Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор аренды недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Но этот пример непоказателен. Надо отметить, что до недавнего времени в арбитражной практике отсутствовал единообразный подход к разрешению следующих вопросов [1]. Можно ли заключать предварительный договор аренды в том случае, когда арендатор не является собственником объекта аренды? Возможно ли передавать в пользование объект недвижимости до момента, когда он будет введен в эксплуатацию? Как квалифицировать отношения сторон, если объект был фактически передан будущему арендатору, например, для совершения отделочных и ремонтных работ? Наконец, будут ли считаться денежные средства, полученные по предварительному договору аренды, неосновательным обогащением?
Арбитражная практика.
Недавно свое мнение по поводу предварительного договора аренды высказал Президиум ВАС (Постановление от 15.01.2013 № 9798/12).
Суть дела заключалась в следующем. Организация по предварительному договору субаренды перечислила предпринимателю 575 тыс. руб. Договор субаренды заключен не был. Предприниматель средства не вернул. Организация обратилась в арбитражный суд с иском о возврате неосновательного обогащения, сославшись на то, что никаких оснований для перечисления указанной суммы не имелось.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения предварительного договора субаренды объект недвижимости, в котором располагалось спорное арендуемое помещение, как объект гражданского оборота (ст. 128 ГК РФ) не существовал, следовательно, возмездное пользование (обязательный признак арендных отношений) данным объектом было невозможно. Основной договор субаренды заключен не был, обязанность по оплате пользования имуществом у организации не возникла, поэтому оснований для получения предпринимателем спорной денежной суммы не имелось.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции, поддержанный судом кассационной инстанции (см. Постановление ФАС ВСО от 20.06.2012 № А33-18187/2011), исходил из того, что на стороне ответчика (предпринимателя) неосновательное обогащение не возникло, потому как организация произвела оплату на основании предварительного договора субаренды и использовала для дальнейшей отделки переданные ей помещения.
Организация обратилась в ВАС с заявлением о пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения.
Однако Президиум ВАС согласился с выводом ФАС ВСО об отсутствии оснований для взыскания с предпринимателя неосновательного обогащения и привел следующие аргументы.
В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передавать имущество или производить платежи за пользование им.
При этом правила ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно п. 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Вместе с тем, как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора субаренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, этот договор, несмотря на свое название, помимо обязанности сторон заключить в будущем договор субаренды, устанавливал непосредственную обязанность предпринимателя передать обществу во владение соответствующие помещения для целей их последующей отделки и обязанность организации вносить плату за период такого владения.
Пунктом 3 ст. 421 НК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, включающий элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора субаренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему субарендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы.
ГК РФ не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта.
Как видно из условий спорного договора, при его заключении стороны исходили из необходимости выполнения обществом отделочных работ в расположенных в не введенном в эксплуатацию здании помещениях, которые оно намеревалось взять в субаренду. Все условия этого договора, включая плату, установлены по соглашению сторон. Очевидно, стороны исходили из того, что условия отвечают их интересам и обязанность одной стороны передать эти помещения во владение контрагента для выполнения необходимых работ корреспондирует обязанности контрагента вносить за них плату.
Поскольку, как следует из материалов дела, предприниматель выполнил обязанность по договору и передал помещения во владение общества, а общество вносило определенную договором плату, основания, предусмотренные гл. 60 «Обязательства вследствие неосновательного обогащения» ГК РФ, для удовлетворения требования общества о возврате предпринимателем этой платы как неосновательного обогащения отсутствуют.
Итак, какие важные выводы сделал Президиум ВАС в указанном постановлении? Он отметил, что, во-первых, действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта, а во-вторых, действующему законодательству также не противоречит установленная условиями предварительного договора аренды обязанность будущего арендатора вносить плату за период нахождения помещений в его владении.
