Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности сделок с коммерческой недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Новый год — это не только праздник, отдых и корпоративы, но также и грядущие налоговые обязательства: ведь в подавляющем большинстве случаев именно календарный год — это отчетный период для налогов, которые должны выплачивать физические лица.
Налоги при продаже недвижимого имущества
Если вы продали в истекшие 12 месяцев дом или квартиру, будь то ваше единственное жилье или нет, то в большинстве случаев должны заплатить налог на доходы. Правда, из этого правила, как, наверное, из любого другого, есть исключения. Рассмотрим подробнее.
Срок три года — распространенный период в правовых отношениях: это и срок исковой давности, и привычный всем срок действия различных доверенностей (ранее, кстати, он был в принципе ограничен тремя годами), и срок владения недвижимым имуществом, необходимый для освобождения дохода от налога при продаже жилья. Этот срок запомнили все, ну или почти все.
Бывает, что даже юристы, не практикующие в данной отрасли, не знают, что с 2016 года трехлетний срок владения недвижимым имуществом был изменен на пять лет для домов и квартир, приобретенных по договорам купли-продажи в период начиная с вышеуказанного года.
Только в случаях, когда речь идет о жилье, право собственности на которое было получено в результате так называемых безвозмездных сделок (приватизация, дарение, наследство), а также договора ренты, доход от продажи не облагается налогом, если объект находился в собственности более трех лет.
Во всех остальных случаях для объектов, приобретенных с 2016 года, — это срок пять лет. Наступает 2020 год, и впереди снова изменения: трехлетний срок владения жильем будет возвращен, но лишь в некоторых случаях.
Так, начиная со следующего года у тех, кто продает единственное жилье, возникает право на освобождение от уплаты налога на доход, если срок нахождения такой квартиры или дома в собственности налогоплательщика составляет три года и более. При этом учитывается также жилье, находящееся в совместной собственности супругов.
То есть если одна квартира оформлена на супруга, а другая — на супругу, при этом обе квартиры приобретены в период брака, такое жилье не будет считаться единственным. Данное изменение вступает в силу с 2020 года, ранее в нем не было смысла, так как пятилетний срок владения для освобождения от налога применяется лишь для объектов, приобретенных начиная с 2016 года.
При этом второе жилье может быть куплено за три месяца до даты продажи имеющегося объекта. То есть если вы купили квартиру (1) в июне 2016 года, продаете ее в апреле 2020-го, а в феврале 2020-го приобретаете еще одну квартиру (2), то налог с дохода от продажи квартиры (1) не возникает. При условии, что квартира (1) была вашим единственным жильем.
В противном случае надо подать декларацию на получение дохода от продажи квартиры (1) и оплатить налог либо подождать пять лет для ее продажи.
Получается, что статус собственника с единственным жильем сохраняется в течение 90 дней после покупки второй квартиры. Если в течение 90 дней первая квартира не будет продана, срок действия льготного статуса прекращается.
На наш взгляд, здесь существует определенный риск, так как срок продажи объекта недвижимости четко не предсказуем, скорее всего, эта норма будет работать при одновременной покупке/продаже.
В противном случае риск материализуется в размер НДФЛ от продажи первой квартиры (13% от цены продажи либо с разницы полученного дохода от продажи квартиры и цены ее покупки, если есть возможность применить имущественный вычет).
Нельзя не сказать и о следующем.
Если вы владели квартирой менее установленных законом сроков и налог на доход от продажи имущества вам все же придется заплатить, то надо иметь в виду, что налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой вы купили квартиру, и той, по которой продали.
Налог на подаренную недвижимость
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
Какие вычеты действуют при расчете налога на имущество физлиц
Совсем не облагается имущественным налогом следующая недвижимость:
— менее 50 кв. м, если вы владеете жилым домом;
— менее 20 кв. м, если вы владеете квартирой;
— менее 10 кв. м, если вы владеете комнатой.
На каждый объект недвижимости — один налоговый вычет. При этом неважно, сколько собственников и относятся ли они к льготной категории.
