Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить объединение земучастков в один». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура объединения территорий осуществляется намного проще, если у объектов всего один хозяин. Если же у каждой из смежных земель свой владелец, лицам предварительно следует заключить соответствующее соглашение.
Предъявляемые требования к объединяемым территориям
Кроме этого, перед осуществлением кадастровой процедуры важно соблюсти несколько условий:
- границы каждого объекта должны быть определены;
- участки обязаны принадлежать гражданам на праве собственности;
- хозяева земель должны достичь соглашения;
- объекты обязаны иметь совместную границу (то есть быть смежными) и стоять на кадастровом учёте;
- все объединяющиеся территории должны иметь одинаковую категорию и вид разрешённого использования;
- участки обязаны относиться к одному муниципальному образованию.
Если на одном из объектов, участвующих в данной процедуре, имеется обременение в виде залога, это ограничение будет распространяться на весь новообразованный участок, если иные условия не прописаны в соглашении, заключённом владельцами смежных земель.
Объединение земельных участков
Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Будет комиссия примерно по 50 рублей.
При формировании земельных участков, занятых зданием, сооружением в случае, если границы земельного участка совпадают с наружными границами здания, сооружения.
Границы и площадь участка при межевании устанавливаются однозначно и закрепляются юридически. В случае спора с соседями можно защитить свои права на участок с помощью межевого плана.
Если у наделов один собственник, то после объединения он станет единоличным хозяином земли. В случае, когда объединяемые территории принадлежат разным владельцам, каждый из них будет иметь долю в имущественном объекте.
Государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг».
В соответствии с нормами Земельного кодекса объединение 2 участков с разными уникальными номерами в единый объект сопровождается присвоением новому земельному наделу собственного уникального номера.
На момент написания статьи межевание земельного участка — не обязательная процедура, а регистратор не имеет права приостановить сделку с земельным участком, если у него нет точных границ.
При выборе организации внимательно изучите разрешительную документацию оборудования для геодезии и насколько квалифицированы специалисты.
Для объединяемых участков характерные точки определяются с учетом нормативной точности. Для территорий г. Москвы и Новой Москвы это 0,1 м. Если точность определения характерных точек ниже 0,1 м, границы исходных территорий необходимо дополнительно уточнять с помощью межевания.
Наиболее распространенным вариантом является объединение смежных участков, принадлежащих одному гражданину. В этом случае нет необходимости распределять доли на вновь образованный надел, он будет передан в индивидуальную собственность одного лица.
Затем участок ставят на кадастровый учет и получают документы, где закреплены границы участка и право собственности. В некоторых случаях межевание нужно, чтобы просто изменить сведения об уже зарегистрированном участке в госреестре, — это и был наш случай.
Для межевания используются данные об исходных земельных наделах, внесенные в ЕГРН. Если земля не была поставлена на кадастровый учет (такие случаи возможны, если участки находятся в муниципальном фонде или были приобретены до 2013 года), после их объединения эта процедура будет выполнена службой Росреестра.
Именно поэтому встречаются участки земли, у которых есть кадастровый номер, но нет установленных границ.
Если нужно половину приобретаемого участка продать, а половину оставить себе, то кадастровый инженер из купленного земельного участка должен сформировать два.
В каких случаях проводится объединение участков
Объединение выполняется при условии соответствия нового (образованного) участка землеустроительным, градостроительным регламентам. Допустимые размеры территории определены нормативно-правовыми документами.
Важные особенности:
- Объединение двух земельных участков в один возможно при наличии смежных территорий либо расположенных относительно близко.
- Если оба участка принадлежат одному владельцу, после объединения право собственности остается за ним.
- Если участками владеют разные лица, слияние сопровождается получением равных прав. У этого варианта есть недостаток – совершение любых юридических сделок с объектом потребует согласия второго собственника недвижимости.
- Наличие прав пользования (бессрочного, безвозмездного срочного), пожизненного наследуемого владения разрешает объединение, если участками владеет один человек.
Что такое нерациональное объединение?
Земельные участки далеко не всегда имеют геометрически правильные и четко очерченные границы. Наличие изломов, спорных объектов и вклинивания других площадей может негативным образом сказаться на эксплуатации земли.
Прежде чем приступать к объединению, задумайтесь о необходимости и сложности этой процедуры. Если вас устраивает текущий юридический статус объекта, то проводить объединение не обязательно.