Комментарий к ст. 381.1 ГК РФ
1. Суть конструкции обеспечительного платежа состоит в том, что одна из сторон договора в обеспечение своих возможных, допустимых, вероятных в будущем (т.е. со специальной целью), но отнюдь не неизбежных денежных обязательств перед контрагентом, вносит в его пользу некую денежную сумму, своего рода резервирует ее у другой стороны. Сказанное означает, что соглашение об обеспечительном платеже заключается в обеспечение такого денежного обязательства, относительно которого неизвестно, возникнет оно либо нет. Из зарезервированных таким образом денежных средств контрагент вправе удержать соответствующие суммы в случае, если в будущем все-таки возникают основания для их уплаты. Несмотря на то что глава 23 настоящего Кодекса дополнена параграфом 8 «Обеспечительный платеж» Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ обеспечительный платеж не является новой конструкцией в правоприменительной практике. В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ подобный платеж и ранее нередко применялся сторонами как непоименованный способ обеспечения исполнения обязательств по договорам поставки, подряда, аренды и ряда других. В частности, с давних пор при предоставлении вещей в прокат арендатору предлагается внести некую денежную сумму с целью погашения арендодателю возможных убытков при утрате, повреждении или гибели объекта проката. При аренде здания и (или) сооружения распространена практика резервирования арендатором у арендодателя денежных средств с целью покрытия последним его расходов, вызванных разрушением или порчей имущества, обнаруженных при возврате объекта недвижимости арендодателю, а также впоследствии в течении определенного срока. Суды поддерживали такую правоприменительную практику, указывая в судебных актах, что резервируемый денежный обеспечительный взнос в силу статьи 329 ГК РФ может быть отнесен к иным способам обеспечения обязательства. См., например, Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 августа 2013 г. N Ф01-9785/13 по делу N А43-24042/2012.
В настоящее время распространена практика применения обеспечительного платежа в качестве способа обеспечения исполнения государственного (муниципального) контракта. При заключении подобного контракта достигается соглашение между государственным (муниципальным) заказчиком и исполнителем, в силу которого подрядчик перечисляет на счет заказчика денежную сумму, например в размере 10% от цены контракта, в счет возможного возникновения в будущем его обязанности возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора (при просрочке выполнения работ, при некачественном выполнении работ, при нарушении сроков поставки товара и пр.). При ненаступлении указанных обстоятельств денежная сумма подлежит возврату по истечении гарантийного срока на результат работ или иного согласованного сторонами периода. См. пункты 28, 29 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд. Утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 28 июня 2017 г.
2. Правило об обеспечительном платеже, установленное в ст. 381.1 ГК РФ, относится к денежным обязательствам, в том числе к обязательствам о возмещении убытков или уплате неустойки вследствие нарушения договора и обязательствам, возникшим по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 ГК РФ. Последнее означает, что правило ст. 381.1 ГК РФ распространяется в том числе и на денежные требования, связанные с участием в сделках, предусматривающих обязанность стороны или сторон сделки уплачивать денежные суммы в зависимости от изменения цен на товары, ценные бумаги, курса соответствующей валюты, величины процентных ставок, уровня инфляции или от значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей, либо от наступления иного обстоятельства, которое предусмотрено законом и относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Речь идет об обеспечении исполнения обязательств, возникающих из сделок, заключенных с использованием производных финансовых инструментов — деривативов (derivative). К такого рода сделкам относятся, в частности: форвардный, фьючерсный, опционный контракты. В сделках подобного рода зарезервированные денежные суммы могут гарантировать оплату соответствующих платежей, если таковые в результате изменения цен на товары, ценные бумаги, курса соответствующей валюты и пр. будут причитаться с внесшей такой платеж стороны.
3. Обеспечительная функция обеспечительного платежа заключается в том, что уже в момент заключения соглашения об обеспечительном платеже для получившей его стороны создается высокая вероятность реального удовлетворения ее возможного, потенциального требования к контрагенту, предоставившему обеспечительный платеж. Такая высокая вероятность удовлетворения требования достигается благодаря тому, что внесение одной из сторон соглашения об обеспечительном платеже в пользу контрагента определенной денежной суммы осуществляется заблаговременно, т.е. до момента возникновения вероятных обстоятельств, с которыми связывается возникновение обеспечиваемого обязательства; в том числе до момента возможного нарушения обеспечиваемого обязательства и возникновения обязанности возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора.
Для чего его обговаривают
Дополнительная гарантия в соглашении о найме необходима для возмещения возможных убытков. Условие о дополнительном обеспечении включают в договоры:
- об аренде дорогого имущества;
- о найме жилого и нежилого помещения как гарантию оплаты ежемесячной аренды;
- с долгосрочным периодом действия.
Цель обеспечительного платежа — материальная компенсация ущерба, который может возникнуть в ходе исполнения договора аренды. В условиях соглашения оговаривают порядок использования гарантии:
- при порче или потере имущества;
- при неуплате ежемесячного арендного взноса;
- при нарушении иных существенных условий договора аренды.
Средний размер задатка
В среднем, в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.
Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.
Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.
Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.
Обеспечительный или гарантийный платеж в договоре аренды
Договор аренды – это один из видов соглашений, в котором наиболее часто используется условие об обеспечительном платеже (ст. 381.1 ГК РФ). Связано это с тем, что в пользование арендатору зачастую поступает не только указанное в тексте договора помещение (площадь), но и находящиеся в нем предметы мебели, техника, коммуникации и т.д. Включив в текст соглашения условие об обеспечительной сумме, лицо, сдающее помещение, страхует себя от непредвиденных затрат на ремонт (восстановление) принадлежащего ему имущества, испорченного арендатором.
