Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О заблуждениях, рисках и порядке дарения недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Здесь все зависит от того, кто и кому преподнес столь щедрый дар. В Налоговом кодексе указано, что недвижимость, подаренная членами семьи или близкими родственниками, налогом не облагается. То есть если даритель и одаряемый являются супругами, родителями и детьми, усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой, внуками, братьями и сестрами, то платить государству ничего не нужно.
Moжнo ли ocпopить дapcтвeннyю нa дoм
Moжнo, в cyдeбнoм пopядкe. Oтcyдить дapcтвeннyю нa дoм мoжeт и caм дapитeль, и eгo зaкoнныe пpeдcтaвитeли либo нacлeдники в cлyчae cмepти дapитeля. Пpичин для oтмeны coглaшeния мнoгo, иx мoжнo ycлoвнo paздeлить нa тpи бoльшиe гpyппы:
- Cдeлкa зaключeнa c нapyшeниeм зaкoнoдaтeльcтвa, c цeлью мacкиpoвки дpyгoй cдeлки. Нaпpимep, ecли дoгoвop дapeния иcпoльзoвaли для пoкyпки, пpoдaжи, oбмeнa нeдвижимocти, чтoбы yйти oт нaлoгooблoжeния.
- Пopoки вoли — ecли cдeлкa былa coвepшeнa пoд дaвлeниeм, в бeзвыxoднoм пoлoжeнии дapитeля, c иcпoльзoвaниeм oбмaнa.
- Пopoки cyбъeктa, или coвepшeниe cдeлки лицoм, нe имeющим нa этo пpaвa — нaпpимep, ecли дapитeль нe являeтcя coбcтвeнникoм или нe пoлyчил paзpeшeниe cyпpyгa пpи coвмecтнoй coбcтвeннocти.
Когда можно оспорить договор дарения?
Договор дарения может оспорить в суде как сам даритель, так и его родственники в следующих случаях:
- Если даритель в момент дарения был недееспособен или действовал под давлением или угрозами;
- Если одним из условий договора была возможность отменить такой договор в случае наступления какого-либо события. Например, смерти одаряемого при жизни дарителя;
- Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи или нанес им телесные повреждения.
Дарственная на жилой дом или его часть
Согласно действующему в РФ законодательству, жилое имущество может быть передано его собственником другому лицу полностью или частями. В юриспруденции есть образцы дарственной доли жилого дома, а также договоров дарения неразделённой собственности. В случае передачи части дома необходимо выполнить определённые условия:
- Сделать отдельную кухню и санузел;
- обустроить отдельный вход в даримую часть дома;
- подвести отдельно коммуникации и пр.
Кроме того, при отделении части такого объекта недвижимости дарителю нужно будет пройти соответствующую экспертизу в БТИ, специалисты которой должны дать выписку содержащую:
- Определение возможности или невозможности раздела жилой площади.
- Варианты такого раздела.
- Оценочную стоимость, а также технический план перепланировки в случае раздела.
- Дату строительства постройки.
- План всего жилья.
- Фактическую сумму компенсации для той стороны, которая получила меньшую долю (если невозможно разделить площадь на равные доли).
При этом, в договоре дарения на часть дома даритель просто указывает определённые комнаты, которые будут переданы в дар одаряемой стороне.
Что делать после оформления дарственной?
Дальнейший порядок действий после подписания ДД зависит от типа подарка. Если подарено транспортное средство, в течение 10 дней нужно обратиться в ГИБДД для постановки на учет. Перед этим покупается ОСАГО, проводится техосмотр.
При получении в дар недвижимости следует подать документы на регистрацию в Росреестр или МФЦ. Собственник будет сменен в течение 10 суток, после нужно получить выписку.
Альтернативный вариант – подача документов в Росреестр через нотариуса, если ДД удостоверяется в нотариальной конторе. С 2019 года такая услуга предоставляется бесплатно.
