Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как открыть агентство недвижимости с нуля? Пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кaк oткpыть pиэлтopcкyю фиpмy, кoтopaя нaчнeт пpинocить дeньги в ближaйшee вpeмя? Бeз дoлжнoгo плaниpoвaния — никaк. Чтo имeннo дoлжeн включaть типoвoй бизнec-плaн pиэлтopcкoгo aгeнтcтвa? Paccмoтpим глaвныe пoзиции.
Кому нужно получать лицензию
В статье 12 закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 04.05.2011 № 99-ФЗ приводится перечень видов деятельности, на которые требуются лицензии. Всего их 53, среди них:
- деятельность, связанная с шифрованием и защитой информации;
- деятельность, связанная с оружием и военной техникой;
- производство лекарств и медтехники;
- охранная и детективная деятельность;
- оказание услуг связи, телевидение и радиовещание;
- деятельность по изготовлению экземпляров аудиовизуальных произведений, компьютерных программ, баз данных и фонограмм на любых носителях;
- образовательная деятельность;
- фармацевтическая и медицинская деятельность;
- перевозки водным и воздушным транспортом;
- перевозки железнодорожным транспортом пассажиров и опасных грузов;
- перевозки пассажиров автотранспортом, оборудованным для перевозок более восьми человек.
Лицензированию подлежат следующие сферы деятельности:
- создание, написание и продажа шифровальных (криптографических) программ, информационных и телекоммуникационных систем, которые защищены с помощью шифровальных (криптографических) средств, проработка заказов, а также оказание услуг в области кодирования информации, техническое сопровождение шифровальных (криптографических) средств, информационных и телекоммуникационных систем, которые закодированы с применением шифровальных (криптографических) средств (исключение — техобслуживание шифровальных (криптографических) средств, информационных и телекоммуникационных систем, при защите которых используются шифровальные (криптографические) средства, предназначено для удовлетворения собственных потребностей юр. лица либо ИП);
- разработка, производство, реализация, приобретение в целях продажи специальных технических средств, которые предназначены для негласного получения данных;
- деятельность по выявлению электронных устройств, предназначенных для негласного получения информации (исключение — указанная деятельность ведется для обеспечения личных потребностей юр. лица или ИП);
- создание и производство средств защиты конфиденциальной информации;
- деятельность по технической защите засекреченной информации;
- производство и реализация продукции полиграфии, которая защищена от подделок;
- разработка, производство, испытание и ремонт авиатехники;
- разработка, производство, испытание, установка, монтаж, техобслуживание, ремонт, утилизация и реализация вооружения и военной техники;
- разработка, производство, испытание, хранение, ремонт и утилизация оружия гражданского и служебного назначения, базовых элементов огнестрельного оружия, торговля гражданским и служебным оружием и основными частями огнестрельного оружия;
- разработка, производство, испытание, хранение, реализация и утилизация боеприпасов (сюда же относят патроны для гражданского и служебного оружия, составные элементы патронов), пиротехнических изделий IV и V классов согласно национальному стандарту, применение пиротехнических изделий IV и V классов по техническому регламенту;
- хранение и уничтожение химоружия;
- эксплуатация взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов относящихся к I, II и III классам опасности;
- деятельность по тушению пожаров в населенных пунктах, на объектах производственного значения и инфраструктуры, по тушению лесных пожаров (не относится деятельность добровольной пожарной охраны);
- монтаж, техническое обслуживание и ремонт средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений;
- производство лекарственных средств;
- производство и техническое обслуживание медицинской техники (исключение составляет техническое обслуживание, осуществляемое для обеспечения личных нужд юр. лица или ИП);
- оборот наркотических и психотропных веществ, их прекурсоров, выращивание наркосодержащих растений;
- деятельность в области использования возбудителей инфекционных заболеваний человека и животных (за исключением случая, если указанная деятельность осуществляется в медицинских целях) и генно-инженерно-модифицированных организмов III и IV степеней потенциальной опасности, осуществляемая в замкнутых системах;
- пассажирские перевозки внутренним водным и морским транспортом;
- перевозки внутренним водным и морским транспортом опасных грузов;
- пассажирские перевозки воздушным транспортом (не относится к деятельности, которая осуществляется для обеспечения собственных нужд юр. лица, ИП);