Обеспечительный платеж может взиматься арендодателем как гарантия возмещения в следующих возможных в будущем ситуациях:
-
порча имущества по вине арендатора,
-
задержка арендной платы или ее части,
-
погашение арендной платы за последний месяц (или иной период) перед завершением срока, на который заключен договор аренды.
Отличия обеспечительного платежа от других способов обеспечения исполнения
Обеспечительный платеж имеет ярко выраженные отличия от других способов обеспечения исполнения обязательств:
- В отличие от неустойки обеспечительный платеж не может служить санкцией за некачественное исполнение договора, но может покрыть начисленные пени и штрафы.
- Обеспечительный платеж может находиться только в руках кредитора, а залог остается у должника либо передается залогодержателю. При этом последний несет полную ответственность за сохранность предмета залога.
- Задаток защищает интересы сразу 2 сторон, а при заключении основного договора внесенная сумма входит в общую сумму платежа. Обеспечительный платеж защищает интересы кредитора и при его неиспользовании возвращается должнику. Подробнее об отличиях этих финансовых инструментов читайте в нашей статье Обеспечительный платеж и задаток — в чем разница.
- От аванса обеспечительный платеж отличается тем, что использование последнего зависит от событий, которые только могут возникнуть, в то время как аванс вносится по уже возникшему обязательству.
- Гарантийное удержание происходит после фактического нарушения договора, обеспечительный же платеж вносится заранее.
Бухгалтерский учет обеспечительного платежа
Основанием для отражения в бухгалтерском учете получения обеспечительного платежа, его использования и возврата является договор и наступление события, которое страхуется внесенными средствами.
Итак, изначально получение обеспечительного платежа арендодателем (продавцом и т. п.) не приводит к возникновению дохода и получению экономических выгод, как это понимается в п. 2 положения, утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н. В связи с этим внесенная сумма будет считаться кредиторской задолженностью и проводиться так: Дт 51 Кт 76-2 (субсчета условные, в нашем случае под 76-1 понимается очередная плата, под 76-2 — обеспечительный платеж).
Эта же сумма отражается на забалансовом счете 008.
При возврате невостребованного обеспечительного платежа, соответственно, делается обратная проводка: Дт 76-2 Кт 51, а забалансовый счет 008 кредитуется, т. е. сумма списывается.
Если наступило событие, которое должно покрываться средствами обеспечения, либо стороны договорились об использовании денег в качестве погасительного платежа, сумма входит в состав доходов и проводится так: Дт 76-1 Кт 90-1 или Кт 91-1.
С нее удерживается НДС: Дт 90-3 (91-2) Кт 68.
Последний очередной платеж, погашаемый обеспечительным депозитом, проводится так: Дт 76-2 Кт 76-1.
Его не обязательно устанавливать в виде конкретной суммы денежных средств. Так, в случае с договором аренды стороны могут установить, что он равен одному или нескольким арендным платежам.
Кроме перечисленных выше условий, стороны по своему усмотрению также могут согласовать следующие моменты.
Размер обеспечительного платежа в минимальном размере не урегулирован законодательно, исходя из этого, стороны имеют право самостоятельно решать этот вопрос. Добавим, что ГК РФ позволяет участникам правоотношения в дальнейшем увеличить размер установленного договором обеспечительного платежа.
Такая ситуация может возникнуть, если размер платежа привязан к размеру обязательства. Например, в договоре аренды обеспечительный платеж приравнивается к арендной плате за месяц. Если ежемесячные платежи по аренде увеличатся, договором между сторонами может быть предусмотрено, что размер обеспечительного платежа также станет больше.
Используется обеспечительный платеж двумя способами (ГК РФ, ст. 381.1, п.2):
- Зачет в счет исполнения обязательства, в обеспечение которого он был выдан.
- Платеж должен быть возращен обратно в случае не наступления обстоятельств, в обеспечение которых он выдан, либо прекращения самого обязательства.
Передача обеспечительного платежа арендатором
В договоре аренды независимо от арендуемого имущества может быть оговорен срок обязательства выплаты обеспечительного платежа. Его внесение может быть осуществлено любыми доступными способами:
| Форма оплаты | Подтверждающий документ |
| Наличный расчет | Расписка лица, получившего деньги |
| Безналичный расчет | Выписка банка, квитанция с указанием цели платежа |
Ответы на распространенные вопросы
Вопрос №1: Можно ли считать незаключенным договор аренды, если по условиям договора обеспечительный платеж не внесен в установленный срок (например, 5 дней)?