Если одаряемый не является дарителю близким родственником, при получении недвижимости, автомобиля, акций, паев нужно предоставить налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за датой совершения сделки. После сверки налог в размере 13% от цены подаренного имущества уплачивается до 15 июля. Если указанные даты приходятся на выходные, срок предоставления декларации или уплаты НДФЛ переносится на ближайший будний день.
Дом в долевой собственности: иногда долю лучше подарить
Сложная разновидность прав собственности — долевая. Ряд причин обуславливают появление подобных правоотношений:
- изначально проектом предусматривалось строительство домовладения на 2-х и более собственников;
- завещание, дарственная родственников или близких, разделившие недвижимость на доли/части;
- установленное решением суда деление собственности в бракоразводном процессе;
- суд разделил недвижимость между супругами в браке, поскольку кредиторы претендовали удовлетворить требования за счет части имущества одного из них;
- выполнение условий брачного контракта, который предусматривал разделение долей между сторонами при покупке на общие средства;
- покупка недвижимости семьей, родственниками с разделением.
Некоторые пункты из перечисленных приводят к возникновению напряженных взаимоотношений между совладельцами. Созревает намерение продать свою часть.
Договор дарения – что нужно знать?
Дарение регулируется главой 32 ГК РФ. И касается не только вещей. Когда говорят о дарственной, то обычно имеют в виду передачу недвижимости. Однако дарение предполагает безвозмездную передачу не только объектов недвижимости, то и любых вещей, денежных средств или прав.
Согласно ст. 572 ГК РФ даритель безвозмездно передает (или обязуется передать в будущем) одаряемому вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Когда говорят о дарственной, то обычно имеют в виду передачу недвижимости. Однако дарение предполагает безвозмездную передачу не только объектов недвижимости, то и любых вещей, денежных средств или прав.
В случае недвижимости сделка оформляется в письменной форме. По общему правилу обязательного нотариального удостоверения не требуется – это на усмотрение сторон. Но есть исключения, установленные ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ: сделки от имени несовершеннолетних и ограниченно дееспособных граждан, а также дарение долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению.
У сделок с недвижимостью есть особенность – они считаются заключенными только в случае государственной регистрации в Росреестре.
Закон запрещает дарение с какими-то условиями – это безвозмездная сделка. Запрещается дарение между коммерческими организациями, а также подарки госслужащим, сотрудникам медицинских, образовательных и иных организаций стоимостью выше 3 тыс. руб. (от лиц, получающих услуги в этих организациях).
Еще одна интересная возможность – это обещание дарения в будущем. Это особый договор, который заключается в письменной форме и который можно исполнить принудительно.
Здесь Вы можете скачать образец договора дарения недвижимости.
Дарственная на квартиру: плюсы и минусы
Имущество может переходить к другим лицам безвозмездно (бесплатно для них) не только в случае дарения. Поэтому этот момент нельзя считать основным и единственным достоинством дарственной. Чтобы понять, является ли тот или иной договор выгодным именно в Вашей ситуации, нужно оценить все его достоинства и недостатки в комплексе.
Основные плюсы:
- это дешевый способ передать право собственности (платить нужно только за государственную регистрацию и за составление договора, если его делает специалист);
- это простой способ передать право собственности (если собственность принадлежит одному человеку, то оформить договор дарения достаточно просто, можно не обращаться к нотариусу; если дарится доля или собственник является несовершеннолетним, то договор подлежит нотариальному удостоверению);
- дарение позволяет гарантированно передать имущество именно тому человеку, которому хочет даритель.
Владелец имущества имеет право оформить сделку сам или через нотариуса. Второй способ намного надежнее, так как в таком случае сделка будет защищенной от оспаривания заинтересованными лицами. Нотариус значительно облегчает сделку, помогает в оформлении, а в случае утери документов может предоставить их копии. Помимо этого, он выступает в суде свидетелем, что сделка проводится осознано на добровольной основе. Стоит учесть, что услуги нотариуса стоят дорого и многие решают подписать договор сами.
