Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «НДФЛ с наследства при продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?
Гражданин, вступивший в наследство, получает право собственности на свое имущество. Оно предоставляет ему не только право владения и пользования, но и право распоряжения имуществом. Владелец унаследованной квартиры может ее подарить, сдать под наем, в аренду, по договору безвозмездного пользования. Он может и продать квартиру после ее перехода по наследству. Законодательство никак его в этом не ограничивает.
Несмотря на то, что принятие наследства может быть осуществлено раньше, чем наследник обратиться к нотариусу, распорядиться имуществом он не может до момента, пока его право собственности не будет зарегистрировано в Росреестре. А для этого придется получать свидетельство у нотариуса.
Можно обратиться в Росреестр сразу после получения свидетельства либо дождаться, пока на квартиру не найдется покупатель. В последнем случае допускается фактически одновременное проведение сразу двух сделок:
- Сначала продавец регистрирует свое право собственности.
- Сразу после этого стороны подписывают договор и регистрируют сделку.
Прежде чем продать унаследованную квартиру, следует получить выписку из ЕГРН с указанием права собственности продавца. После того, как право собственности зарегистрировано, можно сразу продать квартиру. Искать покупателя можно и раньше, но осуществить сделку до оформления права собственности не получится.
Судебная практика: восстановление права наследования
Дмитрий Александрович Петров скоропостижно скончался, его имуществом была 2-комнатная квартира в Москве. В течение первых шести месяцев к нотариусу по месту его последнего жительства не обращались наследники из пяти первых очередей. Таким образом, свидетельство о праве на наследство было оформлено на двоюродного племянника Дмитрия Петрова, Алексея Сидорова, который восстановил через суд сроки принятия наследства.
Спустя некоторое время Алексей Сидоров решил продать 2-комнатную квартиру, которая досталась ему по наследству. Покупателем был Николай Смирнов, который по договору купли-продажи передал Сидорову деньги, а Сидоров, в свою очередь, передал Смирнову ключи. Через шесть месяцев появился двоюродный внук Дмитрия Петрова, Артем Соловьев.
Как наследник пятой очереди он подал в суд иск с требованием восстановить сроки принятия наследства и включить имущества в состав наследства. Также Соловьев потребовал признать право собственности на квартиру в порядке наследования и признать недействительными ранее выданные документы о праве на наследство. Сидоров по совету адвоката подал в суд встречный иск, в котором потребовал признать себя принявшим наследство. Иск подал и купивший квартиру Смирнов – он требовал признать себя добросовестным покупателем.
Суд, рассмотрев дело, установил: переход права собственности к новому хозяину фактически не был зарегистрирован. Таким образом, суд постановил восстановить сроки для принятия наследства в отношении Соловьева и аннулировать аналогичное свидетельство, выданное Сидорову.
Что требуется для совершения сделки купли-продажи жилой недвижимости?
Если лицо, которому квартира досталась в наследство по завещанию, желает ее продать, то для совершения сделки потребуется следующий пакет документов:
- документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя (как правило, предоставляется паспорт);
- свидетельство, подтверждающее наличие права собственности на наследственное имущество;
- технический паспорт на жилое помещение – если он отсутствует, его можно оформить в БТИ;
- кадастровый паспорт;
- выписку из Единого реестра, подтверждающую отсутствие различного рода обременений и ареста в отношении недвижимости;
- выписку из домовой книги – из этого документа должно быть видно, что все жильцы сняты в установленном порядке с регистрационного учета;
- справку, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
Для покупателя важным моментом является то, чтобы в свидетельстве о праве собственности на наследство было указано, что квартира целиком и полностью принадлежит продавцу. Если жилая недвижимость находится в долевой собственности, то договор будут подписывать сразу несколько продавцов. В таком случае нелишним будет оговорить со всеми сразу наследниками условия купли-продажи квартиры.
Резюме: как подстраховать себя от неожиданностей
Оформить наследственную квартиру оказывается чуть сложнее, чем другое жилье: здесь кроме стандартной проверки документов и информации потребуются дополнительная бдительность и дотошность покупателя.
В первую очередь речь идет о сборе информации обо всех лицах, которые могут претендовать на наследство. Лишних вопросов здесь не бывает. Какие родственники есть у наследодателя? Все ли из них в курсе, что есть наследственная квартира и что она сейчас продается? Если на вопросы покупателя продавец не готов ответить или ответы не полные, стоит быть осторожным.