Ответ: В этом случае арендатор должен документально расторгнуть договор аренды или приостановить исполнение обязательств.
Вопрос №2: Можно ли потребовать передачу имущества арендатору если уплата по обеспечительному платежу не была произведена?
Ответ: При документальном не расторжении договоры аренды, арендатор может потребовать предоставить ему арендуемого имущества. Если арендатор не внес обеспечительного платежа это является нарушением обязательств по договору аренды, но договор является заключенным. Поэтому в договоре можно согласовать последствия (меры ответственности) нарушения выполнения обязательств сторонами.
В каких случаях происходит возврат обеспечительного платежа
Обе стороны должны самостоятельно предусмотреть вариации использования гарантийного депозита. Опираясь в суждениях на Гражданский Кодекс РФ (пункт 2 статья 381.1): возврат страхового взноса исполняется субъектом, в пользу которого он перечислялся. Но с условием, что ситуации, с которыми сопряжены меры, не наступили.
Пример: предусмотрели, что страховой депозит должен покрыть расходы на ремонт в случае, если арендатор нанесёт ущерб помещению. Но в момент прекращения договора состояние помещения соответствовало первоначальному. В этом случае обеспечительный платёж необходимо вернуть арендатору.
Важно: при составлении договора тщательно опишите состояния помещений (пол, стены, потолок, окна, двери, проводка…) в акте приема-передачи. Подпишите его в двух экземплярах. Один оставьте себе.
Желательно провести фото или видеосъемку состояния помещения – они помогут при спорных вопросах.
Обеспечительный депозит, согласно действующему закону, возвращается при прекращении обеспечительного обязательства.
Точка зрения Минфина на оценку обеспечительного платежа для НДС
Однако Минфин России придерживается иной, причем отличающейся, точки зрения, считая, что обеспечительный платеж, который предполагает возможность зачета его в оплату арендной платы, должен расцениваться как:
- Средства, связанные с оплатой реализованных услуг по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ (письма от 03.07.2018 № 03-07-11/45889, от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360). По этой причине арендодателю, работающему с НДС, с суммы полученного обеспечения надо начислить налог к уплате. При таком подходе у обеих сторон договора аренды (если и арендатор работает с этим налогом) возникнут проблемы с вычетом начисленного к уплате НДС:
- у арендатора — поскольку начисление налога арендодателем по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ не подразумевает выставления в адрес арендатора счета-фактуры (подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ, п. 18 Правил ведения книги продаж, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137);
- у арендодателя — потому что вычета по НДС, начисленному по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, ст. 171 НК РФ не предполагает.
- Авансовый платеж, подлежащий обложению у арендодателя налогом по подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ (письмо от 16.08.2016 № 03-07-11/47861). В этом случае счет-фактура в адрес арендатора выставляется (п. 1 ст. 168 НК РФ) и он вправе взять НДС по авансу к вычету с последующим его восстановлением на момент зачета в счет оплаты оказанных услуг (подп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ). Арендодатель при зачете аванса в счет оплаты аренды также возьмет налог в вычеты (п. 8 ст. 171 НК РФ).
Таким образом, существует неопределенность не только в отношении необходимости начисления НДС с суммы обеспечительного платежа, но и в смысловой оценке этого платежа для целей обложения НДС.
Использование гарантийного платежа по договору аренды
Предположим, стороны договора решили, что по окончании срока его действия обеспечительный платеж возвращается арендатору. Конечно, при условии, что арендатор должным образом исполнил возложенные на него обязанности и вернул в надлежащем состоянии арендованное имущество.
Если обеспечительный платеж возвращается арендатору, то он не носит платежной функции. Поэтому, на наш взгляд, данные суммы не облагаются НДС на дату их получения. Соответственно, если обеспечительный платеж по окончании срока договора возвращается арендатору, то никаких последствий в части НДС не возникает.
Однако специалисты Минфина России придерживаются иной позиции. По их мнению, обеспечительный платеж, предусмотренный договором аренды и обеспечивающий обязательства по договору, относится к денежным средствам, связанным с оплатой услуг. Следовательно, арендодатель должен включить его в налоговую базу на основании подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, причем сделать это надо в момент получения от арендатора обеспечительного платежа.
Именно такая точка зрения приведена в письме Минфина России от 21.09.2009 № 03-07-11/238. В нем финансисты рассмотрели следующую ситуацию.
— при невнесении арендной платы, пеней, штрафов и иных платежей в соответствии с договором;
— нанесении ущерба арендуемому имуществу.