Оформление дарственной происходит следующим образом:
- Сначала собираются и подготавливаются все нужные документы.
- Далее в Федеральной службе государственной регистрации нужно зарегистрировать сделку.
Список документов, нужных для того, чтобы дарственная на дом была составлена и подписана:
- Паспорта обеих сторон (оригиналы);
- Договор дарения (та самая «дарственная»).
- Документы подтверждающее что даритель владеет имуществом.
- Кадастровый паспорт.
- Согласие от супруга, что он не против проведения сделки.
- Справка, полученная в БТИ.
- Выписка о количестве прописанных в доме, взятая из домовой книги.
В некоторых случаях список документов может быть больше или меньше. Процесс регистрации дарственной в основном длится около 7 дней. После чего обе стороны забирают экземпляры договоров, а одариваемый получает свидетельство о праве собственности.
- Дарственная и договор дарения – это одно и то же.
- Договор дарения – это не устная договоренность, а юридически оформленный документ.
- Дарственная – это лишь одна из разновидностей передачи прав на собственность другому человеку. К другим вариантам относится договор купли-продажи, завещание или наследование.
- Нельзя однозначно сказать, что лучше – дарственная или, например, завещание. Все зависит от конкретной ситуации.
- Дарение — это безвозмездная сделка. Даритель не может попросить у одаряемого оплату или встречную услугу.
- При дарении имеет значение не только желание владельца подарить квартиру, но и желание одаряемого получить ее в собственность.
Минусы оформления дарственной
Если говорить о недостатках подписания договора дарения, то среди них нужно отметить следующее:
- Когда договор оформляется не для близкого родственника, то нужно будет оплатить определенную сумму средств. Сюда входит 13% и госпошлина. Это для многих может стать камнем преткновения, когда квартира или дом высоко оцениваются.
- Простота оформления. Из-за этого очень часто кто-то из участников может оспорить данное решение. Это сделать очень просто. Но при этом нужно обратиться к судебному органу для того, чтобы доказать что вы или другой человек не осознавали своих действий и передавали имущество незнакомому лицу. Поэтому, когда вы заключаете какой-либо договор, то должны быть уверены в человеке.
- В документе ни в коем случае нельзя прописывать никакие условия после дарения. Это делает его не всегда применимым. Если для получающего имущество человека это выгодно, то даритель от этого страдает. Вы не сможете указывать, что дом передаётся бесплатно, но при этом захотите сохранить своё право жить в нём до того времени, пока вам будет удобно. Именно поэтому вас могут выселить сразу же.
- Документ нельзя ни в коем случае отменять. Если вы уже сделали своё решение, то дальше всё будет решаться только через суд.
- Если вы не заверяете документ в нотариальной конторе, то договор может по несколько раз переделываться, если вы самостоятельно его составляли.
Именно об этих недостатках нужно помнить, когда вы решили оформить дарственную. Это позволит учесть все нюансы и предотвратить неожиданности.
Когда выгодно передавать жилье по договору дарения?
Выбирая способ оформления передачи квартиры или доли в ней другому лицу, специалисты рекомендуют опираться на следующие критерии при выборе договора дарения. Подписание такого документа, как полагают опытные юристы, выгодно и удобно, если
- стороны сделки – близкие родственники, а передача жилья для них – просто формальность;
- у дарителя есть еще одно жилье, где он может проживать, передав свою квартиру или долю в ней другому лицу;
- у дарителя есть полная уверенность в том, что, когда он подпишет договор дарения, он по-прежнему будет иметь право жить на подаренной жилплощади.
Оспаривание договора дарения
В практике бывают случаи, когда родственники дарителя не согласны с его решением о безвозмездной передаче права собственности на имущество другому лицу и задаются вопросом, можно ли оспорить дарственную на недвижимость.