Еще один аспект касается нарушений российского законодательства. При объединении участков, новая территория не должна превышать предельно допустимые нормы. Этот нюанс также важно учитывать на этапе межевания и сбора документов.
Прежде чем поставить новый участок на учет, определите его новый адрес. Это необходимо сделать после проведения межевания и перед постановкой на учет.
Почему возросла популярность слияния участков
Статистика свидетельствует, что к 2022 году спрос на небольшие участки (меньше шести соток) снизился и продолжает снижаться, тогда как интерес к более крупным наделам стабильно растет. Получается, что повышенный спрос на большие землевладения приводит к увеличению их стоимости.
Подобные территории проще застраивать – есть, где развернуться, да и постройки можно размещать без оглядки на бесконечные нормы и ограничения. Подобные соображения приводят владельцев расположенных рядом угодий к простому решению об их слиянии. У юридических лиц могут быть и другие резоны. Например, объединение упрощает ведение налогового учета и документации по недвижимости.
Статья 11.6 Земельного кодекса. Объединение земельных участков
1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.
3. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки.
4. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.
5. Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования одному лицу.
6. Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Алгоритм процедуры объединения отдельных территорий
После подачи заявления одним или несколькими собственниками, работниками соответствующих служб производятся следующие поэтапные действия:
- Проверка предоставленных документов на каждый земельный участок. При этом сверяются данные государственного реестра с предоставленным планом территории, особое внимание уделяется расположению границ. Если выявлены несоответствия, рекомендуется провести повторное межевание.
- Оформление и подписание в кадастровой палате документа под названием Соглашение заинтересованных сторон.
- Заверение межевого плана территории владельцем и передача его на проверку специалистам кадастровой палаты.
- Получение кадастрового паспорта (на его оформление отводится пять рабочих дней).
- Регистрация прав собственности на новообразованный участок, полученный в результате объединения.
- До оформления кадастрового учёта рекомендуется получить присвоенный адрес своего надела.
Объединение земельных участков
Объединение земельных участков регулируется статьями 11.6 и 11.9 Земельного кодекса, а также положениями закона № 221-ФЗ от 2007 года и закона № 122-ФЗ от 1997 года.
При объединении нескольких земель образуется один участок, а существование исходных участков прекращается. У собственника при этом возникает право на новый земельный участок. Соответственно, этот новый участок следует поставить на кадастровый учет в Росреестре.
Перечень бумаг для постановки объединенного участка на учет:
- Заявление по форме.
- Документ, подтверждающий личность или правоспособность заявителя. Для гражданина это паспорт, военный билет, загранпаспорт и т.п. Для организации это копии учредительных документов, выписка из ЕГРЮЛ, документ, удостоверяющий полномочия руководителя.
- Заверенная нотариально доверенность представителя заявителя, если документы подает он.
- Межевой план, заказанный у кадастрового инженера.
- Копия документа, удостоверяющего согласование границ нового участка.
- Копия бумаги, обосновывающей право заявителя на землю либо наличие обременения прав на нее в пользу заявителя.
- Копия бумаги, удостоверяющей принадлежность исходных участков к установленной категории земель.
- Копия документа, удостоверяющего санкционированное использование участков.
Форма заявки утверждена приказом Минюста № 34 от 2008 года. Скачать заявление можно здесь.
Этот список не является исчерпывающим, уточнять его, в зависимости от ваших целей и характеристик участков, рекомендуем у наших специалистов.
Новый (объединенный) участок ставится на учет в течение 20 дней после вручения пакета документов сотруднику Росреестра. Старые (исходные) участки при этом с учета снимаются.
Отказать в объединении участков могут в том случае, если:
- В результате объединения не будет сохранена категория земли, ее целевое назначение и разрешенное использование.
- В результате объединения не будет соблюден максимальный размер участка. Максимальные площади участков для дач, садоводства, огородничества и участков сельхозназначения устанавливаются законами субъектов РФ.
- Объединение участков запрещено законом.
- По ряду других оснований, указанных в законе о кадастровом учете, о регистрации прав на недвижимое имущество и т.п.
Незаконный отказ от кадастрового учета участка можно опротестовать в суде. Если вы не готовы самостоятельно составлять иск и участвовать в судопроизводстве, помочь вам может юрист нашей компании.
