей и прочие земляные работы в непосредственной близости от здания (до 10 м) без специального разрешения;
подсыпка грунта вокруг здания выше расположения отмостки на 10 — 15 см;
использовать подвалы и технические подполья жителями для хозяйственных и других нужд без соответствующего разрешения.
3.3.1. Организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечить:
температурно-влажностный режим чердачных помещений, препятствующий выпадению конденсата на поверхности ограждающих конструкций;
чистоту и доступность прохода ко всем элементам чердачного помещения.
3.3.2. Чердачные помещения должны иметь требуемый температурно-влажностный режим:
в холодных чердачных помещениях — по расчету, исключающему конденсацию влаги на ограждающих конструкциях (но не более чем на 4°С выше температуры наружного воздуха);
в теплых чердачных помещениях — по расчету, но не ниже 12°С.
3.3.3. Чердачные помещения должны иметь ходовые доски и приставные лестницы для выхода на крышу, а также двери и люки с плотно пригнанными притворами.
3.3.4. Чердачные помещения не должны быть захламленными строительным мусором, домашними и прочими вещами и оборудованием.
3.3.5. Входные двери или люки (для чердачных помещений с запасными, напорными и расширительными баками) выхода на кровлю, должны быть утеплены, оборудованы уплотняющими прокладками, всегда закрыты на замок (один комплект ключей от которого необходимо хранить у дежурного диспетчера ОДС или в комнате техника-мастера организации по обслуживанию жилищного фонда, а второй в одной из ближайших квартир верхнего этажа), о чем делается соответствующая надпись на люке.
Вход в чердачное помещение и на крышу следует разрешать только работникам организаций по обслуживанию жилищного фонда, непосредственно занятым техническим надзором и выполняющим ремонтные работы, а также работникам эксплуатационных организаций, оборудование которых расположено на крыше и в чердачном помещении.
3.3.6. В теплых чердаках следует проводить:
уборку помещений от мусора не реже одного раза в год с очисткой стальных сеток на оголовках вентиляционных каналов и на входе вытяжной шахты;
дезинфекцию всего объема чердачного помещения при появлении насекомых;
побелку дымовых труб, стен, потолка и внутренних поверхностей вентиляционных шахт один раз в три года.
3.3.7. Использование чердачных помещений под мастерские, для сушки белья и под складские помещения не допускается.
3.6.1. Уборка площадок, садов, дворов, дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов территорий должна производиться организациями по обслуживанию жилищного фонда; тротуары допускается убирать специализированными службами.
3.6.2. Места, недопустимые для уборочных машин, должны убираться вручную до начала работы машин, с труднодоступных мест допускается подавать снег на полосу, убираемую машинами.
3.6.3. В местах съезда и выезда уборочных машин на тротуаре должны быть устроены пандусы из асфальтобетона или местные понижение бортового камня. Ширина пандуса должна быть на 0,5 м больше ширины машины.
3.6.4. Организации по обслуживанию жилищного фонда обязаны обеспечивать свободный подъезд к люкам смотровых колодцев и узлам управления инженерными сетями, а также источникам пожарного водоснабжения (пожарные гидранты, водоемы), расположенными на обслуживаемой территории.
3.6.5. Материалы и оборудование во дворах следует складировать на специально выделенных площадках.
3.6.6. Периодичность уборки тротуаров принимается органом местного самоуправления в зависимости от интенсивности движения пешеходов по тротуарам (от класса тротуара)*(4).
*(4) Среднее количество пешеходов в час, полученное в результате подсчета пешеходов с 8 до 18 ч в полосе движения шириной 0,75 м.
Написать комментарий
Не разобрались с материалом статьи или нужна помощь? Задайте вопрос нашему штатному юристу через форму «Онлайн-консультанта» или оставьте комментарий. Мы обязательно ответим!Задать вопрос >>>
Правила эксплуатации жилого строения обязаны выполнять управляющие структуры всех правовых форм или их уполномоченные лица в отношении придомовых территорий.
Согласно Постановлению Госстроя РФ №170 (с последними изменениями 2021 года), жилым фондом называются все квартиры и комнаты невзирая на форму их владения, включая специализированные строения. Последняя категория обусловлена общежитиями, гостиницами, приютами, интернатами.
Фонд характеризуется следующими видами:
Осуществляется согласно техническим указаниям. Операция выполняется специализированными подрядными предприятиями по обслуживанию жилищного фонда. Длительность ремонта определяется по нормативам на каждый вид работ. Их периодичность обусловливается пределом не более 5 лет, учитывая различные факторы.
Работы по поддержанию инженерных коммуникаций жилищного строения исполняется коммунальными организациями, которые выполняют их обслуживание:
- отопление;
- все виды водоотведения;
- вентиляцию;
- электрическое;
- газовое снабжение.