На основании ст. 578 Гражданского кодекса РФ оспаривание и отмена сделки возможны по ряду оснований:
- Совершение покушения на жизнь дарителя, членов его семьи, умышленное нанесение телесных повреждений.
- Небрежное обращение одаряемого с подаренным имуществом в виде намеренного его разрушения, несоблюдения санитарных норм.
- Совершение сделки юридическим лицом с нарушением закона о несостоятельности (менее чем за 6 месяцев до банкротства с целью невыполнения долговых обязательств).
- Смерть одаряемого (другая сторона вправе вернуть собственность при условии прописки такого пункта в договоре).
Договор отменятеся, если при его составлении были нарушены нормы действующего законодательства.
Важно! Оспаривание дарственной и признание сделки недействительной возможно в течение 3 лет с момента перехода права собственности новому владельцу.
Однако в практике известны и исключения:
- в случае препятствия одаряемого желанию дарителя отозвать договор срок увеличивается до 5 лет;
- при подаче иска третьим лицом срок оспаривания равен 1 году с момента, когда лицу стало известно о сделке;
- при полном неведении о сделке родственник дарителя вправе подать иск в течение 3 лет с того момента, когда узнал о договоре.
Плюсы и минусы завещания
| Для завещателя | Для преемника | |
| Плюсы | завещанная недвижимость перейдет в чужую собственность только после смерти дарителя; в случае написанного завещания мошенники не смогут переписать дом на себя; завещатель имеет право в любой момент изменить условия наследования или вовсе их отменить. |
|
| Минусы | в завещание можно включить условия, неисполнение которых приводит к признанию завещания недействительным; в случае оспаривания завещания близкими родственниками, недвижимость может отойти не тому, кому было отписано в завещании. |
Плюсы при оформлении договора дарения на дом
- Одним из плюсов является упрощенный и быстрый процесс оформления такого документа. Заявление можно оформить самому и просто предоставить его в регистрирующий орган. Документ должны принять, но могут возникнуть и некоторые проблемы.
Специалисты утверждают, что дарственную необходимо нотариально заверить, однако это необязательно. Обращение к нотариусу поможет избежать ошибок при оформлении. Дополнительно к заявлению надо будет приложить необходимые документы (перечень можно получить в соответствующей инстанции) и оплатить пошлину.
Сумма к оплате не является фиксированной и высчитывается в каждом отдельном случае по-разному. Решение выносится в течение двух недель. Одаряемому и дарителю необходимо будет заполнить бланки, в которых они соглашаются принять и передать дом, соответственно.
- Договор дарения может помочь в сложных, спорных имущественных вопросах. Например в случае, если хозяину дома принадлежит только часть имущества. Другие жители могут быть против продажи или обмена дома. Но вот запретить оформить дарственную они не имеют права.
- Также положительной стороной является срок оформления. Если даритель и одаряемый имеют при себе необходимые документы, передать имущество можно в тот же день. А это гораздо быстрее, чем при завещании или продаже.
- В сумму необходимых затрат при дарении имущества близкому родственнику входит только пошлина и оплата услуг нотариуса. К категории таких лиц относятся дети, родители, бабушки и дедушки, сестры и братья, внуки, племянники. Во всех остальных случаях необходимо будет оплатить государственный налог на сумму 13% от стоимости передаваемого имущества.
Оформление дарственной
Факт передачи имущества в дар оформляется гражданско-правовым договором дарения. При этом одариваемым может быть как родственник дарителя, так и любое другое физическое или юридическое лицо. При составлении договора в обязательном порядке соблюдаются два условия:
- предмет дарения (квартира, дом, земельный участок) должен быть полностью описан с указанием всех данных – всех характеристик, адреса, площади и прочего с приложением выписки из ЕГРН;
- договор дарения безусловен, то есть не должен содержать ограничивающих условий – например, наступления у одариваемого определенного возраста, факта его вступления в брак, появления детей и прочее.