После того как участок будет поставлен на кадастровый учет под новым номером, надо будет зарегистрировать право собственности или владения им.
Регистрация образуемого участка регулируется законом № 122-ФЗ от 1997 года. Основанием для регистрации объединенного участка является:
- Документ о праве собственности или владения исходными участками.
- Решение об объединении участков государственной или муниципальной собственности.
- Соглашение об объединении участков.
Вместе с правом на новый участок регистрируются и обременения прав на него. Отсутствие регистрации права на исходные участки не является препятствием для оформления прав на образуемую землю.
Документы для регистрации права при объединении участков:
- Документ, подтверждающий личность или правоспособность заявителя. Для гражданина это паспорт, удостоверение военнослужащего, военный билет, заграничный паспорт и т.п. Для организации это копии учредительных документов, выписка из ЕГРЮЛ, документ, подтверждающий полномочия руководителя — например, протокол или приказ о назначении на должность руководителя.
- Заверенная нотариусом доверенность представителя, если бумаги подает он.
- Заявка о прекращении права собственности на исходные участки.
- Заявка о регистрации права на созданный участок.
- Решение об объединении участков, принадлежащих государству или муниципалитету, либо Соглашение об объединении участков, либо другой документ, на основании которого объединяются участки.
- Правоустанавливающие документы на исходные земельные участки. Они не нужны в случае, если право на земли уже было зарегистрировано.
- Письменное согласие на объединение участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена законом.
- Бумага, подтверждающая согласие КГИОП, если оно требуется по закону.
- Копия брачного свидетельства, если объединяемые участки находятся в общей собственности мужа и жены.
- Согласие залогодержателя на объединение заложенных участков или дополнительное соглашение к договору об ипотеке земли.
- Документ об оплате госпошлины.
Форма заявления для регистрации прав граждан на участок утверждена Приложением № 1 к приказу Минэкономразвития № 722 от 2013 года. Гражданам скачать заявление можно здесь.
Форма заявления для регистрации прав организаций на землю утверждена Приложением № 2 к приказу Минэкономразвития № 722 от 2013 года. Организациям скачать заявление можно здесь.
Этот список не является исчерпывающим, Росреестр имеет право потребовать дополнительные бумаги, в зависимости от обстоятельств.
С чего необходимо начать
Первое, с чего нужно начинать объединение земельных участков, это подготовка межевания. Если межевание земли не проводилось ранее, то стоит заняться этим вопросом.
Межевание составляет ряд работ, которые может совершить специалист из кадастровой палаты. Он проводит геодезические измерения.
Если человек задумался о выполнении этих работ самостоятельно, то ему следует знать, что это не получится, так как необходимы:
- лицензия, подтверждающая разрешение проведения работ подобного плана;
- специальное оборудование.
После того как специалист выявит новые границы будущего участка, он занесёт их в межевой план. При этом у такого плана имеются свои требования, которые обозначены в приказе 412 Минэкономразвития от 24.11.2008.
Само объединение земельного участка требует обязательного приготовления межевого плана для нового землевладения, а также необходимо провести остальные работы и постановку имущества на учёт в кадастровый орган.
Законодательство Российской Федерации предусмотрело нюансы, связанные с проблемой объединения земель:
- данные о земельных участках, подлежащих объединению, заносится временно;
- все обременения, которые наложены на прежние земли, остаются и на новообразованном участке;
- у любого участка обязан быть зарегистрированный адрес расположения.
Во время присвоения юридического адреса объекту недвижимости специалисты рекомендуют делать это тогда, когда все необходимые работы уже завершены, но участок ещё не был поставлен на кадастровый учёт. Для тех кто не успел присвоить адрес участку до завершения процедуры объединения, законодательство России предусмотрело возможность выполнить это и после того как объект будет поставлен на учёт в кадастровый орган.
Понятие объединения земельных участков
Когда два (или несколько) смежных земельных участка соединяются в один, в официальном государственном кадастре появляется новый участок, а объединенные смежные перестают существовать как объекты недвижимости. Право собственности на новый участок предоставляется собственнику исходных участков, а если исходные участки принадлежали разным людям, то эти люди будут иметь новый объединенный участок в общей собственности.