Остаток гарантийного платежа возвращается арендатору по окончании срока договора.
Финансисты указали, что денежные средства, получаемые арендодателем от арендатора в качестве обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных условиями договора аренды, в том числе обязательств по оплате услуг по аренде, следует относить к денежным средствам, связанным с оплатой услуг. В связи с этим суммы обеспечительного платежа подлежат включению в налоговую базу по НДС.
Как видите, финансовое ведомство не делает разграничений — был ли использован обеспечительный платеж в оплату аренды или нет. Они считают, что вся сумма полученных средств должна облагаться НДС.
Аналогичная позиция в отношении возвратного депозита, полученного арендодателем от арендатора для обеспечения исполнения обязательств по договору аренды (в том числе по оплате), содержится в письме Минфина России от 12.05.2008 № 03-07-11/182.
А вот суды придерживаются другого мнения. Пример — постановление ФАС Поволжского округа от 24.07.2014 по делу № А12-22792/2013 (Определением Верховного суда РФ от 11.11.2014 № 306-КГ14-2064 отказано в передаче данного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ). В нем был рассмотрен следующий спор.
— не признается имуществом стороны 1;
— не входит и не засчитывается в цену основного договора (не является авансом по основному договору);
— не признается задатком;
— подлежит обязательному возврату стороной 1 стороне 2 в полном объеме в срок не позднее 5 рабочих дней со дня заключения основного договора.
Сторона 2 исполнила свою обязанность и перечислила стороне 1 обеспечительный аванс. Затем стороны заключили дополнительное соглашение, согласно которому обеспечительный платеж засчитывается в счет оплаты по основному договору.
В момент получения денежных средств сторона 1 не исчислила с суммы обеспечительного платежа НДС. Этот факт обнаружили налоговики и доначислили налог.
Принимая решение в пользу компании, арбитры указали следующее. В отличие от аванса обеспечительный взнос является возвращаемым платежом и по своей правовой природе выступает в качестве гарантии исполнения обязательств по договору. В рассматриваемом случае в дополнительном соглашении к предварительному договору и закреплены положения о возвратности обеспечительного взноса.
Поскольку обеспечительный взнос, как и задаток, в момент его получения платежную функцию не выполняет, рассматривать его в качестве частичной оплаты в счет предстоящей поставки товаров оснований нет. Следовательно, сумма обеспечительного взноса в налоговую базу по НДС включается не при его получении, а при зачете обеспечительного взноса, полученного от покупателя в счет оплаты по заключенному договору (подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ).
Таким образом, по мнению арбитров, начислить НДС с суммы обеспечительного платежа компания должна только после того, как будет произведен зачет спорных средств в счет оплаты по договору. Если же средства возвращаются, то говорить о включении обеспечительного платежа в налоговую базу по НДС вообще нельзя.
Аналогичные выводы содержатся в постановлениях ФАС Московского округа от 22.10.2013 по делу № А40-136345/12, от 09.10.2013 по делу № А40-136933/12-140-978, от 14.10.2011 по делу № А40-151888/10-129-621.
Арендная плата признается доходом по обычным видам деятельности (если предоставление имущества в аренду является одним из обычных видов деятельности организации) или прочим доходом (если предоставление имущества в аренду не является видом деятельности организации) (п. п. 4, 5, 7 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н).
Указанные доходы (как в качестве выручки, так и в качестве прочих) признаются при соблюдении условий, определенных в пп. «а», «б» и «в» п. 12 ПБУ 9/99, т.е. в данном случае — на последнее число каждого истекшего месяца предоставления имущества в аренду (п. п. 12, 15 ПБУ 9/99).
До момента выполнения указанных условий сумма обеспечительного платежа, поступившая от арендатора, которая по условиям договора засчитывается в счет арендного платежа за последний месяц аренды, не включается в доходы арендодателя и учитывается в составе кредиторской задолженности (п. п.
3, 12, 15 ПБУ 9/99).
Что такое предварительный договор аренды?
Соглашение, по которому его участники обязуются в будущем заключить основной договор на необходимых им условиях, именуется предварительным арендным договором.
Чаще всего предварительный договор оформляется в следующих случаях:
- У арендодателя отсутствует недвижимость в данный момент времени (например, бизнес-центр находится на этапе строительства).
- Здание достроено, но еще не введено в эксплуатацию.
- У арендодателя отсутствуют нужные для заключения соглашения документы.
- У арендатора недостаточно денег для оформления основного соглашения в настоящее время.
Требование о заключении договора аренды
Первый шаг к заключению арендного договора — подготовка соответствующего письменного требования к контрагенту. К документу предъявляется ряд требований, о которых будет сказано ниже.