Кадастровая стоимость недвижимости в налоговом уведомлении, которое вы получаете по почте или в личном кабинете на сайте, уже уменьшена на кадастровую стоимость налогового вычета.
Тип объекта
Размер вычета
Для дома
50 кв. м
Для квартиры или части дома
20 кв. м
Для комнаты или части квартиры
10 кв. м
Многодетные семьи получают дополнительный вычет. На каждого несовершеннолетнего ребенка:
— по комнате, квартире или ее части — 5 кв. м;
— по жилому дому или его части — 7 кв. м.
При расчете учитывается также и длительность владения недвижимостью: если она находится во владении меньше года, налог пропорционально уменьшается. Коэффициент периода владения — это число, полученное в результате деления количества месяцев владения объектом на 12. Если имущество приобретено до 15 числа месяца, он учитывается, если после — нет.
В итоге налог на имущество физлиц равен кадастровой стоимости (Б), умноженной на ставку налога (С), на коэффициент периода владения имуществом (КПВ) и на размер доли собственности (Д). Формула расчета налога выглядит так:
Налог на имущество = Б × С × КПВ × Д
Пример расчета налога на недвижимое имущество
Приведем пример расчета налога на реальную двухкомнатную квартиру площадью 73,1 кв. м в городе Альметьевске, Республика Татарстан. Кадастровая стоимость всего объекта — 1 млн 905 тыс. 725 рублей. Кадастровая стоимость 1 кв. м составит 26 тыс. 70 рублей.
Вычитаем из облагаемой стоимости цену 20 «квадратов» в квартире, применяя налоговый вычет для полной доли в квартире, получаем 1 млн 384 тыс. 317 рублей. Именно с этой суммы рассчитывается налог для единоличного собственника указанной квартиры.
Налоговая ставка на любые квартиры в Альметьевске выше базовой и составляет 0,2%.
Таким образом, за 2021 год собственник должен будет заплатить следующий налог на имущество:
1 млн 384 тыс. 317 рублей × 0,2% = 2 769 рублей.
Если собственник владел квартирой неполный год, то в расчет добавляется коэффициент периода владения, а если у него лишь доля в квартире, то и этот коэффициент. Усложним пример: скажем, в июне половину квартиры приобрел другой собственник. Тогда его расчет будет выглядеть так:
Кадастровая стоимость для расчета, руб.
Ставка налога, %
Коэффициент владения имуществом
Размер доли собственности
Конечный налог, руб.
1 млн 384 тыс. 317
Остается прежней: вычет сохраняется и за долю в квартире
0,2
Это ставка, которую определил муниципалитет города Альметьевска
0,5
Новый собственник приобрел долю до 15 июня, поэтому КПВ составит 6/12. Если бы сделка была после 15 числа, то расчет начался бы с июля.
Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы
Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.
В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.
Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:
- 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
- 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).
Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью
- 3aкaжитe выпиcкy из EГPН, чтoбы ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния. Ecли пoмeщeниeм влaдeeт чacтник, cдeлкa пpoвoдитcя пo cтaндapтнoмy cцeнapию.
- Ecли пpoдaвeц — opгaнизaция, ycтaнoвитe, ктo из coтpyдникoв yпoлнoмoчeн пoдпиcывaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нeт ли y opгaнизaции кpyпныx дoлгoв и дpyгиx пpeтeндeнтoв нa нeдвижимocть. Для кpyпнoй cдeлки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy oт yчpeдитeлeй.
- 3aкaжитe oцeнoчный oтчeт, чтoбы oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
- Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты.
- Пpoвoдитe взaимopacчeты c opгaнизaциeй тoлькo бeзнaличным cпocoбoм: co cчeтa нa cчeт или чepeз aккpeдитив.
Уплата налога на выручку с продажи коммерческой недвижимости: нюансы и примеры
Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.
Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.
В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.
Но, так или иначе, в данном случае — речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения. Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них.