Необходимо учитывать, что по Земельному кодексу РФ объединение земельных участков, предоставленных в собственность на бессрочном праве использования, пожизненно унаследованного владения или по праву безвозмездного пользования разным лицам, не допускается, но если всеми этими участками владеет один человек, то он вполне может объединить их по своему желанию.
Определить точную сумму денежных средств, которая потребуется на объединение земель, сложно, так как она будет зависеть от многих факторов и индивидуально от каждого участка. Существует несколько критериев, из которых складывается общая сумма затрат:
- сложность работ, необходимых для проведения межевания нового участка;
- площадь объектов, так как от общей площади зависит и сложность работ;
- доступность подъезда техники, чем удаленнее объект, тем дороже будет стоимость выполненных специалистом работ;
- необходимость в дополнительных затратах для получения некоторых услуг, в связи с определенными обстоятельствами;
- отсутствие обязательных документов и необходимость в их получении или восстановлении.
Назвать точную сумму предстоящих затрат вам сможет специалист после непосредственного выезда на участок и его осмотра.
Какие участки дозволяется объединять
Согласно российскому праву образовать новый участок из нескольких можно не всегда. Так, согласно п. 1 ст.11.6 ЗК РФ кадастровые работы с указанной целью могут проводиться только в отношении смежных участков.
То есть объединить можно те участки, которые имеют общую границу и не разъединены территорией, принадлежащей третьему лицу.
Кроме этого, неукоснительно должен соблюдаться ряд прочих требований:
- У участка должны иметься границы. В том случае, если в кадастровом реестре нет соответствующих сведений, то придется обратиться к муниципальному или частному кадастровому инженеру для проведения геодезических работ по определению площади участка и его границ.
Только после того, как заказчик получит на руки межевой план, он сможет приступить к процедуре объединения земли;
- земельные наделы, которые были переданы на праве бессрочного пользования, можно объединять только в том случае, если они были предоставлены одному лицу. То же самое касается территорий, которыми лицо пользуется на праве пожизненного наследуемого владения;
- нельзя объединить смежные участки в один, если они относятся к различным административным образованиям, что вытекает из ст. 11.9 ЗК РФ;
- в результате слияния территорий не должно образовываться изломов, вклиниваний, изломанности границ;
- землю, находящуюся в аренде, также можно объединить, однако на это потребуется согласие собственника в письменном виде. При этом арендодателем может быть как физическое лицо или организация, так и орган местного самоуправления;
- земля с двумя кадастровыми номерами должна иметь одного собственника или же находиться в долевой собственности. Но тогда для осуществления данной процедуры придется получить письменное согласие каждого владельца;
- смежные участки должны обязательно относиться к одной категории целевого назначения. Например, нельзя объединить наделы, если один из них предназначен для ИЖС, а другая территория относится к лесопосадкам.
Если земли различных категорий, то их придется перевести в одну. Для этого подается заявление в администрацию, которая должна будет вынести соответствующее постановление. При этом вид разрешенного использования у данных территорий может быть разным.
Данную информацию можно получить из ЕГРН. Вид использования собственник надела может выбрать самостоятельно, согласно правилам землепользования и градостроительным нормам.
Таким образом, чтобы заявление гражданина об объединении участков уполномоченный орган власти не отклонил, земля должна соответствовать всем перечисленным требованиям.
Дополнительный и необязательный этап №4 — Присваиваем почтовые адреса новым участкам
Присвоить адрес новому участку можно как при объединении так и после. Если на новом участке будет построен дом, то адрес дома будет автоматически присвоен и участку. Для получения разрешения на строительство дома (сейчас это называется уведомление) не требуется присваивать адрес участку.
Чтобы присвоить адрес, собственникам нужно обратиться в МФЦ («Мои документы») или в районную администрацию по месту нахождения участка — п. 6 и 31 Постановления Правительства РФ от 19 ноября 2014 г. № 1221. Если в вашем населенному пункте есть МФЦ, то идите туда.
От всех собственников должно быть одно заявление, бланк и образец даст сотрудник. Также форма есть на сайте Гарант.Ру — посмотреть и скачать (файл для MS Excel). К заявлению нужно приложить: паспорта; свидетельства на старые участки или выписки из ЕГРН; соглашение или решение об объединении участков.
Адрес присваивают в течение 18 рабочих дней со дня получения заявления в администрации — п. 37 и 38 вышеуказанного Постановления. На практике бывают задержки.