Также должно вызывать сомнение желание владельца продать только что полученную наследственную квартиру. По законодательству срок исковой давности составляет три года: в течение этого времени скрытые наследники могут предъявить свои права.
Когда можно продать наследственную квартиру?
С учетом законодательства официальный получатель имущества считается владельцем, начиная со дня кончины наследодателя. Даже если он пока не успел оформить имущество в собственность и зарегистрировать права на него в Росреестре, ему уже будет присвоен статус владельца имущества. Но для совершения сделки новый собственник должен будет в первую очередь вступить в право наследования и зарегистрироваться. Только тогда он сможет начать искать покупателя и собирать документацию, необходимую для регистрации сделки.
Важно! Чтобы сделка о продаже считалась действительной, наследник должен получить документ о праве на собственность. Без этого документа он не сможет осуществить сделку с квартирой или другой недвижимостью.
О порядке вступления в права наследства подробно написано в третьей части ФЗ №146 ГК РФ. С учетом положений ст. 1154 наследство нужно принять до истечения шести месяцев, начиная со дня кончины предыдущего владельца. В этот период правопреемнику нужно принять его самостоятельно или проинформировать о своих планах нотариуса.
Чтобы стать уполномоченным продавцом и успешно продать квартиру, понадобится:
- получить документ на наследство;
- зафиксировать жилье в кадастровых органах при отсутствии регистрации;
- зарегистрировать право на квартиру в органах Росреестра;
- при наличии обременения на квартиру добиться согласия на продажу у держателя залога или выкупить жилье за свои средства.
Документы, требующиеся при продаже квартиры
- Свидетельство о праве на наследство — это основание приобретения квартиры.
- Выписка из ЕГРН, свидетельство, полученное до 15 июля 2016 года.
- Документы с перечнем всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении (выписка из домовой книги или единый жилищный документ).
Перечисленные документы, как правило, требует покупатель (риэлторская компания) для проверки объекта недвижимости. Кроме них, нужно подготовить документы о личности продавца и подтверждающие его права на отчуждение квартиры, полученной в порядке наследования. К ним относятся:
- паспорт продавца, свидетельство о рождении ребенка до 14 лет, если сделка совершается представителем от его имени;
- обязательство о снятии с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в квартире (могут также затребовать на них справку из ПДД, что не стоят на учете);
- разрешение органов опеки и попечительства, если в помещении прописаны дети до 18 лет.
Налог с продажи наследственной квартиры
Налог с унаследованного имущества по закону в нашей стране не взимается, его заменила уплата государственной пошлины при оформлении наследства у нотариуса. Что касается сделки по продаже полученной по наследству квартиры, то она облагается НДФЛ по общим правилам.
- Если продается недвижимость, находящаяся в собственности продавца менее 3-х лет, то с дохода, полученного от продажи нужно уплатить налог в размере 13 % от полученной суммы.
- Если с момента наследования квартиры прошло три года и более, сделка не подлежит налогообложению. Срок отсчитывается с момента возникновения права на имущества, то есть со дня смерти наследодателя.
В первом случае продавец обязан по истечении налогового периода, в котором была совершена сделка (год), подать в ФНС декларацию и перечислить самостоятельно рассчитанную сумму до 1 июля следующего года. С 2016 года общий минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты налога составляет 5 лет. Однако в отношении продажи квартир, основанием приобретения которых является наследование, сделано исключение (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). При продаже унаследованной недвижимости предоставляется налоговый вычет на сумму 100 000 000 рублей.
Сроки продажи квартиры и размер налога
При наследовании квартиры (дома) налог не удерживается. Вы оплачиваете только государственную пошлину и сопутствующие услуги.
Но если решите продать недвижимость, придется заплатить НДФЛ. Продажа квартиры подразумевает получение денежной прибыли, поскольку наследство – безвозмездная сделка и переходит в собственность наследника без больших финансовых вложений.
В 2023 году сумма налога составляет:
- 13 % – для резидентов России (граждане РФ, иностранцы, апатриды, постоянно проживающие на территории страны);
- 30 % – для нерезидентов (иностранцы, апатриды, граждане РФ, постоянно проживающие за пределами Российской Федерации).
Предоставить декларацию 3-НДФЛ нужно в ИФНС не позднее 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. Потом после проверки необходимо заплатить налог до 15 июля. Например, если вы продали недвижимость 23 августа 2019 года, подать декларацию нужно до 30.04.2020 года.