Затраты на покупку недвижимости учтены в УСН
Другим основанием квалификации дохода от продажи нежилой недвижимости как предпринимательского (помимо указания статуса ИП в договоре на ее приобретение) является учет при УСН расходов на ее покупку. Логика в данном случае следующая: расходы на приобретение имущества учтены как расходы от предпринимательской деятельности, значит, и доходы от его продажи будут рассматриваться как предпринимательские. Ведь объект недвижимости приобретался в предпринимательских целях.
Примечание. Такая позиция отражена в Письме Минфина России от 07.10.2009 N 03-04-05-01/730.
Следует отметить, что, с точки зрения налоговиков, доход от продажи недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, облагается как доход от предпринимательской деятельности (Письмо УФНС России по г. Москве от 16.02.2009 N 20-14/013870@). При этом, как косвенно следует из данного Письма, период приобретения этой недвижимости, цель приобретения и то, каким образом имущество продавалось, значения не имеют. Иными словами, важен лишь факт использования имущества в предпринимательской деятельности. Однако с этим сложно согласиться. Дело в том, что положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ распространяются только на то имущество, которое не используется в предпринимательской деятельности на момент его продажи (а не вообще никогда не использовалось).
Решить проблему поможет семейное законодательство?
Бывают ситуации, когда имущество приобретено в процессе предпринимательской деятельности, в ней используется, расходы на его покупку учтены при УСН и предприниматель не имеет возможности закрыть ИП перед продажей. Посмотрим, можно ли при помощи семейного законодательства в этом случае воспользоваться льготой, предусмотренной в п. 17.1 ст. 217 НК РФ в отношении имущества, которым владели три года и более.
ИП может заключить с супругой (супругом) договор о разделе имущества. В договоре следует предусмотреть, что данное имущество (конечно, если оно приобретено в период брака) является собственностью супруги (супруга) вне зависимости от того, кто выступал стороной по сделке, связанной с покупкой данного имущества. При этом согласно другому условию договора доходы от использования данного имущества будут принадлежать исключительно супругу, зарегистрированному в качестве предпринимателя. Таким образом, доходы от коммерческого использования имущества и доходы от его реализации будут разделены.
|
Нотариальное действие |
Нотариальный тариф |
Правовая и техническая работа |
Необходимые документы |
|---|---|---|---|
|
Об удостоверении факта нахождения гражданина в живых и в определенном месте |
100 руб. |
2 500 руб. |
1. Общегражданский паспорт в подлиннике |
|
Об удостоверении тождественности фотографии |
1. Общегражданский паспорт в подлиннике |
||
|
Об удостоверении времени предъявления документов |
1. Общегражданский паспорт в подлиннике |
Налогообложение недвижимости
С 1 января 2023 года пункты 1 статьи 391 и статьи 403 НК РФ пополнятся еще одним абзацем. В соответствии с ним, если кадастровая стоимость участка или объекта недвижимости, рассчитанная по состоянию на 01.01.2023 года, превысит кадастровую стоимость, рассчитанную по состоянию на 01.01.2022 года, то в целях налогообложения за 2023 год будет применяться стоимость, зафиксированная на 01.01.2022 года. Это правило не применяется, если кадастровая стоимость выросла в результате изменения характеристик недвижимости (увеличение площади и так далее). По-видимому, в результате государственных кадастровых работ в России произошло резкое увеличение стоимости объектов и власти решили на 1 год отложить взимание налога исходя из новой стоимости.
Собственник будет вправе получить информацию о том, кто прописан в его помещениях
Как это ни странно, но сегодня владелец жилья официально не обладает правом запросить органы МВД о том, кто зарегистрирован в его помещении, без согласия этих зарегистрированных лиц. Закон РФ № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25.06.1993 года не включает собственника жилья в круг лиц, имеющих право получить из органов МВД адресно-справочную информацию о гражданах, зарегистрированных в его квартире или доме без их согласия. Федеральный закон № 304-ФЗ от 14.07.2022 года исправил этот недочет. С 1 января 2023 года собственник помещения сможет запросить органы МВД о гражданах, проживающих в его помещениях без их согласия. Это представляется важным для граждан, утративших возможность владеть и пользоваться своими объектами.