Опись предстоящих работ, имеющаяся в годовом плане процедуры, разрабатывается, координируется с владельцем жилищного фонда, предприятием. Согласование проводится в установленный период.
Если строению предстоит через 60 месяцев капитальный ремонт, очередной технический надзор ограничивается только наладкой коммуникаций, подготовкой к лету.
Правила технической эксплуатации жилого фонда многоквартирных домов
- связанные с использованием жилых помещений (подсобных помещений, оборудования) без ущемления прав и свобод иных граждан;
- бережным отношением к жилфонду (земельным участкам);
- выполнением санитарно-гигиенических, экологических, архитектурно-градостроительных, противопожарных и эксплуатационных требований;
- своевременной оплатой жилья (коммунальных услуг), выплатами по жилищным кредитам.
Собственники жилфонда, равно как и их уполномоченные, также должны своевременно вносить корректировки в исполнительную документацию, где отражаются планировка помещений, конструктивные элементы и инженерное оборудование.
Управляющая организация поддерживает температурный режим и влажность фундамента, всех стен подвала, следит за их исправным состоянием. При выявлении дефектов предприятие ведет ремонтные работы по предотвращению деформации.
Служащие фирмы периодически осматривают здания, устанавливают маяки на разломы, изучают причины их появления. Осмотр состояния грунта, фундамента, несущих стен проводится специализирующими учреждениями по составленному соглашению.
Инженерно-технический персонал организации осматривают кирпичные, железобетонные стены на предмет их осадки, расслоения и разрушения.
Допустимые размеры трещин в строении:
- панели – 0,3 мм;
- в местах стыков – 1,0.
Не разрешается ослабление креплений карнизов, балконов, их увлажнение атмосферными, другими осадками.
При появлении гниения деревянных стен в жилищном фонде, поражения грибком, для удаления вызывается техническое отделение. Повышенная воздухопроницаемость устраняется уплотнением стыков, заделкой трещин. Деревянные цоколи, совмещенные с оконными проемами, сливными досками, плотно подгоняются, чем достигается снижение влажности.
- паспорта (котельного и лифтового хозяйства, на квартиру, каждый жилой дом и земельный участок);
- акты (приемки домов от строительных предприятий, техсостояния жилого дома для передачи жилфонда другому собственнику);
- схемы (внутридомовых сетей водоснабжения, центрального отопления, канализации, тепло-, газо-, электроснабжения, прочее);
- проектно-сметная документация плюс исполнительные чертежи для каждого дома;
- план участка (масштаб 1:1000 — 1:2000), где расположены жилые здания и сооружения.
Рассматриваемые правила и нормы технической эксплуатации жилфонда были утверждены 170-м постановлением Госстроя от 27 сентября 2003 года. Здесь содержатся основные правила, связанные с эксплуатацией, капитальным ремонтом и реконструкцией объектов ЖКХ, обеспечением сохранности жилфонда и технической инвентаризацией.
Действуют ли Правила и нормы технической эксплуатации жилфонда № 170?
Жильцам остается лишь ждать планового ремонта и самим гонять вредителей. Куда и как писать жалобу Если граждане точно знают, как часто должны наводить лоск в их подъезде по закону, но на практике эти требования не выполняются, САНПИН не соблюден, жильцы многоквартирника вправе написать жалобу. Поступать следует следующим образом:
- сначала претензию оформляют на имя руководителя УК ЖКК, в ней в произвольной форме описывают суть жалобы и просят разобраться в ситуации;
- если письмо осталось без ответа, то следующая инстанция – Роспотребнадзор;
- в случае игнора нужно обращаться в Жилищную инспекцию города или района;
- если и это не помогло – прямая дорога в Прокуратуру.
В жалобе (можно составить в произвольной форме) важно указать, что жильцам дома не нравится, как у них убирает сотрудник УК. Описать, что входит в понятие «не нравится»
- связанные с использованием жилых помещений (подсобных помещений, оборудования) без ущемления прав и свобод иных граждан;
- бережным отношением к жилфонду (земельным участкам);
- выполнением санитарно-гигиенических, экологических, архитектурно-градостроительных, противопожарных и эксплуатационных требований;
- своевременной оплатой жилья (коммунальных услуг), выплатами по жилищным кредитам.
Собственники жилфонда, равно как и их уполномоченные, также должны своевременно вносить корректировки в исполнительную документацию, где отражаются планировка помещений, конструктивные элементы и инженерное оборудование.
С 1 января 2020 года все нежилые помещения должны заключить с РСО прямые договоры на предоставление коммунальных услуг (п.6 ПП РФ №354). Данные нормы породили обязательства для управляющих организаций и предпринимателей.