Нужно ли платить пошлину за наследство
Законом предусмотрена необходимость оплачивать госпошлину за оформление свидетельства о праве на получение наследства. Размер пошлины должен сообщить нотариус, однако ее можно примерно рассчитать заранее, если наследник точно знает, какова кадастровая стоимость квартиры.
Госпошлина за наследство (данные за 2022 год)
|
Наследники |
Размер пошлины |
|
Дети, родители, супруги, сестры и братья |
0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей |
|
Другие наследники |
0,6% стоимости имущества, но не более 1 000 000 рублей |
Когда наступит время сделки
Если наследник один, то право на Недвижимость передается ему уже после получения на руки свидетельства о смерти. Это делается в интересах государства. За время, которое будет потрачено на оформление квартиры в собственность, кто-то должен вносить плату по коммунальным платежам, налогам на недвижимость.
Как стать собственником: пошаговая инструкция
Для этого нужно стать официальным наследником, в результате чего в собственность преемника поступит все имущество прежнего собственника или его часть. При этом в наследство входят как сами объекты, так и долги, связанные с ними (т.е. нельзя принять только имущество без финансовых обязательств).
Последовательность действий во всех случаях одинаковая:
- Определить место открытия наследство – т.е. собственно квартира.
- Собрать полный пакет документов.
- Обратиться к нотариусу, подать заявление.
- Спустя 6 месяцев получить от него свидетельство о наследстве.
Поскольку право на наследство подтверждается завещанием или родством, необходимо предоставить:
- паспорт;
- свидетельство о смерти;
- завещание (оно также должно быть заверено нотариально в момент составления);
- свидетельство о браке;
- свидетельство о рождении или другие документы, подтверждающие родство;
- квитанция, подтверждающая оплату пошлины (0,3%-0,6% от суммы наследства).
Вместе с этими документами наследник подает на имя нотариуса заявление, в котором он подтверждает свое желание принять наследство. Нотариус принимает документы, после чего спустя 6 месяцев выдает свидетельство о наследстве. Именно оно будет основным правоустанавливающим документом, благодаря которому собственник квартиры станет полноправным владельцем.
Какие документы необходимы
Документы для оформления наследства условно можно разделить на две категории:
- Те, что предъявляются при первом визите и написании заявления о принятии наследства, либо отказе от него.
- Те, что требуются для подготовки свидетельства о наследовании.
В первую очередь нотариусу необходимо принести документы, нужные для оформления наследства. А именно:
- Паспорт/паспорта (дополнительно нотариус может попросить ИНН и СНИЛС).
- Свидетельство о смерти.
- Справка из жилищного органа о составе семьи умершего (чтобы было понятно, проживали наследники с ним вместе или нет).
- Документы, подтверждающие родственную связь.
- Завещание (если таковое имеется).
Необходимость последующих документов зависит от характера наследуемого имущества. Какие документы для оформления наследства могут понадобиться? Те, что подтверждают правообладание наследодателя на то или иное имущество, или само его наличие:
- Договора купли-продажи на недвижимость.
- Кадастровые и технические паспорта.
- Банковские договора.
- ПТС/СТС на транспорт.
- Акты оценки имущества и прочее.
Налог на продажу недвижимости, полученной по наследству
Гражданин, который желает продать унаследованную квартиру, после отчуждения таковой, будет обязан оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ):
- Размер государственного сбора составляет 13% от стоимости объекта недвижимости.
- Продавец должен заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ, направить документ и иные прилагаемые к нему сведения (паспорт гражданина РФ, договор купли-продажи, Акт передачи-приема, квитанция о произведенных расчетах между сторонами сделки) в уполномоченный орган.
- Полный комплект документации в налоговое учреждение лицо обязано предоставить до 30 апреля года, который следует за годом, в котором совершена продажа квартиры.
Если квартира перешла по наследству, то когда ее можно продать
Когда наследополучатель поучает недвижимость, он становится собственником с того момента, как наследодатель ушел из жизни. Но речь здесь идет о праве пользования. То есть в квартире можно проживать, а также оплачивать коммуналку, налоги и прочие расходы. А вот право на распоряжение квартирой (дарение или продажу) возникает только после того, как будет получено свидетельство о праве на наследство, квартира встанет на кадастровый учет, а право собственности будет зарегистрировано в Росреестре.
Квартира может находиться в залоге или быть приобретенной в ипотеку. В этом случае для того, чтобы стать полноправным собственником, надо получить разрешение залогодержателя или закрыть жилищный кредит. В противном случае сделка купли-продажи считается недействительной.