Имеет ли ИП право на налоговый вычет
Уменьшение суммы подоходного налога или вычет, может получить физическое лицо при приобретении недвижимости. Имеет ли смысл подавать налоговые декларации с целью возвращения части налогооблагаемой суммы при покупке коммерческого объекта? Данная ситуация попадает под одну категорию вместе со сделками купли-продажи между родственниками и неработающими гражданами. Иными словами, при покупке коммерческой недвижимости налоговый вычет не производится.
Продажа юрлицом нежилого помещения ниже кадастр.стоимости
Продаем от юрлица (ООО на УСН) нежилое помещения ниже кадастровой стоимости (на 70% ниже).
Цену не занижаем, по рынку продаем. Налоговая не будет иметь к нам претензий?
Кадастровую стоимость учитывают только при продаже имущества физлицом и только в отношении НДФЛ. При продаже имущества юрлицом кадастровую стоимость во внимание не принимают.
Правила для физлица такие: за какую бы цену физлицо не продавало объект, для целей НДФЛ доход от его продажи будет считаться не меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Кадастровую стоимость берут на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. Причем регионам дано право уменьшить коэффициент 0,7 вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Например, человек продал землю за 200 000 руб., в то время как ее кадастровая стоимость равна 1 000 000 руб. Для целей НДФЛ доход от продажи земли будет равен 700 000 руб. (1 000 000 руб. × 0,7). Такой порядок применяется к той недвижимости, право собственности на которую ее продавец получил не раньше 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона от 29 ноября 2014 № 382-ФЗ, письма Минфина России от 21 января 2016 № 03-04-05/2050 и от 9 апреля 2015 № 03-04-05/20185).
Ирина Александровна, потомственный бухгалтер.
С 1 января 2019 года предприниматели, в т.ч. и бывшие, с продажи определенного имущества, которое использовали в бизнесе, могут воспользоваться освобождением и не платить НДФЛ с дохода от продажи при соблюдении определенных условий.
Изменения, имеющие налоговые последствия, внесены в п. 17.1 ст. 217 НК РФ и в другие законодательные акты о налогах и сборах Федеральными законами от 27.11.2018 года № 424-ФЗ и № 425-ФЗ.
К объектам имущества, о которых идет речь в новых законах, относятся:
— жилые дома, квартиры, комнаты, вкл. приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или доли в них;
— транспортные средства.
До 2019 года ИП могли воспользоваться льготой по НДФЛ при условии, если продали имущество, которое не использовали в предпринимательской деятельности
Основания для отказа в выдаче патента
Бизнесмену могут отказать в получении патента по нескольким причинам. Среди них:
- Если выбранная коммерсантом сфера не относится к категории, указанной в НК РФ как разрешенная для патентной системы налогообложения.
- Нарушение условий по переходу на данную систему, прописанные в НК РФ.
- Указание неверных сроков функционирования патентной системы.
- Лишение прав на установление патентной системы в данном календарном году.
- Неточности и нарушения при заполнении документации на установление патента.
- Наличие задолженностей по оплате налога, касающегося пользования патентной системой.
Как продать квартиру быстрее
Чтобы продать недвижимость как можно быстрее, нужно заранее подготовить пакет документов. Важная бумага – выписка из ЕГРН. В принципе, продавец вполне может не предоставлять ее, что некоторые и делают, а потом теряют время на продажу.
Справка из Единого государственного реестра нужна покупателю, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры. В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости содержатся доказательства того, что продается именно тот объект, что именно вы продавец и больше нет других собственников, а недвижимость чиста – не в залоге, ренте, ипотеке или под арестом.
Если вы, как продавец, не позаботитесь об этом документе, то покупатель сам пойдет заказывать выписку из ЕГРН. Обычно обращаются напрямую в Росреестр или в МФЦ и получают на руки готовую выписку через неделю-две.