- перевозки грузов воздушным транспортом (за исключением случая, если указанная деятельность осуществляется для обеспечения собственных нужд юр. лица либо ИП);
- пассажирские перевозки автотранспортом, которые оборудованы для перевозок свыше 8 человек (исключение составляет работа по заказам или в целях обеспечения собственных нужд юр. лица либо ИП);
- перевозки ж/д транспортом пассажиров;
- перевозки ж/д транспортом грузов, представляющих опасность;
- погрузка и разгрузка опасных грузов на ж/д транспорте;
- погрузка и разгрузка опасных грузов на внутреннем водном транспорте и в морских портах;
- деятельность по осуществлению буксировок морским транспортом (за исключением случая, если указанная деятельность осуществляется для обеспечения собственных нужд юридического лица или индивидуального предпринимателя);
- деятельность по обезвреживанию и размещению отходов I — IV классов опасности;
- деятельность по организации и проведению азартных игр в букмекерских конторах и тотализаторах;
- частная детективная и охранная деятельность;
- заготовка, хранение, переработка и реализация лома черных и цветных металлов;
- содействие трудоустройству российских граждан за пределами территории России;
- предоставление услуг связи;
- теле- и радиовещание;
- изготовление экземпляров аудиовизуальных произведений, программ для ЭВМ, баз данных и фонограмм на разных носителях (исключение — деятельность самостоятельно осуществляется лицами, которые обладают правами на использование данных объектов авторских и смежных прав в силу федерального законодательства либо иных официальных бумаг);
- применение источников ионизирующего излучения (генерирующих) (не касается источников, используемых в медицине);
- образование (исключение — частные образовательные фирмы, располагающиеся на территории «Сколково»);
- деятельность в сфере освоения космоса;
- геодезические и картографические работы, относящиеся к федеральному назначению. Их результаты должны быть значимы на общегосударственном и межотраслевом уровнях. Не затрагивает направления, связанного с инженерными изысканиями для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции, капремонта объектов капитального строительства);
- выполнение маркшейдерских работ;
- воздействие на гидрометеорологические, геофизические явления и процессы;
- гидрометеорология и схожие ей области (не касается аналогичных направлений работы, проводимых в процессе инженерных изысканий для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства);
- деятельность в сфере медицины (не затрагивает медицинские и иные организации, которые имеют статус частных предприятий и находятся в пределах «Сколково»)
- реализация лекарственных препаратов;
- сохранение объектов культурного наследия народов РФ;
- осуществление экспертизы промбезопасности;
- обращение взрывчатых материалов, используемых в промышленности.
Лицензия может быть аннулирована при:
- игнорировании предписания лицензирующего органа;
- приостановлении срока ее действия.
Основанием для аннулирования лицензии является исковое заявление лицензирующего органа. После вынесения судебного решения действие лицензии будет прекращено в течение 10 рабочих дней.
Действие лицензии можно приостановить добровольно, когда:
- юридическое лицо закончило вести свою деятельность (реорганизация к данному пункту отношение не имеет);
- физическое лицо потреяло статус индивидуального предпринимателя;
- предоставлено заявление о прекращении осуществления работы по лицензии.
Электронная лицензия — процесс перехода
Интересный факт. На протяжении 2017 года было рассмотрено в общей сложности 234 тысячи заявлений о выдаче/переоформлении лицензий, дубликатов. Только 7 тысяч документов было выдано в электронном виде по просьбе заявителей.
Если поправки в Федеральный закон будут одобрены, к 1 января 2023 года завершится процесс перехода к реестровой форме лицензирования. Но выписки из реестра станут заменой бумажным версиям лицензий уже с 1 января 2023 года.
Важно! Если разрешительный документа на осуществление деятельности был выдан предприятию до вступления в силу изменений в законе, лицензии останутся действительными. Однако, записи о такой разрешительной документации к 1 января 2023 года будут приведены в соответствие с новым законодательством.
Пользование данными о лицензиях станет более простым, но процедура получения разрешений останется прежней. Лицензирующему органу после получения заявления и необходимых для рассмотрения заявки документов по-прежнему потребуется до 45 рабочих дней, чтобы проверить предприятие на предмет соответствия лицензионным требованиям и подлинности документов (правдивости сведений).
Ответы на распространенные вопросы о том, когда начнет действовать электронная лицензия
Вопрос №1: Принесет ли электронная лицензия какую-либо пользу налогоплательщикам?