Про техническое обслуживание нежилых помещений в МКД подробно написано здесь.
Смысл планирования теплоснабжения нежилого помещения сводится к необходимым параметрам и выбору способа, за счёт которого будет нагреваться воздух и оборудование. В постановлении правительства РФ №354 наглядно прописаны формулы, на основе которых совершается расчёт сумм, выплачиваемых за отопление нежилой недвижимости.
Размер оплаты отопления по указанной формуле может производиться, если речь идёт об организации площади в МКД, в которой имеется общедомовой прибор учёта подаваемой энергии. В данной ситуации не все площади здания могут быть оборудованы персональными счётчиками. При этом постановление заодно содержит в себе информацию относительно расчёта оплаты прочих услуг ЖКХ:
- горячего и холодного водоснабжения;
- электричества и т.д.
Опираясь на главе 6 ст.36 ЖК РФ, руководить общедомовым имуществом имеют право только собственники жилых и нежилых помещений конкретного дома. Только часть технического этажа отводится провайдерам для установки телеоборудования, а значит, данное право они могут получить исключительно с согласия владельцев.
Законное решение этого вопроса сводится к согласованию доступа Интернета в многоквартирные дома через сборы собственников домов подобного типа. На деле жильцы без претензий передают право составления договоров с третьими лицами, в том числе и с операторами связи, управляющей компании.
Подробнее о подключении интернета и других телекоммуникаций в нежилое помещение говорится в этой статье.
Случаи затопления и протечки
Основные правила поведения на воде для детей: памятка безопасности
Случаи затопление нежилого помещения считается нередким явлением. Виновником аварии может быть признан владелец квартиры, проживающий этажом выше, коммунальные службы или арендодатель, если пострадавшая сторона заключила договор на нежилое помещение.
В зависимости от истинной причины возникших проблем, собственники объекта могут обратиться с претензией к соседям, коммунальной службе (за обслуживание технических коммуникаций ненадлежащим способом) или к арендодателю.
Споры насчёт затопления таких помещений частично отличается от аналогичных проблем жилых комнатах в силу различия в функциональном предназначении и определении границ ответственности. В данном случае требования о компенсации причиненного вреда регламентированы ЖК И ГК России.
Лицо, законно владеющее нежилым помещением, имеет ряд прав, которые защищаются нормативными актами. Но одновременно с этими привилегиями ответственная особа получает и целый перечень обязанностей, а сами права начинают действовать в полной мере лишь тогда, когда произошла их регистрация по закону.
Цели, нормы технической эксплуатации фонда
Не разобрались с материалом статьи или нужна помощь? Задайте вопрос нашему штатному юристу через форму «Онлайн-консультанта» или оставьте комментарий. Мы обязательно ответим!Задать вопрос >>>
Правила эксплуатации жилого строения обязаны выполнять управляющие структуры всех правовых форм или их уполномоченные лица в отношении придомовых территорий.
Согласно Постановлению Госстроя РФ №170 (с последними изменениями 2022 года), жилым фондом называются все квартиры и комнаты невзирая на форму их владения, включая специализированные строения. Последняя категория обусловлена общежитиями, гостиницами, приютами, интернатами.
Как классифицируются объекты
В правилах и нормах тех эксплуатации указывается, что под жилищным фондом понимаются все жилые помещения. На их включение в эту категорию не влияет действующая в их отношении форма собственности.
В такой фонд входят непосредственно жилые дома и квартиры, а также; специализированные, включая:
- гостиницы-приюты;
- общежития;
- объекты маневренного фонда;
- помещения, предназначающиеся для беженцев и вынужденных поселенцев с целью из временного размещения;
- дома, рассчитанные на одиноких людей преклонного возраста;
- интернаты для людей с инвалидностью и ветеранов;
- помещения служебного назначения.
Список не закрытый, так последним пунктом в нем приведены прочие помещения в иных зданиях, которые могут использоваться для проживания.
Также жилищный фонд подразделяется на:
| Частный | В том числе это помещения, относимые к собственности частных лиц, включая:
Возведенные собственными силами:
|
| Государственный | Фонд ведомственного назначения, которым распоряжается непосредственно государство, а от его лица — предприятия на праве хозяйственного ведения либо учреждения по оперативному управлению, при этом такие юридические лица контролируются центральной властью; Площади, которые находятся во владении субъектов Федерации, а непосредственно — тех же организаций, что и в предыдущем пункте, но управляемых властями регионального уровня; Фонд муниципалитетов, рассматриваемый как отдельный пункт, так как эти органы не включаются в госсистему, в том числе:
|
| Общественный | То есть жилье, принадлежащее организациям |