Ответ: Бумажные лицензии устарели в плане формата. Электронная лицензия помогла бы ускорить бизнес-процессы, сократить издержки и документооборот. Компании избавились бы от необходимости оформления нотариально заверенных копий. Снизились бы коррупционные риски.
Вопрос №2: Если законопроект будет принят, и лицензирующими органами начнет оформляться электронная лицензия, значит, процесс выдачи разрешительного документа упростится? Изменятся ли сроки выдачи лицензий?
Ответ: Нет, предприятия смогут оформить лицензию в течение того же срока, что был установлен ранее. После того, как лицензирующий орган примет заявление и приложенные к нему документы, будет проведена проверка на соответствие заявителя лицензионным требованиям и на достоверность указанных в заявлении данных. Процедура проверки занимает до 45 рабочих дней — в течение этого срока компания сможет получить лицензию, в этом плане ничего не изменится.
Основной пакет документов для продавца
В отличие от Покупателя, которому для участия в сделке требуется, по сути, только общегражданский паспорт, Продавцу необходимо подготовить документацию о квартире и проживающих/зарегистрированных в ней лицах. Документы должны содержать следующие сведения:
- На законном ли основании Продавец получил права на недвижимость
- Проводилась ли перепланировка в квартире и, если да, были ли на нее получено необходимое разрешение
- Сколько у квартиры собственников, сколько в ней прописано людей и каковы их особенности (наличие среди прописанных несовершеннолетних детей и инвалидов может означать, что их невозможно будет снять с регистрации и выселить по закону)
- Нет ли на недвижимости ограничений и обременений
Эта информация будет проверяться Покупателем и/или сопровождающим его юристом. Если все в порядке, контрагенты заключат сделку купли-продажи, которая затем должна пройти регистрацию в Росреестре. В свою очередь Росреестр будет проверять все данные, указанные в документах.
То есть, Продавцу предстоит «заготовить» документы для трех шагов:
- Пакет, на основе которого Покупатель/его юрист будут проверять недвижимость на «подводные камни»
- Пакет, необходимый непосредственно для заключения ДКП
- Пакет, необходимы для регистрации сделки в ЕГРН
ЕГРН: что показывает, где брать
Выписка из ЕГРН, пожалуй, самый важный документ для собственника недвижимости. Особенно после того, как бумажную форму свидетельства о регистрации права отменили. Выписка отражает актуальную информацию о законном собственнике помещения, ограничениях и обременениях, которые могут быть наложены на недвижимость.
«Выписка из ЕГРН» — общее название справок. Но существует несколько ее форм:
Стандартная выписка. Она не содержит поэтажного плана. Этот документ требуется в любых ситуациях, когда гражданину необходимо подтвердить свое право на комнату, квартиру, дом. При первичной регистрации права она выдается с заполненной графой «Документ основание». В нее вносится наименование и реквизиты правоустанавливающего документа: ДКП, дарственной, свидетельства о наследовании и т.д.
Когда выписку заказывают впоследствии, эту графу уже не заполняют. Это считается излишним – сведения об объекте уже содержатся в реестре. Но в стандартной выписке обязательно содержатся сведения об ограничениях права и обременениях, наложенных на недвижимость Чаще всего стандартной выписки достаточно для сделки купли-продажи.
Выписка о переходе прав. Это расширенная выписка, содержащая информацию обо всех собственниках данной недвижимости, начиная с 1998 года. Именно тогда начал формироваться единый реестр недвижимости. В ней записаны все даты и основания перехода права собственности на квартиру или дом. То есть, Покупатель, изучив выписку, может убедиться в отсутствии риска того, что на недвижимость предъявят претензии третьи лица. Однако информации об ограничениях и обременениях недвижимости данная выписка не содержит.
ВНИМАНИЕ! Начиная с 2022 года выдача «бумажных» свидетельств о регистрации права собственности прекращены. Выданные ранее действительны, но не имеют юридической силы. То есть, вы можете предъявить их Покупателю в подтверждение того, ваше право на данную недвижимость зарегистрировано, но для заключения сделки все равно понадобится свежая выписка.
Заказать выписку из ЕГРН можно несколькими способами:
- Обратиться в Росреестр лично
- Сделать это через МФЦ
- Получить электронную выписку на официальном сайте Росреестра со своего домашнего компьютера (документ имеет точно такую же юридическую силу, что и выданный в ЕГРН)
Шаг 1. Подготовка документов для открытия агентства недвижимости
После того, как предприниматель решит, что хочет открывать свое агентство недвижимости, ему необходимо подготовить определенный пакет документов и быть готовым к регистрации бизнеса.
Первое, что должен решить предприниматель, с какой формой бизнеса он будет работать — ИП (индивидуальный предприниматель) или ООО (общество с ограниченной ответственностью). Если предприниматель принял решение организовывать бизнес в одиночку, то в данном случае подойдет форма ИП, если же предприниматель имеет партнера, то в данном случае подойдет форма ООО.
Документы, необходимые для регистрации агентства недвижимости:
- Заявление о государственной регистрации с подписью, заверенной нотариусом;
- Решение о регистрации ИП или ООО;
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Шаг 3. Выбор расположения и площади для агентства недвижимости
Для ведения бизнеса желательно выбрать офис, который будет располагаться в центральной части города или в районе, где непосредственно будет осуществляться деятельность. Помимо этого, помещение может располагаться на первом этаже многоэтажного дома, имея отдельный вход с улицы. Также помещение может располагаться в большом бизнес-центре.
Офисное помещение агентства может состоять из нескольких отдельных помещений, таких как: зона ожидания, ресепшн, санузел и кабинеты, где будут располагаться непосредственно агенты по недвижимости. Отдельно должен быть организован кабинет руководителя, который возможно совмещать с местом, где будет располагаться юрист, который занимается оформлением документов.
Мария — владелица агентства недвижимости говорит, что лучше всего выбирать то помещение, которое располагается на первом этаже многоэтажного дома. Площадь ее офиса составляет 35 квадратных метров, а стоимость аренды составляет 48 950 рублей.
Для открытия собственного агентства недвижимости необходимо помещение площадью от 35 до 55 квадратных метров. Средняя стоимость аренды помещения варьируется от 73 000 до 100 000 рублей ежемесячно. Однако, если речь идет о крупных городах и престижных местах в центральной части города, то стоимость аренды может доходить и до 250 000 рублей.
В нашей модели мы рассмотрим вариант аренды помещения площадью 75 квадратных метров за 81 900 рублей.
Первый офис Сергея составлял 9 квадратных метров, на которых располагались 4 сотрудника. Следующий офис был уже размером в 87 квадратных метра. На данный момент, Сергей владеет офисом размером в 192 квадратных метра, стоимость аренды составляет 110 000 рублей.
Также, помимо оплаты ежемесячной аренды помещения, предприниматель должен выделить средства на осуществление ремонта в помещении. Для того, чтобы отремонтировать торговую площадь размером в 75 квадратных метров, необходима сумма в размере 150 000 рублей (сумма указана с учетом оформления фасада здания).
На ремонт помещения, площадью 192 квадратных метра, Сергей потратил 500 000 рублей.
Шаг 6. Подсчет общей суммы на открытие агентства недвижимости
После рассмотрения всех аспектов открытия агентства недвижимости, необходимо рассчитать примерную сумму первоначальных вложений, а также ежемесячных затрат на развитие бизнеса.
Первоначальные вложения агентства недвижимости
|
Статья затрат |
Сумма, руб. |
|
Арендная плата за 1 месяц |
81 900 руб. |
|
Ремонт помещения |
150 000 руб. |
|
Комплект оборудования |
350 000 руб. |
|
Регистрация бизнеса, получение разрешительной документации |
10 000 руб. |
|
Итог: |
591 900 руб. |
Государство постепенно избавляется от архаичного документооборота. Лицензии на бланках уходят в прошлое, как и свидетельства из ИФНС или Росреестра. Заявители будут получать стандартные выписки из реестра. Это необратимый процесс.
Другой вопрос, что для создания реестровой модели понадобится время. Правительство успеет принять Постановления. Но министерства и ведомства (Ростехнадзор, Министерства образования и культуры, Росздравнадзор и т.д.) также должны изменить Положения о лицензировании, отработать порядок оказания услуг в электронной форме и механизмы взаимодействия с МФЦ. Кроме того, государственные, муниципальные, коммерческие организации и банки обязаны исключить требования о предъявлении лицензий на бумаге из локальных нормативных актов. Например, при проведении закупок, проверок, открытии расчетных счетов и так далее. Предприниматели опасаются незаконных требований, проволочек и накладок, как это было после отмены бумажных свидетельств ИФНС. А учитывая негативный опыт — эти опасения имеют под собой реальную почву.
Законодательство для риэлторов в этой стране считается одним из самых жестких в мире. Оно строго регламентирует профессию агента недвижимости для отсева случайных людей, в связи с чем сейчас риэлтору стало довольно трудно получить лицензию на осуществление профессиональной деятельности. Но если она у него есть, то ее наличие означает, что он призван защитить покупателя от малейшей оплошности. При этом его ответственность гарантируется обязательным страхованием профессиональных рисков, без которого лицензия не будет выдана. Риэлтор обязан знать все то, что только можно узнать по его теме перед заключением сделки. Например, во Франции совсем недавно осудили специалиста, который не предупредил своего клиента о том, что напротив дома, который он покупал, через несколько лет будет построен супермаркет. Хотя в мэрии лежало разрешение на его возведение и риэлтор должен был сообщить покупателю.
При этом риэлтору недостаточно получить лицензию однократно. Ее проверяют каждый год, поэтому в Торговую палату Франции необходимо отправлять данные о пройденной аттестации специалиста, который обязательно должен быть в курсе всех новых законов и того, как их применять на практике. Лицензия всегда выдается персональная, что при этом не исключает того, что она может быть получена и на компанию. Но в таком случае ее оформляет лично руководитель и впоследствии она будет распространяться на всех сотрудников. Есть во Франции и несколько соответствующих профсоюзов, вступить в который можно по желанию. У них есть своя юридическая служба, они периодически высылают полезную информацию, проводят курсы повышения квалификации по групповым тарифам. Но наличие членства в профсоюзе ничего не говорит о качестве агента недвижимости во Франции. Покупатель должен всегда просить его показать свою профессиональную карту, страховой полис и ознакомить с финансовой гарантией. Обычно ее размер обозначен на документе на витрине агентства или на стене офиса.
В Испании деятельность риэлтора не лицензируется – ни для конкретного человека, ни для компании. Но специалист, как правило, защищает интересы продавца, занимается продвижением его собственности, ищет потенциальных покупателей. Саму сделку осуществляет и заверяет нотариус (его деятельность в стране уже лицензируется и полностью регламентируется), опираясь на необходимые документы. Заслуживающие доверия агентства, заинтересованные в привлечении серьезных и состоятельных клиентов, всегда привлекают к сделке также и адвоката, который осуществляет полную и детальную проверку каждого объекта недвижимости. И конечно же риэлтор, который дорожит своей репутацией, может получить добровольную лицензию, что безусловно станет для его работы большим плюсом. Солидные специалисты заканчивают специальные учебные заведения с соответствующим отделением на факультетах, получают диплом, зарабатывая, таким образом, дополнительные очки в глазах потенциальных клиентов.
Аргументы за риэлтора при продаже
Какие есть плюсы при обращении к агенту:
- Экономия времени и нервов. Опытный риэлтор возьмет на себя практически всю работу по продаже – а продавцу останется только согласовать удобные для себя пункты, подписать договор и выполнить условия сделки.
- Снижение юридических рисков. Риэлтор поможет выявить надежного покупателя и отсеять людей, не вызывающих доверия.
- Быстрая продажа квартиры. Продать квартиру с риелтором получится намного быстрее, поскольку он знает нюансы продажи квартиры. Как правило, договор на риэлторские услуги заключается сроком на 3-6 месяцев.
- Соблюдение правовых нюансов. Обыватель, не подкованный в правовых вопросах, может по незнанию подписать недействительный документ, который в будущем можно оспорить, а сделку – отменить. Риэлтор не допустит такой ситуации.
- Индивидуальный подход и защита интересов клиента. Риэлтор не просто ищет (знает, как найти) покупателя, предложит подписать типовой договор купли-продажи, а вникнет в индивидуальную ситуацию, грамотно реализует план, как правильно продать квартиру, и разработает документы таким образом, чтобы соблюсти все интересы своего клиента.
Агент может облегчить проведение любой сделки, независимо от ее сложности, а также может дать рекомендации и советы как быстро продать квартиру или побыстрее оформить дом. Однако на практике встречаются ситуации, когда помощник не нужен – а минусы перевешивают плюсы.